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2023年楼市第一枪!深圳正式推广二手房“带押过户”模式

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网易房产讯,1月5日,深圳市住房和建设局、深圳市司法局、深圳市规划和自然资源局、深圳市地方金融监督管理局、中国人民银行深圳市中心支行、中国银行保险监督管理委员会深圳监管局六部门联合发布了《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》。

方案提出,“带押过户”模式,指存在抵押的房产,在不提前还清贷款的情况下,办理过户、重新抵押并发放新的贷款,实现用购房款还旧贷款(使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款)。

在二手房“带押过户”过程中,通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式,优化业务流程,实现二手房交易更加高效、便捷。二手房交易过程中,买卖双方可选择适用二手房“带押过户”模式,交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件。

对此,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为,深圳去年以来二手房交易量一直再2000套左右徘徊,创十几年新低。现在,国家对于住房改善、换房需求扶持力度较大。深圳要稳定楼市,必须要将二手房市场稳定住,重新恢复二手房占主导的交易局面。所以出台了这样的政策。

但是其指出,政策还是太谨慎了,提出“稳妥推进试点,鼓励全面探索”,先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”,再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。

“我认为,深圳应该在金融监管层面建立协同机制,消除各方顾虑,再加上评估价模式在深圳已经比较成熟了,完全可以一步跨到不同银行带押过户。只有这样,才能缩短交易流程,降低交易成本,最大限度地让利于民,将二手房交易盘活,促进换房需求良性循环,促进连环单交易,也能带动整个市场稳定。”

【通知原文如下】:

深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案

为探索推广二手房“带押过户”模式,提高我市二手房交易效率和便利度,降低二手房交易成本,制定本工作方案。

一、工作内容

二手房“带押过户”模式指存在抵押的房产,在不提前还清贷款的情况下,办理过户、重新抵押并发放新的贷款,实现用购房款还旧贷款(使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款)。在二手房“带押过户”过程中,通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式,优化业务流程,实现二手房交易更加高效、便捷。二手房交易过程中,买卖双方可选择适用二手房“带押过户”模式,交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件。

二、工作流程

在二手房交易中,对于卖方未还清贷款、抵押尚未解除,买方也需要使用贷款购房的情况,买卖双方选择二手房“带押过户”模式的,具体流程如下:

(一)“顺位抵押”办理流程

1.买卖双方达成交易意向,签订二手房买卖合同。

2.买卖双方在选定的资金监管机构(如银行、公证机构)办理资金监管手续,对买方的购房款(包括首付款和银行贷款)进行监管。同时,买方向银行申请贷款。

3.买方贷款审批通过后,买卖双方和买卖双方贷款银行共同线上申请“转移登记+抵押权变更登记+抵押权设立登记”合并办理,按顺位设立新的抵押权。

4.不动产登记部门根据买卖双方和买卖双方贷款银行申请,同步办理完成三个登记事项,记载不动产登记簿,并向买方贷款银行推送抵押登记电子证明。

5.买方贷款银行根据不动产登记部门推送的抵押登记证明发放贷款,涉及公积金贷款的,由公积金管理部门确认后,按照操作流程进行放款。资金监管机构用监管账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息,结清贷款。

6.卖方贷款银行结清贷款后,线上提交抵押注销申请,买方贷款银行的抵押权顺位相应向前,即由第二位升为首位抵押。

7.资金监管机构将资金监管账户余额划转给卖方。

(二)“双预告登记”办理流程

1.买卖双方达成交易意向,签订二手房买卖合同后,买方向银行申请贷款。

2.买方贷款审批通过后,买方贷款银行会同买卖双方,线上申请办理二手房转移预告登记及抵押预告登记。

3.不动产登记部门根据买方贷款银行及买卖双方申请,完成“双预告登记”业务审核,记载不动产登记簿,并向买方贷款银行推送抵押预告登记电子证明。

4.买方贷款银行依据抵押预告登记结果足额放款,涉及公积金贷款的,由公积金管理部门确认后,按照操作流程进行放款。买方的首付款和银行贷款均直接存入买卖双方在提存协议中约定的资金提存账户中进行监管。公证机构出具相关材料,并送达买方贷款银行、买卖双方。

5.购房款存入提存账户后,买卖双方和买方贷款银行及时向不动产登记部门申请办理双预告登记转本登记。

6.房产转移登记完成后,提存机构用提存账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息,结清贷款。卖方贷款银行线上提交抵押注销申请,不动产登记部门在线审核,也可以由卖方本人提出注销抵押,银行线上确认申请。如果房产转移登记不能完成,提存机构将提存账户中的购房款分别归还买方贷款银行及买方本人。

在买方一次性付款、买方的首付款超过卖方原欠款的情况下,如选择二手房“带押过户”模式,也可以适用“顺位抵押”“双预告登记”办理流程。

三、工作分工

(一)市规划和自然资源局指导市不动产登记中心积极推动不动产登记和银行贷款业务协同,在已开展的“转移登记+抵押权变更登记”组合办理业务基础上,增加抵押权设立登记(即买方贷款银行抵押权登记),推动实现“转移登记+抵押权变更登记+抵押权设立登记”合并办理;同时,推进二手房预告登记业务办理,优化预告登记、预告登记转本登记等操作流程衔接,实现二手房“带押过户”。

(二)人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局、市地方金融监管局指导银行开展二手房“带押过户”业务,根据买卖双方需求,配合提供相关材料(如同意抵押状态过户的书面材料、不动产登记部门要求的相关材料等),协助完成“顺位抵押”或“双预告登记”办理,并及时放款;同时,加强与不动产登记中心、公证机构等部门的协调对接,确定具体业务流程标准,在确保资金安全的情况下,推动二手房“带押过户”模式落地实施。

(三)市住房建设局指导市住房公积金管理中心优化调整公积金贷款放款流程,根据“顺位抵押”“双预告登记”等流程设计,办理公积金贷款业务。

(四)市司法局指导公证机构根据公证提存等公证职能,按照各方依法签署的公证提存协议(含承诺函)或者各方认可的协议、承诺函的形式,开展公证提存业务,依业务流程及时将相关款项支付给卖方贷款银行、卖方。

四、保障机制

(一)强化责任意识,落实主体责任。各部门要高度重视,强化跨部门协调对接、信息共享,根据二手房“带押过户”业务流程,结合职责分工,持续优化办理流程,确定具体操作规程、业务指南,加强各项业务间的衔接,为买卖双方提供安全、高效便利的交易服务。

(二)优化办理流程,压缩办理时限。不动产登记部门应积极推进线上申请,买卖双方、银行在网上申请办理抵押权变更登记、抵押权设立登记、二手房预告登记、预告登记转本登记等业务,在线提交材料,并通过采用人脸识别、活体认证技术,实现线上确认,不动产登记部门在线审核并办理相关业务。对于符合合并办理条件的业务,根据申请进行合并办理,做到精简申请材料、压缩办理时限,为交易各方提供便利服务。加快推进数据共享,切实做好不动产登记部门、银行、公证机构等部门之间信息互通共享工作,推进办理公证提存、清算支付所需数据的共享、在线查询核验。

(三)稳妥推进试点,鼓励全面探索。在试点范围方面,先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”,再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。同时,鼓励各银行先行先试办理买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。在模式做法方面,除“顺位抵押”“双预告登记”模式外,鼓励积极探索其他模式,为全面推广二手房“带押过户”积累经验。

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