疫情三年叠加调控高压 深圳二手房成交量连续两年腰斩创历史新低

过去的三年，正在成为历史。

抗疫三年，叠加调控政策高压，过往被称“房都”的深圳，二手住宅的成交量连续两年成交量腰斩，2022年直接创下近15年来新低。

“2022年深圳楼市行情希望再也不见”。

这是深圳中介协会关于2022年深圳楼市总结的文章标题。

去年，深圳楼市一手房全年成交34441套，二手房全年成交21704套，合计仅5.6万套。

横向对比其他一线城市，数据显示，北京楼市去年全年成交18万套房子，上海楼市去年全年24万套房子，广州楼市去年的全年成交也有15万套，尽管北上广的成交对比去年也均跌去了三至四成，但整体交易规模依旧远超深圳。

如果仅看存量房的成交，2.1万套的深圳二手房成交，更是七个深圳也赶不上一个北京或上海。

数据显示，四大一线城市，北上广的二手房成交大概回到了三年前的水平，但深圳，则跌到了自2008年以来的楼市最低点，直接“打回原形”。

此前，深圳曾因为屡屡暴涨的房价，只涨不跌的楼市而被笑称为“房都”，那时候，深圳的房子，网友评论“是有钞能力”的。

2021年2月8日，二手房指导价在深圳横空出世，深圳楼市自此变天。

两年时间过去，深圳人刚开始爱理不理的参考价，已经逐渐变成了高攀不起的市场价，即使是核心片区，按参考价成交的房源也越来越多。

2022年，深圳降价卖房可以说是普遍现象。乐有家研究中心去年曾有报告数据显示，深圳超过40%二手房源低于指导价成交，接近参考价成交的房源占比更高达85%，可见深圳二手房低于或接近参考价成交已经成为常态。

据深圳中原2022年监控的深圳全部83个片区里，二手挂盘价下滑的片区占比高达84.3%，上涨片区仅占比15.6%。

其中，挂盘价下滑最多的片区是百花片区，挂盘价下滑21.8%，而涨幅最高的楼盘是深圳湾片区，挂盘价上涨了18.4%。

然而，价，仍旧换不来量。

据统计，2022年深圳二手住宅全年成交的21704套，环比去年下跌46.6%，连续两年成交量腰斩，创下近15年来新低。

深圳楼市的二手房成交量已经连续两年低于一手新房成交量，更创下了深圳房地产中介协会二手成交量数据统计以来的最低值，中介协会文章中感慨：“地板”之下，还有“地下室”。

2.1万套的全年成交，不到两千套的月均成交，成为了2022年深圳二手房市场的“新常态”，即使是月度最高交易量，也未能突破“三千套”关口。

与此同时，过去一年，深圳二手房挂牌量呈现持续上涨态势。

楼市难，一难接着一难。

2022年，深圳全年一手住宅成交34441套，环比去年下跌了34.2%。

有数据统计，2020年，深圳楼市出现过30次“日光盘”，2021年出现过36次，并且深圳各个区都会有日光盘的存在，但2022年仅有6个“日光盘”，且其中有两个是尾盘现售项目，仅有4个是预售新盘。

在2022年入市的约一百个一手新盘中，开盘去化率超六成的项目比例仅有四分之一，更多的一手项目则陷入了看不到头的“低首付”等促销竞争中。

深圳中原研究中心统计数据还显示，今年计划入市的深圳一手楼盘高达167个。

可过去这一年，深圳人已经不怎么谈房子和房价了。

来自惠州中原的统计数据也显示，疫情之下跨市人口流动减少，作为深圳购房客占比最高的惠阳区与大亚湾（其中大亚湾客户占比高达85%），市场影响也较为显著。

2021-2022年，深圳历经7轮集中土拍，从今年四批次土拍来看，34宗成交宅地共有22宗触顶成交，但深圳今年拍地的流拍率也罕见在上行，热度明显转冷。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，深圳楼市2022年出现这么大的降幅，

一方面是2021年开启二手房参考价，对二手房定向去杠杆，打破了二手房过去坐地起价、杠杆式拉升的投机炒作链条，再加上2020年7.15调控以后，入户三年才能买房，对购买力进行了强力限制。购买力和杠杆双重发力，调控二手房，导致之前靠杠杆支撑、暴力拉升起来的房价，无法获得支撑开始降价出售，反过来恶化了市场预期，形成了挂牌量迅速攀升的局面。

其次，深圳供给端改革开始见效，包括土地供应端“放量供地”，且推出了“限地价、限房价”的大招，价格限定、供应量大的新房开始分流需求，导致高位不胜寒，且在云端下不来的二手房开始去泡沫过程。保障房也开始分流需求，包括人才房、安居房、公租房、保租房等。但房价上涨预期不再，大家不再积极买房。

再者，深圳部分区域前期泡沫太重，包括宝安中心区、前海、后海、光明等区域，2021年及之前都存在投资客暴力炒作的现象，房价在半年之内涨50%。还包括学位房的爆炒等，前期涨得快，后期回落的也就快。

根据深圳贝壳研究院发布的《深圳购房信心问卷调查报告》，仅3.39%的受访者认为现在的房价和最高点相比没有下降，有96.61%认为已经出现降价，其中，超三成（34.73%）的受访者认为深圳房价的降价幅度达到20-30%。

问卷调查结果还显示，近半数的深圳受访者2023年有置业计划，其中24.56%打算购房，22.94%打算换房。

深圳贝壳研究院认为，2021-2022年，深圳二手房市场低量运行，不少购房或换房需求被暂时压抑，随着政策的转向、高性价比房源的出现，预计这些需求将会陆续释放。

1月5日，深圳市住建局等六部门印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》，探索推广二手房“带押过户”模式，提高深圳二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。

但业内人士仍普遍认为，深圳的试点步伐比较谨慎。

1月5日，香港特区行政长官李家超召开记者会，公布香港与内地“通关”首阶段安排。李家超表示，1月8日起将实施首阶段“通关”，每日最多6万名港人从海陆空不同口岸“过关”进入内地，其中约5万人可经陆路口岸前往内地。港澳码头、机场、港珠澳大桥不设人数限制。李家超还表示，首阶段将开放7个出入境口岸，包括深圳湾、文锦渡及落马洲口岸3个现在正在运作的口岸。

有中介表示，不少口岸附近的存量房，多年来香港的购买力是不可或缺的，希望通关后，能否为低迷的深圳楼市带来活力，无论是买房还是租房市场。

炒房时代已落幕，2023年，深圳楼市将会上演什么戏码？