深圳楼市大降价！国庆出现了1.7万/平的公寓项目

卖房难，卖房苦，深圳公寓“大跳水”。

金九银十之际，不仅有项目5折甩卖尾货公寓，更出现了“折后仅1.7万/平起”的公寓项目，直接刺穿了深圳的房价底线。

这个价格有多低？于深圳商务公寓，确实已经是中介所说的“史无前例”。

据了解，自9月下旬至今，位于深圳龙岗、推售33-75㎡公寓产品的京基御景荟都项目，打出了“备案价直接6折，额外再享约1个点折扣；单价2.9-3.3万，折后价格仅需1.7-2.2万；总价58万起，月供低至2000元左右，轻松租抵供”的折扣促销信息。

引起市场关注的，除了1.7万/平的价格，还有网传视频中的“潮汕大妈爆单怒刷16套”，当然，也有说是“家庭团购18套”的版本。

公开资料显示，御景荟都位于本月底即将开通的地铁14号线南约站旁，项目自带约10万㎡商业，推出的约33-75㎡公寓，不限购不限售，层高约3.6米，且带阳台通燃气。

7-8月份的时候，在中介的推介朋友圈中，这个项目的宣传语还是“总价99万起”。

更有中介指出，去年此时，与御景荟都项目紧挨的另一个楼盘，37平的商务公寓总价125万起，如今只过了一年，御景荟都的“总价58万起”几乎是腰斩，

“很难想象那个楼盘业主们此刻的心情啊……”

国庆期间，深圳另一个被中介刷屏的公寓，是位于罗湖的华润未来城，公寓“折后单价4.12万/平起”，该项目为华润置地湖贝旧改首发，总建面将达到220万平，是未来深圳罗湖区的“门面项目”，此次推售公寓面积段36-65㎡，据悉同样为通燃气带阳台、且70年产权的商务公寓。

而在华润未来城附近，佳兆业的新世界大厦2019年底开盘，其小户型公寓均价6.5万/平，后续打折甩卖的尾货价格也在5万/平左右，

与华润未来城同样距离不远的其他公寓项目如阳光城天悦，2018年的开盘价约7万/平，兆鑫汇金广场的公寓在2017年的开盘价格更是高达8.8万/平，当时的这个价格，已是5年后这个时候华润未来城公寓开盘价的两倍。

有对比别人家项目价格腰斩的公寓，也有对比自己价格也腰斩的公寓。

位于罗湖口岸附近的大中华环球金融中心（大中华环球经贸广场），国庆前便已推出“工抵房惊世价格”，据了解，原本备案价6.4万/平的公寓产品，如今的最低价格是3.9万/平，相当于直接打了六折出售。

01，

资产保卫？

不，“公寓刺客”

当楼市热浪褪去，深圳人才发现，原来不是资产保卫，而是公寓刺客。

2018年，位于龙华红山片区的龙光玖钻公寓开盘，当时几乎全深圳中介都在力推的公寓项目，加上位于龙华核心位置，吸引了深圳乃至其他城市不少投资客，有一次性购买多套的豪客，更多的，则是两套两套买下的普通投资者，当时在水贝做珠宝生意的东北人斌哥便是其中之一。

彼时，珠宝生意的红火，让斌哥想着趁热打铁，用手里头还热乎的钱去投资深圳楼市，于是，其在玖钻购买了两套53平的公寓产品，均价5.8万/平，每套总价约300万，还特意挑选的是两套对门户型。

今年8月，各种因素的叠加，让斌哥选择将这两套公寓产品卖出变现，最终每套的成交价为230万，其表示“算上利息税费那些，每套亏了一百多万，两套就亏了两百多万……”。

“终究还是错付了。”

从中介平台可以看到，位于罗湖的兆鑫汇金广场公寓，如今也有“业主原购价310万，现在业主只卖210万”的房源挂盘，但中介告诉网易，降价的二手公寓至今成交也很少，“一手的公寓都在打大折降大价，又何必去买二手的”。

来自深圳中原研究中心的报告显示，截至9月28日，9月份深圳公寓批售797套，面积3.5万平，成交1380套，环比上涨132.3%；成交面积为7.28万平，环比上涨133.4%。

截至9月28日，南山成交的商务公寓套数最多，达1177套，其次是罗湖122套，龙岗31套，南山、罗湖、龙华、龙岗、坪山较上月成交面积上升。

深圳中原认为，九月份的深圳公寓成交情况好转，但仍处于低位。

根据深圳中原监控的“2022年10月在售住宅/公寓项目”，180个深圳当前在售的楼盘项目中，含有公寓产品的楼盘就达到了70个，

其中，价格最低的是京基御景荟都，折前价格为2.7万/平，其次是今日香沙御景园，折前价格为2.9万/平，而价格最高是南山的恒裕深圳湾项目，公寓价格为15.3万/平。

02，

金九打折，银十促销

深圳买房情绪出现升温

深圳楼市没有大师开坛做法，但打折促销的花样也越玩越溜。

新房方面，一个“国庆7天降”下来，让市场看到了不仅有“单价直降3万/平”，有“备案价7.2万后再7折”，还有“价格为同片区一半”，更有“价格直逼2015年”……

据南方日报报道，深圳东部在售楼盘部分推出国庆特别购房优惠。其中，罗湖水贝的独树阳光里推出92折购房优惠；罗湖莲塘的东海富汇豪庭国庆假期七天，每天一套一口价房源，山景房源毛坯85折起。

值得注意的是，单从东海富汇豪庭发出的海报信息看，该项目除了“每天一套一口价房源”，更是已经直接打出了“单价最高让利2万/㎡”的6字头单价。

去年11月开盘的东海富汇豪庭项目，911套房源却仅有51批客户意向登记，中签率高达1786%，一度被称为“深圳打新史上最高中签率”的楼盘。

并且，自东海富汇豪庭项目获批预售后，该项目一直宣传的“精装售价8万/平起”，在去年开盘不利后的降价促销下，逐渐降成了“精装单价7.5万/起”、“特价房毛坯单价7.2万/平起，精装单价7.5万/平起”的价格信息，如今近一年过去，项目价格也一跌再跌，已跌至“6字头”。

“他们降价了？”

“是的，他们还在降。”

根据深圳贝壳研究院统计，截至9月28日，2022年9月深圳新房住宅供应为10693套，环比增长115.7%，创年内月度供应最高值，但与去年同期相比，则下降了11.5%。

同时，9月份全市新房住宅共成交3614套，同比增长8.1%，环比则大幅增长38.1%，创下今年以来单月成交量最高值。

当然，还有个数据是，截至9月28日，深圳全市新房住宅存量为379.1万平，环比上涨了18.8%。

根据过去一年平均成交量计算，去化时间约为11.19个月，去化周期较上月上升1.79个月，主要原因是9月份楼盘扎堆入市，加上去化水平整体一般，带动去化时间大幅度上升。

深圳贝壳指出，不少开发商为了抢占“金九银十”销售时机逐步发力，因此9月住宅供应主要集中于中下旬，加之9月中旬，市场氛围受南山、光明部分热点项目的“热销”以及不少新盘项目实打实折扣力度的影响，新房市场的需求逐渐活跃起来。

进入“银十”，据深圳贝壳研究院监测，今年国庆长假期间，深圳新房市场活跃度上升。

数据方面，今年国庆期间（10.01-10.07）深圳新房网签682套，其中住宅486套，环比节前（9.24-9.30）下降51.9%，相比2021年同期下降55%，但网签数据有滞后性，体现的是此前市场较为低迷的状态。

深圳中原同样认为，近期深圳买房情绪出现升温，带动访客指数出现明显的反弹，9月末市场推盘意愿持续高涨，加上开发商优惠购房的刺激下，购房者观望情绪明显减弱。

并且，深圳多个楼盘赶在节前跑步入场，国庆前两天便共有5个住宅项目拿下预售。从售楼现场来看，国庆假期期间多个楼盘现场人气明显回暖，从成交来看，市场分化明显，部分高端改善型项目和质好价优项目成交去化较好。

除了华润未来城要到10月14日正式选房外，位于坪山的君胜熙玥湾项目10月6日开盘卖出269套，据悉，该项目开盘单价为3.08万/平起，是所在片区较为典型的质好价优项目，因此获得购房者青睐，另外，京基御景天峦府开盘当天破200套，卓越柏奕府销售1.5亿，中海闻华里销售超3亿，鹏瑞颐璟府也劲销30套......

据不完全统计，有多达20个深圳新房项目发布了国庆期间的销售业绩，总成交金额超百亿元。

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