网易数读 | 深圳楼市的尽头，终究也是回归居住属性

当炒作热潮退却，房子便会回归居住本质吗？

道阻且长，行则将至，站在新时代、新起点、新征程，对于房地产来说，住房领域的现代化之路已然开启，面对这个未来依旧是一个具有十万亿量级的巨大市场，

一方面，“房住不炒租购并举”，房地产全面回归居住属性，购房者的置业逻辑重塑，良性循环发展正在到来；

另一方面，尽管拐点已现，但各种变量仍然复杂，行业未来将如何发展、买房置业还可不可行、困境下政策会否调整、未来新阶段的发展格局会是什么样子，是每个人都关心的四大问题。

为此，网易房产发起《房地产·新人居》内容策划，探讨行业如何寻找到更加良性循环的长远方向和声音，并同步发起“房地产迎来新征程，@深圳人，你怎么看”楼市调查，旨在客观反映当下的深圳楼市现状，了解深圳人对于当下房地产的最新需求与购房逻辑。

经过为期两周的数据搜集以及调查分析，此次“深圳人楼市观点”大公开。（本次问卷通过网易新闻客户端发布，对深圳的近2000名网友进行调查，最终收回有效问卷1129份)

无论如何，与政策方向趋同，将会是整个楼市接下来的常态，更将是买房人新时期买房逻辑的落点，此次从新阶段深圳人的2022年买房调研中，或许能窥见深圳楼市的新众生百态。

01

深圳人，如何看待如今的楼市？

深圳人，值得更好的深圳楼市。

关于房地产，二十大报告提到“房住不炒”、“租购并举”，要知道，房子从来没有像今天这样全面影响深圳人的日常生活，随着居住属性的回归，深圳人从“买房”到“住房”，究竟还有多少距离？接受了此次楼市调查的深圳人们，又会如何看待深圳楼市接下来的发展？

超过四成（42%）的受访深圳人，认为深圳接下来“楼市企稳，市场横盘”，这并无道理。

数据显示，刚刚过去的10月份，深圳二手住宅成交1733套，已经是连续15个月跌破2500套的成交线，而挂盘在售的二手房数量却连月攀升，已经突破4万套。

即使是表现稍好的新房市场，当前深圳新房的去化周期也涨至12个月，进入高点。

另外，有21.69%的深圳人认为“楼市触底后，房价和成交会缓慢恢复”，但也有相近比例、 20.8%的深圳人则认为“楼市仍未触底，深圳房价还会跌”,

与此同时，认为“房价还会跌，但深圳买房的人会增加”的比例只有11.44%，也仅有4%的受访深圳人把票投给了“深圳房价还会涨”这一观点。

看完这组数据，相信大家也已明白，深圳所谓的“房价信仰”并不牢固，“房住不炒”必须坚持，毫不动摇。

那么，在当下深圳购房者的眼中，深圳楼市的降温，对自己买房的影响大吗？

根据此次调查，只有13.3%的受访者表示“接下来的半年时间左右，在深圳有买房的打算”，半年内没有深圳买房想法的比例高达了66.43%。

从“房住不炒”到全面回归居住属性，最先发生变化的，或许便是万千购房者的心态。

投机者相继离场之后，深圳的刚需购房者们拥有了更多选择，或许也迎来更长时间的“思考期”和“冷静期”，有20.27%的受访深圳人告诉网易，目前很难说买还是不买，属于“仍在观望”。

当然，关于买房这件事，无论买还是不买，受到近两年来房企暴雷的影响，深圳购房者们也一样变得更加谨慎。

现阶段，此次超过一半（55.54% ）受访深圳人更倾向于购买新房（现房），12.67%的比例则不考虑新房，倾向于购买二手房。

在“保交楼”政策下，对于房地产行业来说，目前保交楼已成为行业的工作重心，但具体投射到个体身上，必然会呈现如万花筒般的影子，也许是希望买到安心居住的求稳心态，也许也有在新房限价下，对新房期房的那份又爱又怕的纠结。

尽管如此，依旧还是有31.79%的比例选择了购买新房（期房），相信这也是当下购房者们对深圳、以及深圳开发商们依然持有的一份信任。

毕竟，积极、正面的楼市信号也正不断在释放，政策和市场导向也已逐渐清晰，接下来，无论是深圳还是任何一个城市，楼市将进入全面去杠杆时代，接下去的市场行情才是房地产市场该有的行情，购房者不再只是一味追高，而可以有充分的选择自由，以及客观分析市场的能力。

具体到深圳，未来哪个区域的房产最受此次受访深圳人的看好？

一个现实是，综合来看，有着“中国最强区”之称的南山区，目前依旧是深圳人心目中的居住地NO.1，南山以24.8%的比例高居榜首，其次则是前海区域（14.1%），以及龙华（11%），看好宝安（9.2%）的比例和福田（9.1%）的相近，

而罗湖（7.5%），龙岗（7.2%）、光明（7%）这三区的选择比例相近，坪山（5.5%）的比例高于盐田和大鹏新区、深汕合作区。

02，

深圳人的人居需求，当下有什么变化？

深圳人用数据说话，没有深圳人不想拥有一个更好的居住环境。

要知道，每一个购房者的心态，往往关系到房地产市场的未来走向，而此次推出《新人居》策划以及“如何看楼市”的调查，亦是为了梳理深圳购房者的心理变化，倾听个体亲历者的心声。

那么，如今在深圳买房，深圳人最看重的是什么？是价格？还是地段？还是曾经让深圳人为之疯狂和买单的学位？

高达21.4%的选择依旧给了“价格”，而排在房价后的并非是学位，而是开发商（20.5%），深圳购房者买房对开发商的重视程度，甚至超过了地段（14.3%）。

如今，看重“按时交房”（10.7%）以及和“物业”（10.3%），也比以往的买房调查时候要多。

事实上，行业的起伏就像是一次房地产大考，考验着房子的建造者、服务者，当然，也给普通购房者上了一堂大课，当房产炒作泡沫退去、回归居住属性、每一个买房人以此为标准的时候，大家也才能重新审视房子的价值，以及面对自身的最真实的购房需求。

统计显示，实际上，“学校、交通、户型、折扣”等，也是深圳人如今购房考虑的重点价值因素，而还有一点不同以往的是，选择了深圳买房看重“投资增值”的，如今仅有4%的比例。

此次受访的深圳购房者，购房的首付预算多在100-300万之间，这个首付区间的选择比例已经超过六成，购房的需求面积在60-90平的比例高达53.58%，而改善性购房面积90-144平的选择比例有33.15%，

应该说，政策层层加码击退楼市投资客，而刚需购房者则拥有了真正的上车空间和选择，泡沫退去后，实事求是的深圳刚需购房者、深圳改善购房者的春天早已悄然到来。

在此次针对深圳人买房需求的调查中，网易新闻加入了关于“在当下的楼市大背景下，买房你会选择什么类型的房企”的调查选项。

事实证明，没有深圳购房者完全不在意民营房企在行业下行压力下所遇到的经营困难，买房选择民企的比例如今不到两成，央企国企如今给购房者带来的安全感，或许同样占据了行业主流。

有意思的是，在该调查问题的最后，“举例说明所选房企”的填空栏得到了不少深圳购房者的参与，其中，如“招保万金”、“华润中海”、“深圳地铁”等头部房企，以及深圳本地深耕多年的本土房企等，都有不少购房者填写，也是深圳人心目中的金字招牌房企。

要知道，房地产正经历着变数最多的一个波动期，金融属性变弱，居住属性增强，对所有人来说，买房无小事，房子本该是增加幸福感，而不是增加焦虑感，房子跟金钱有关，更跟生活有关，没有容易的买房人。

以往，对于许多购房者来说，买房是人生中的一件大事，但过程涉及的环节非常多，买房知识和经验的缺乏，让不少人的收房之日变成了维权之日。

当下深圳乃至全国楼市不时出现业主维权事件，这样的现象，深圳人又怎么看？

选择比例最高的，是“如开发商违约、降标降配或延期交房，业主应当维权”（35.24%），

维权有错吗？当然没有。

相对来说，业主在其中是毋庸置疑弱势群体，国家高端智库研究员宋丁认为，一旦发生房地产的维权事件，无论政府有关部门还是开发商，都应积极秉持法治精神，以高度负责的姿态持续积极、快速、高质量地解决业主们提出的各个实际问题，守住政府和开发商的责任和法治底线，

同时，宋丁也认为，广大业主应该保持高度理性的精神，合理合法维护自身权益，稳健推进事件的妥善解决。

业内律师同样表示，随着消费者维权意识的提升，买房人应理性看待当下房地产市场的变化，尤其是在楼市处于相对低迷的时期，更应理性维权，消费者需要维护自己的正当权益，但用错方式，结果就会适得其反。

的确，选择比例第二高的，便是有33.75%比例的深圳受访者，选择的“房住不炒，如买了房后房价走跌，业主维权并非合理合法”；

尽管是刚刚过去的金九银十，但因房价走跌、降标降配等原因引发的业主维权事件也仍层不出穷，加重了行业回暖向好的压力。

中国政法大学经济法研究中心副主任符启林认为，房屋买卖是一种市场行为，既然业主和开发商在自愿情况下签订了购房合同，合同一经签订便具有法律效力，双方均应全面履行合同。在购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，这种风险应由购房人承担。

其强调，住房买卖，同样守的是市场法则，讲的是契约精神，否则就是过度维权了。

今年以来也有不少案例已经说明，对业主而言，本应该是“有理走遍天下”的维权，却因为夹杂着一些负面情绪和行为，变成一件了业主不再占理、不再正义的事情。

近日，有资深媒体人发文称，当下，楼市正失去最重要的东西，那便是信任，深圳楼市同理，也重新健康起来。

而置身于楼市调控周期中的每一个个体，无论是开发商还是购房者，当下，我们都应该在用正确的实际行动，去推动楼市向“房住不炒”迈进。