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深圳业主卖房焦虑:给中介准备红牛,给看房买家准备水果

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千疮百孔的深圳楼市,又有了些新变化。

周末两天过去,有中介告诉网易记者,手头上原本已经决定降价挂盘的业主又反悔了,因为其觉得大会结束后,或许楼市能有利好。

“业主觉得反正现在挂了也卖不出去,不如一两个月后如果行情好转,能多点实收”;

无独有偶,同样有中介表示,本周八九不离十的签约单也突然黄了,业主突然表示不着急卖了,都想再等等。

中介担忧:这样的情绪不知道会不会蔓延开来,毕竟深圳楼市是敏感体质。

但这种可能性,目前来看是多虑的。

当下的深圳楼市,正在经历一个新房很热闹、二手很凄凉的阶段。如果说深圳新房市场算是抓住了“金九”的尾巴,那二手房市场则已被金九银十抛弃。

根据深圳中原的数据,截至9月28日,深圳全市二手住宅过户套数为1598套,环比下滑20.1%,二手住宅成交15.1万平,环比下滑22.1%。

二手住宅的过户量连续四个月下滑,且再度跌破2000套大关,加上深圳9月中下旬的新房大量供应,也分流了二手需求,整体市场继续低位运行。

所以,现在的深圳业主卖房,不仅要降低价格,恐怕还要降低姿态。

从各家中介的朋友圈不难发现,深圳越来越多地出现了一种房源,叫做“业主在深,签约随叫随到”;

更甚者,中介向网易记者描述——

如今深圳还出现有豪宅业主,为了让自己的房子更好卖出、对方少点砍价,业主会在家中亲自接待每一个上门看房的买家,自己充当中介的角色给看房人进行详细讲解,还为上门看房的买家贴心地准备好了水果和糕点。

“以前在深圳,豪宅业主怎么说也是个中产阶层,对买家都是爱理不理的,现在是妥妥的售楼处标准了。”

还有的业主,则会给上门推盘的中介准备红牛、矿泉水等,“临走的时候还不忘嘱托我们一句‘麻烦多多推荐’,现在这个时间段,是房地产中介最受尊敬的时间段”,

过去这一年,深圳也曾陆陆续续传出过,有业主为卖房给中介拉群,每天群内打鸡血、发红包,并给带客到现场看房的中介单独发红包的各种消息……

业内人士表示,遍地降价,焦虑的深圳业主已经放弃幻想和抵抗了。

01,

从“贴近指导价卖房”,

到“指导价卖房”,

再到“低于指导价卖房”

热闹过后,依旧是唏嘘。

下半年以来,放盘卖房的业主逐渐增加,来自深圳中原的统计数据显示,截至9月28日,深圳二手房在售房源数量连续4个月回升,上升至2.58万套。

截至9月28日,宝安二手房在售套数为5972套,占全市供应量的23.2%,位居首位,南山区在售套数为5587套,供应量位居第二。

但另一方面,业主们的挂牌价却在持续下滑,

乐有家研究中心监控到,深圳二手业主挂牌价环比跌幅0.22%,细分到各片区挂牌价上,环比上涨的区域越来越少,绝大多数处于下跌态势。

这一年来,深圳的二手房,已经从“贴近指导价卖房”,到“指导价卖房”,再到如今越来越多的房源,已是“低于指导价卖房”。

深圳最大保障房转成商品房后房价一度暴涨的龙悦居,今年8月份的成交价格对比最高点近乎腰斩,并且也同样已跌破指导价,该小区指导价为8.36万/平,最近成交价仅7.56万/平。

两年前,龙悦居同户型房源可以在3个月时间跳涨250万,在最疯狂的2021年年初,63平成交曾创下730万的记录,均价近12万/平。

目前来看,龙悦居的挂盘价低于指导价已是趋势,且还在降。

有中介发出该小区的最新一套房源,龙悦居四期68平两房一厅,满五唯一,总价仅480万,挂盘均价仅7.05万/平。

南山的华润城也在降价。

8月底成交总价还在1510万的华润城润府89平三房,有业主挂出的同户型房源总价不到1400万,更夸张的,还有中介发出了“华润城润府大四房,指导价2200万,现一口价1660万(单价10万),低于指导价540万”的低价。

令人遗憾的是,从今年前三季度来看,越来越低的二手房价格也并未换取止跌上扬的成交量,业内人士指出,

过去更多的是业主不愿意降价从而导致的成交量低迷,而如今恐怕更多的是业主愿意降价了却也没有人买。

“为什么说这是深圳有史以来最差的金九?”

“因为现在的深圳楼市,不管是新房还是二手房,都到了其实降价也卖不掉的地步。”

02,

超七成二手房源接近指导价成交

今年以来深圳买豪宅的占比显著提升

数据真的很难看。

自2021年2月,深圳二手房指导价机制落地后,深圳市场正式进入调整期,尤其二手房市场,失去了以往的活力,流动性极弱,至今未见一丝起色。

刚刚过去的9月,深圳二手住宅市场备案量持续回落,据统计,9月深圳全市共备案1730套二手住宅,环比下跌13.5%,同比亦下跌2.0%;

深圳美联物业的监控数据显示,9月,深圳全市各区域二手住宅的成交量环比均下跌,其中福田下跌24.1%,成为全市下跌幅度最大的区域,其次是南山,下跌19.0%。

业主报价方面,报价上调的占比有所下跌,由上月的14.7%降至9.9%;价格下调的占比则上升,由18.2%升至21.2%。可见,在楼市“金九银十”之际,有一部分二手业主更愿意通过降低售价来促成交易。

据乐有家深圳监控的“深圳二手房市场价-参考价偏差走势”,到了今年8-9月,深圳接近参考价成交的二手房源已经超过了七成,8月是72%,9月是75%。

从单盘情况看,深圳中原通过整理今年成交的深圳二手房价格,发现在有效的楼盘数据中,有77.3%的楼盘较上一年相比呈现为下跌的结果。

其中下跌楼盘的平均值为-14.6%,最高跌幅为57.3%,

美联物业华南战略董事总经理江少杰表示,其实不少深圳二手业主已面对现实,释出更多的降价空间,对准买家会有一定吸引力。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,中国楼市开启了下行周期,过去加杠杆投资、过度炒作造就的非理性繁荣,开启了挤泡沫的过程,深圳表现更明显,当没有杠杆加持,当高收入行业(互联网、金融、地产等)受到重挫,当中产阶层因降薪、疫情而受到巨大冲击时,

深圳楼市的回调就更加明显了。

其认为,深圳住房供给侧改革的思路很清晰:既然需求端的调控多年不见效,那就把价格高高在上、泡沫化突出的二手住房市场搁置一边,冷处理;同时,在另外一边开新局,加大限价新房和公共住房的供应量,分流住房需求。

这样,二手住房市场突然之间没有了购买力,需求断层了。

断层之下,还有一个数据值得关注。

一个奇妙的现象在深圳楼市悄然发生:无论是新房还是二手房,豪宅市场都比普通住宅要受捧。去化较好的新房大多是豪宅项目,出手买豪宅类二手房源的高收入群体占比也在上涨。

乐有家研究中心数据显示,2022年以来,深圳购买大户型房源及高总价房源的占比显著提升。

并且,2022年前8个月购买了深圳二手豪宅房源的买家中,有50%的买家选择了一次性付款。

气氛突然有些尴尬…

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