新征程开启，住房领域迎来现代化之路

是定心丸，也是新航向。

站在新时代、新起点、新征程，对于房地产来说，同样开启的，是住房领域的现代化之路。

如今，房地产拐点已现，但各种变量仍然复杂，行业未来五年将如何发展、买房置业还可不可行、困境下政策会否调整、未来新阶段的发展格局会是什么样子，是每个人都关心的四大问题。

10月16日上午，在二十大报告的第九项“增进民生福祉,提高人民生活品质”中，提出了——坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

即“房住不炒”、“租购并举”，这样的思路几年前就已非常明确，决心也非常大，不仅成为了房地产政策的主基调和大方向，我国的房地产市场也就此迎来了转折点，更重要的是，房地产的定位开始逐步在纠偏。

道阻且长，行则将至，这次报告，等于宣告了中国住房投资作为最好投资的历史已经结束，房地产政策重回民生领域，市场表现正在理性回归，房子也回归到了居住属性的本质。分析师认为，在“房住不炒、租购并举”下，未来中国房地产必然能实现良性的发展。

什么是良性发展？

此次报告中还提到，“推动经济实现质的有效提升和量的合理增长”，当中的质，是先于量的，房地产行业自然也一样，没有质，光有量，是没有意义的。

专家指出，实现全体人民住有所居这个目标作为重要任务全面部署，人民群众对住房的需求已经从“有没有”转向“好不好”，所以，住房制度改革，要兼顾保民生和提品质双重目标，房地产的良性发展，不仅是房地产开发企业，要从追求高杠杆、高负债、高周转的旧三高，

转变为追求高质量、高品质、高评价的新三高；

包括身处楼市中的购房者，也就要从以往追求一本万利的资产配置，转变到购房杠杆的降低、对房子的价值重估和买房的逻辑重塑。

从企业到市场，积极、正能量的风向均非常清晰。

整体上看，房地产行业依旧会是一个有序的、永远存在的十万亿量级行业，衣食住行是人类的最基本的需求，住更是一个永远在进步的过程，接下来的五年，是房地产继续探索、追求转型的五年，也是围绕中国式现代化发展目标的品质五年。

01， 

是房住不炒，

也是拥抱市场

当下的中国楼市基本面，不再只有坏消息，还有正在出现的良好迹象。

一方面，自1998年商品房改革以来，“房子”，一直兼具实体和金融双重属性，随着城镇化方向和人口流动发展，部分区域和城市的房地产金融属性较强。

时间来到2022年最后一个季度，不仅当前房地产形势整体低迷程度为过去20年之最，更值得注意的是，一线城市房价也开始出现降温压力，深圳今年以来的房价走势便很好地说明了，强如一线城市，也绝不存在只涨不跌的资产。

换句话，无论是量大如三四线还是价高如一二线，房子，真的都正在真正回归居住属性。

另一方面，在政策加持下，今年以来“保交楼”也取得了一定进展。

1-9月份，全国房屋竣工面积下跌19.9%，跌幅连续两个月收窄，说明近期国家及各地保交楼的政策力度加大，取得了积极的效果。并且，随着专项借款、纾困基金积极落地，部分涉房企业资本市场融资开闸，预计保交楼的形势将继续向好，从而更加稳定市场预期。

与此同时，对房企来说，现金流一来自销售二来自融资，如今的资金面继续好转。

1-9月份，全国房地产开发企业到位资金下跌24.5%，跌幅相比1-8月收窄0.5个百分点，跌幅连续2个月收窄，显示开发商资金面在好转。一方面，有去年低基数的影响，另一方面近期专项借款、纾困基金以及资产管理公司积极介入，加上开发商大力度降价促销，同时紧缩拿地和开工，也助力资金面好转。

在房地产泡沫得到实质性扭转、住房回归居住属性、产品提升生活质量之时，我们还可以看到，今年以来房地产市场，还在不断地为我们稳定信心，稳定预期。

从不少城市的房贷利率继续下调、公积金贷款利率下调，到一些城市逐步解除限购，再到如9月30日出台支持居民换购住房的个税优惠政策，以及日前，人民银行党委、外汇局党组召开扩大会议，会议明确，加强部门协作，维护股市、债市、楼市健康发展，更好满足居民的刚性和改善性住房需求，加大力度助推“保交楼、稳民生”工作等等声音，客观上都是在作为可以稳定国民经济的特殊的关键性策略及手段。

适度放松的房地产，可以给经济大盘创造更健康的发展环境和市场空间，当然，健康的市场环境，自然也能更好地促进住房消费增长。

满足购房者合理住房需求、促进住房消费与“房住不炒”并不矛盾，房地产实际上也从来不是作为短期刺激经济的手段。

据国家统计局数据， 2021年末城镇常住人口比2020年末增加1205万人，流动人口3.8亿人，增加了885万人，我们仍处于城镇化持续发展阶段，人口流动仍将带来新增住房需求。

专家指出，随着新型城镇化的推进，居民正常住房消费的愿望转化为现实，再加上金融等政策的支持，城市住房需求有望持续释放。

02， 

面向未来， 

看好新征程

尽管仍是一个争议大、决策难、影响广泛的行业，但房地产的未来，也依旧是一个具有十万亿量级的巨大市场。

中国人讲究“安居乐业”，“居住”是民生的重要组成部分，对于房地产市场来说，房住不炒与租购并举的同时，未来五年还会继续去资本化、保障刚需置业。

而购房者，对住房的需求也渐渐从几年前的“有没有”或“赚不赚”，转变到了如今的“好不好”。

而房地产开发企业，接下来依旧是市场和购房者齐齐转变进程中的重要一环。

毫无疑问，此前，房地产有泡沫、有风险房企，但大浪淘沙后，筛选出来的都是金子，在这个异常艰难的市场环境下，从房企的上半年财报看，销售规模下行、盈利承压已是中报的共性，甚至还有约三分一的企业归母净利润遭遇亏损。

也有少部分房企，依然录得了净盈利的增长。

在TOP10房企里，就有万科集团、金地集团、保利发展、龙湖集团4家企业归母净利保持增长，分别同比增长10.64%、7.68%、5.11%、0.82%。

在中国企业联合会、中国企业家协会最新发布的“2022中国企业500强”榜单中，万科、保利、龙湖等房企，也以稳定的业绩表现入榜。

这些行业地位巍然不动，财务数据长期坚挺的房企，一直都被视为行业的“灯塔”，他们对于市场的研判、对现金流极限压力的把控、以及对业务线的遴选等战略变动，都是同行必定要研究的对象。

这些“金子房企”的市场预判，也是新起点下，值得关注的具有一线精准率的行业航向。

在8月31日的中期业绩会上，万科郁亮说道：市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量，“住房的刚性需求仍然很强，依然是个十万亿量级的巨大市场，常做常有，常做常新”。

具体到今年下半年，金地集团董事长凌克同样是直接表示：相信公司下半年的销售业绩会比上半年的业绩更好。

行业常说，“房地产要软着陆，避免硬着陆，用时间换空间”，

二十大后，房地产走向已非常明确了——房地产全面回归公共属性、民生属性，政策扶持重点转向租购并举、新市民在城市扎根，房开企业在十万亿量级的市场保质保量，房住不炒下购房者的置业逻辑重塑，住房领域迎来现代化之路。

新征程开启了，真正的投资，应该是面向未来。