阳台改房间存在货不对板风险 绿城桂语兰庭想卖光明最高价？

在深圳光明区，有一条“光明大街”，

这是光明区的一条重要市政道路，被官方称为“未来推动光明科学城发展的大动脉”，而沿着这条光明大街，不到五分钟的车程，目前可以看到的，是道路两边林立而起的多个在建楼盘，从万科、绿地、金茂，到深圳本地的星河、宏发等，均已在此先后插旗。

据深圳中原市场研究数据，从近三年看，光明区的成交始终占据全市第一，主要是因为光明近几年新房供给基数持续较大，是成交量得以保持较高的基础。

深圳业内人士指出，经历过前两年深圳房价暴涨加上“网红区”的炒作，光明楼市如今光环不再，已明显退烧，并且区域内的新房增量还在加大，未来光明楼市还会进入分化，

“日光盘很难再有了，高价的楼盘也会很少，一方面因为光明现在多是限价地，另一方面，光明的新房市场是深圳最卷的区域之一，竞争太激烈了，开发商打折促销换去化是常态，购房者如果买贵了，这几年是很容易站岗光明顶的。”

的确如此，10月21日，光明新盘深业颐瑞府获批预售许可证，并发布销售方案，项目均价仅4.53万/平带简装，主推105-123平住宅产品，共444套。

而与该楼盘几乎挨着的另一个项目——绿城桂语兰庭，则市场吹风价高达5.4-5.5万/平，足足比深业项目贵了1万/平。

公开资料显示，绿城桂语兰庭是光明今年少有的超2000户的大体量项目，并且，项目规划主要是31-50层的超高层住宅。

9月23日，该项目举办品鉴会，绿城中国副总裁郭晓明为在品鉴会上致辞并表示，绿城将打造属于深圳的理想生活范本。

据了解，初到深圳的绿城，当日还官宣为深圳打造了深圳首座儿童友好社区，并透露“能卖到区域新房房价天花板”、“绿城可以没有深圳，但是深圳不可以没有绿城”等观点，

一时哗然。

作为绿城进入深圳的首发项目，桂语兰庭在周边竞品的对比下，不仅均价最高、套数最多，也是片区内小区容积率最高、密度最大的楼盘项目，在当下市场下行、价格为王的深圳楼市，仅凭“绿城”二字，究竟值不值得深圳人为其“5万＋/平”的天花板价格买单？

01，

外来房企多折戟深圳

绿城会重蹈谁的覆辙？

早在7月底，深圳绿城的官方公号发文，主题为“风从杭州来，美好入鹏城”，当中写道，绿城入深，带来的是第三代高层YOUNG系经典桂语系—绿城桂语兰庭。如果说“一脉桂语系，半部绿城史”，则不难看出绿城对该深圳项目寄予的厚望。

同样地，深圳市场也关注着每一家外来房企进入深圳后的项目和表现，在寸土寸金的南方鹏城，群雄逐鹿猛龙过江，但以往结局，更多的是入深后的水土不服、无奈折戟。

在深圳，一个迷之怪圈是，近几年来立下雄心壮志掘金深圳、甚至将总部迁入深圳的多家房企，如今或多或少都过得不太顺利，更别说理想中的跑马圈地、大展宏图。

“深漂”并不不易，尽管来势汹汹，但外来房企们很快意识到，深圳并不是一个很友好的市场，无论是恒大、碧桂园、泰禾、融创、龙湖，还是金茂、阳光城、富力、首创、奥园，近几年来并不乏全中国响当当的开发商进入深圳拿项目，但到头来项目从开售到卖完存在感都极低、甚至还有“翻车”的案例。

2015年12月，泰禾以总价27.4亿元竞得深圳尖岗山宗地，楼面地价高达7.9万元/平，创下深圳最高楼面价记录，溢价率达到了177.61%，当年深圳的房价均价也不过约4万元/㎡。 2020年5月，泰禾深圳院子营销中心正式对外开放，看样板房需提前预约验资3000万，之后，该项目便随着泰禾集团的摇摇欲坠，至今再无进展。

如果说，泰禾折戟深圳是企业经营问题导致，那么，金茂府在深圳龙华的惨痛经历，则被业内人士一针见血地分析为“产品错配、定价过高”。

2016年，金茂以82.9亿的高价拿下深圳首宗商品房现售试点地块，三年后，龙华金茂府项目取证，均价10.3万/平，成为当时龙华最高价的新房。

彼时，龙华金茂府所在片区均价5.5-6万/平，周边最贵的二手小区也只卖7万/平，10万+的金茂府，房价比周边任何小区都要高出不少。

后续，项目开盘销量成谜，一卖卖了两年多。

直到去年9月，该项目再次引发关注，缘由是业主们集体维权要退房，还写了一份《龙华金茂府集体退房请愿书》，洋洋洒洒8页纸近4000字，列举了龙华金茂府的“六宗罪”。

业内人士普遍认为，归根结底，是深圳楼市熄火甚至房价开倒车，问题的本质还是出在“房价站了高岗没解套”，据了解，项目持销阶段还进行过变相降价，前期购买的深圳业主一直无法接受。

“外来和尚很容易念错经，产品还是其次，最重要的还是业主买贵了。金茂府最初定位也是主打外来房企的品质品牌，然后打造片区天花板，这点和绿城桂语兰庭有点像，但市场很现实很残酷，一来深圳房价这两年涨不动了，二来随着每年新供应宅地的销售限价，未来一两年无论是龙华还是光明，每个区域的新房价格天花板其实都给开发商定好了。

如果要卖得比同片区的项目都贵，现在的深圳购房者是不会为情怀和产品买单的，因为站岗的时间可能会很长。”

站岗光明顶房价的绿城桂语兰庭，以后会否变成光明版的龙华金茂府？

记者查询到，今年9月，深圳2022年第三批居住用地挂牌出让，当天只有光明区的宅地无人竞买，成为此次出让中唯一流拍地块，该宗地建成后的新房限价为4.72万/平，而旁边的金地明峰府项目毛坯限价4.22万/平，比流拍地块每平米要低5000元。

业内人士指出，光明地块的流拍和限价有较大关系，此次流拍地块有可能下一轮集中供地还会拿出来拍，并且4.72万/平的新房限价可能还会下调。

“如果限价能下调，这样开发商卖房会少些压力，毕竟现在和以前不同，和一年前都不同了，今年深圳卖房如果开盘价格一高，就是给他人做嫁衣，再者，到后面卖不动打折的话，前期买贵了的业主也都会有意见的。”

而回到光明片区，曾奔着这个深圳“网红区”而来，最后在光明遭遇滑铁卢的外来房企也并不少。

2020年，来自安徽的安联集团于光明拿地，新房销售限价4.9万/平。然而，后续随着光明区所供应的宅地限价越来越低，并且今年以来，同片区其他新房也纷纷“开盘即打折”，促销打折内卷严重，

以至价格本就在高位的安联尚璟府，今年1月开盘至今，去化之路都比较艰难。

“跑马圈地”，仅仅是所有外来房企进入深圳的第一步，无论是拿地还是旧改，要将这些深圳首发项目良好变现，都有不少难关要闯。

而当下的难关，就是“价格”，或许也只有“价格”。

毕竟，无论是金茂泰禾还是绿城，褪去了“外来房企深圳首发”这样的滤镜后，需要面对的现实是——在深圳，从来就没有“深圳不能缺少某某房企”这样一说。

02，

阳台改房间？

所谓“赠送”，实则违建

警惕交房时货不对板的潜在风险

2014年，绿城因债务问题陷入困境，而“白武士”中交集团成为绿城第一大股东。

2019年7月，随着宋卫平退出绿城董事会，张亚东担任绿城新任董事局主席兼总裁。绿城彻底告别“宋卫平时代”，进入“张亚东时代”。

规模不断膨胀的背后，绿城的盈利能力一直遭到质疑。2019年-2021年，绿城的销售毛利率持续下滑，分别为25.39%、23.67%、18.13%，净利润率由2019年的6.39%升至2020年的8.76%后，2021年又跌至7.67%。

公开资料显示，绿城于深圳开发的桂语兰庭项目，由两宗地块组成，占地面积约3.45万㎡，规划建筑面积约31.8万㎡，整体容积率约6.3，规划有10栋住宅楼，规划总户数约为2226户，首批将推售套数为999套。

从产品上看，有业内人士指出深圳的桂语兰庭实际上并未向绿城在其他城市开发的项目一样，采用大面积的干挂铝板搭配玻璃幕墙，而是降配后的涂料，“同为5万+的价格，同区域的宏发万悦山项目便是铝板幕墙，这在购房者心中才是匹配的，绿城此次的深圳首发项目价格不便宜，但诚意不足。”

从绿城官方发文中可以看到，对于桂语系作品的描述一直是——“一脉桂语系，半部绿城史”，但就当下位于光明的深圳绿城桂语兰庭的各项建筑指标而言，确实都很难让深圳购房者与“半部绿城史”这样的高评价联合起来。

户型方面，绿城桂语兰庭此次共有89平三房、115平四房、128平四房三种户型，并且，从项目异地样板间可以看到，其中89平和128平的“+1”房，均属于是用一个阳台空间改造成房间的赠送面积。

这也成为了项目另一个潜在的风险。

（从多个现场探房视频均可以看到，绿城桂语兰庭89平三房、128四房的样板房，均是阳台改房间）

要知道，近几年来在深圳，已经发生过多例“赠送”变“违建”、到头来所谓“赠送的房间”却是一场空的反面教材。

以绿城桂语兰庭89平的户型为例，原始格局上看应该是两个房间，但客厅和主卧之间，设计出了一个阳台，从现场销售以及业内人士的说明中可以了解到，像这样的这个面积不大但仍算方正的“阳台”，一般就会通过搭板改造成房间。

但在深圳，多年来的“高拓展高赠送”往往均是开发商卖房时候的样板间展示和口头承诺，并没有白纸黑字写进合同里，同时，开发商往往还会在户型图等资料上写上如“本展示空间不作为要约或承诺”等备注为温馨提示的字眼。

而当交楼后业主施工时才发现，自己按照样板房装修的房子，结果只会被认定为违法搭建。

也就是深圳近年来，业主维权最常见的“货不对板”的潜在风险。

2014年，位于梅林的笔架山公馆就曾因开发商承诺的“赠送面积“交付时”消失“，而导致业主与开发商之间纠纷，经业主向管理部门多番争取，最终同意搭板，但搭板楼房不可进行二次交易。

2018年，位于香蜜湖的宝能公馆也因为高拓展违建被政府部门查封，导致工程不能通过验收，迟迟无法交付。

2021年，厦门建发位于深圳龙华的玺园项目，交房现状与样板房一对比，面积缩水了十几平米，丝毫不见开发商卖房承诺的“89平变110平”的那些美好的面积赠送…

在有关部门进行了实地复核后，告知业主们的结果是——该小区符合相关要求，不属于基本居住功能缺失。明明遭遇了虚假宣传、货不对板，但维权的业主，到头来却只能如此卑微。

阳台改房间，说是赠送，实则违建，天下没有免费的午餐。

更不用说，实际上在绿城桂语兰庭的周边，还有限价远低于5万/平的、容积率也远小于6.3的一手新盘在售或者待售。

以与绿城桂语兰庭几乎贴身肉搏的深业颐瑞府为例，已拿预售的深业项目售价为4.53万/平带简装，其105平的四房总价约470万，但这个总价，只能购买到绿城项目的89平三房，更严格意义上讲，是只能购买到绿城项目的89平两房。

当下的深圳楼市，无论是前海还是光明，最敏感的因素，都是价格。

“一生总要住一次绿城”的理想很丰满，但现实却确实很骨感，过去几年在光明买了相对高价盘的业主们，此刻还在站岗。

业内人士提醒，“剑指光明顶天花板价格的绿城桂语兰庭，如果体量大房源多的压力一旦导致后面有任何降价促销的动作，那么第一批吃螃蟹的深圳绿城业主们，就真的站岗光明顶了。”