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新征程开启,住房领域迎来现代化之路

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是定心丸,也是新航向。

站在新时代、新起点、新征程,对于房地产来说,同样开启的,是住房领域的现代化之路。

如今,房地产拐点已现,但各种变量仍然复杂,行业未来五年将如何发展、买房置业还可不可行、困境下政策会否调整、未来新阶段的发展格局会是什么样子,是每个人都关心的四大问题。

10月16日上午,在二十大报告的第九项“增进民生福祉,提高人民生活品质”中,提出了——坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

即“房住不炒”、“租购并举”,这样的思路几年前就已非常明确,决心也非常大,不仅成为了房地产政策的主基调和大方向,我国的房地产市场也就此迎来了转折点,更重要的是,房地产的定位开始逐步在纠偏。

道阻且长,行则将至,这次报告,等于宣告了中国住房投资作为最好投资的历史已经结束,房地产政策重回民生领域,市场表现正在理性回归,房子也回归到了居住属性的本质。分析师认为,在“房住不炒、租购并举”下,未来中国房地产必然能实现良性的发展。

什么是良性发展?

此次报告中还提到,“推动经济实现质的有效提升和量的合理增长”,当中的质,是先于量的,房地产行业自然也一样,没有质,光有量,是没有意义的。

专家指出,实现全体人民住有所居这个目标作为重要任务全面部署,人民群众对住房的需求已经从“有没有”转向“好不好”,所以,住房制度改革,要兼顾保民生和提品质双重目标,房地产的良性发展,不仅是房地产开发企业,要从追求高杠杆、高负债、高周转的旧三高,

转变为追求高质量、高品质、高评价的新三高;

包括身处楼市中的购房者,也就要从以往追求一本万利的资产配置,转变到购房杠杆的降低、对房子的价值重估和买房的逻辑重塑。

从企业到市场,积极、正能量的风向均非常清晰。

整体上看,房地产行业依旧会是一个有序的、永远存在的十万亿量级行业,衣食住行是人类的最基本的需求,住更是一个永远在进步的过程,接下来的五年,是房地产继续探索、追求转型的五年,也是围绕中国式现代化发展目标的品质五年。

01, 

是房住不炒,

也是拥抱市场

当下的中国楼市基本面,不再只有坏消息,还有正在出现的良好迹象。

一方面,自1998年商品房改革以来,“房子”,一直兼具实体和金融双重属性,随着城镇化方向和人口流动发展,部分区域和城市的房地产金融属性较强。

时间来到2022年最后一个季度,不仅当前房地产形势整体低迷程度为过去20年之最,更值得注意的是,一线城市房价也开始出现降温压力,深圳今年以来的房价走势便很好地说明了,强如一线城市,也绝不存在只涨不跌的资产。

换句话,无论是量大如三四线还是价高如一二线,房子,真的都正在真正回归居住属性。

另一方面,在政策加持下,今年以来“保交楼”也取得了一定进展。

1-9月份,全国房屋竣工面积下跌19.9%,跌幅连续两个月收窄,说明近期国家及各地保交楼的政策力度加大,取得了积极的效果。并且,随着专项借款、纾困基金积极落地,部分涉房企业资本市场融资开闸,预计保交楼的形势将继续向好,从而更加稳定市场预期。

与此同时,对房企来说,现金流一来自销售二来自融资,如今的资金面继续好转。

1-9月份,全国房地产开发企业到位资金下跌24.5%,跌幅相比1-8月收窄0.5个百分点,跌幅连续2个月收窄,显示开发商资金面在好转。一方面,有去年低基数的影响,另一方面近期专项借款、纾困基金以及资产管理公司积极介入,加上开发商大力度降价促销,同时紧缩拿地和开工,也助力资金面好转。

在房地产泡沫得到实质性扭转、住房回归居住属性、产品提升生活质量之时,我们还可以看到,今年以来房地产市场,还在不断地为我们稳定信心,稳定预期。

从不少城市的房贷利率继续下调、公积金贷款利率下调,到一些城市逐步解除限购,再到如9月30日出台支持居民换购住房的个税优惠政策,以及日前,人民银行党委、外汇局党组召开扩大会议,会议明确,加强部门协作,维护股市、债市、楼市健康发展,更好满足居民的刚性和改善性住房需求,加大力度助推“保交楼、稳民生”工作等等声音,客观上都是在作为可以稳定国民经济的特殊的关键性策略及手段。

适度放松的房地产,可以给经济大盘创造更健康的发展环境和市场空间,当然,健康的市场环境,自然也能更好地促进住房消费增长。

满足购房者合理住房需求、促进住房消费与“房住不炒”并不矛盾,房地产实际上也从来不是作为短期刺激经济的手段。

据国家统计局数据, 2021年末城镇常住人口比2020年末增加1205万人,流动人口3.8亿人,增加了885万人,我们仍处于城镇化持续发展阶段,人口流动仍将带来新增住房需求。

专家指出,随着新型城镇化的推进,居民正常住房消费的愿望转化为现实,再加上金融等政策的支持,城市住房需求有望持续释放。

02, 

面向未来, 

看好新征程

尽管仍是一个争议大、决策难、影响广泛的行业,但房地产的未来,也依旧是一个具有十万亿量级的巨大市场。

中国人讲究“安居乐业”,“居住”是民生的重要组成部分,对于房地产市场来说,房住不炒与租购并举的同时,未来五年还会继续去资本化、保障刚需置业。

而购房者,对住房的需求也渐渐从几年前的“有没有”或“赚不赚”,转变到了如今的“好不好”。

而房地产开发企业,接下来依旧是市场和购房者齐齐转变进程中的重要一环。

毫无疑问,此前,房地产有泡沫、有风险房企,但大浪淘沙后,筛选出来的都是金子,在这个异常艰难的市场环境下,从房企的上半年财报看,销售规模下行、盈利承压已是中报的共性,甚至还有约三分一的企业归母净利润遭遇亏损。

也有少部分房企,依然录得了净盈利的增长。

在TOP10房企里,就有万科集团、金地集团、保利发展、龙湖集团4家企业归母净利保持增长,分别同比增长10.64%、7.68%、5.11%、0.82%。

在中国企业联合会、中国企业家协会最新发布的“2022中国企业500强”榜单中,万科、保利、龙湖等房企,也以稳定的业绩表现入榜。

这些行业地位巍然不动,财务数据长期坚挺的房企,一直都被视为行业的“灯塔”,他们对于市场的研判、对现金流极限压力的把控、以及对业务线的遴选等战略变动,都是同行必定要研究的对象。

这些“金子房企”的市场预判,也是新起点下,值得关注的具有一线精准率的行业航向。

在8月31日的中期业绩会上,万科郁亮说道:市场收缩过了头,反而会积蓄自发修复的动能,要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量,“住房的刚性需求仍然很强,依然是个十万亿量级的巨大市场,常做常有,常做常新”。

具体到今年下半年,金地集团董事长凌克同样是直接表示:相信公司下半年的销售业绩会比上半年的业绩更好。

行业常说,“房地产要软着陆,避免硬着陆,用时间换空间”,

二十大后,房地产走向已非常明确了——房地产全面回归公共属性、民生属性,政策扶持重点转向租购并举、新市民在城市扎根,房开企业在十万亿量级的市场保质保量,房住不炒下购房者的置业逻辑重塑,住房领域迎来现代化之路。

新征程开启了,真正的投资,应该是面向未来。

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