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再访深圳东门:10年前铺王158万/平,如今有商铺已空置两年

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多少“东门生意”在关了又开、开了又关中摇摇欲坠

那个年代,确实有过“一铺养三代”的年代。

从香港,杀到深圳,且深圳首选东门。

深圳东门,就是那时唯一的神。

东门有多大?

资料显示,深圳东门老街占地面积17.6万平方米,有统计显示超过1万个商铺,也有数据说是一万两千多个商铺。

彼时,那何止是商铺,那就是躺在地上的钱。

从投资公司到投资客,大小资金曾在这里空前聚集,商铺价格暴涨,短线炒作成了身家暴富必经之路,有千万家当在炒铺几年后便利润上亿的。

没有什么商业模式,就是击鼓传花,简单而暴利。

2007年,东门九龙城的一个普通商铺,一年可以转三次手,每位买家都可以净赚20-30万。

2009年,一个只有16平的铺位,因为位置够好,有投资客出价75万一平米,但业主是不卖的,因为业主敏锐地发现,那时候的东门商铺价格分分钟还有向香港看齐的趋势。

到了2010年,东门步行街的商铺售价频频刷新记录,临街铺售价可以从年初的40万/平方米左右,到了三季度业主放盘价已经达到了80万/平方米。

据了解,2010年,周大福珠宝在东门买了200平方米左右的商铺,耗资过亿元。

2012年,东门炒铺风气变本加厉,震惊全国,那一年,天价商铺新闻频出。

2012年,深圳东门人民北路的明华楼与文华楼下面,出现一间32平米的“天价铺”,报价158万元/平,总价5000万元。而当时,深圳东门商铺的最高成交单价,仅80万元/平。

资料显示,当时这个小小的店铺,分租给了三家小店,分别是绝味鸭脖、炒板栗、天美汇,一个月共收租20万左右。

(网易2022年8月拍摄)

据悉,这个深圳商铺的“天花板价”最终并没有成交,后面的几年内该商铺业主也都没有再挂盘卖铺,但有报道曾写过,该业主坚持自己的这个铺有着“传世”价值。

十年过去,2022年了,至于该铺面现在的租金和价格,东门商圈的中介人士表示价格比较敏感,不方便透露,只表示:“疫情前的2018-2019年,东门的一些位置好的小面积转角铺,还是有100万/平的成交单价的。”

现如今,打开一些中介平台可以看到,东门商圈的正街商铺依旧有将近80万/平的挂盘价,只是也有裙楼商业由于面积较大则也有2万/平的售价。

在同一个中介平台上,这样的高挂盘价,依旧是碾压福田南山宝中其他商圈商铺价格的存在。

当然,成交情况难说乐观。

再来看看如今东门商圈的租金,

据美联物业对深圳各大热点商圈监测的数据显示,2022年上半年,深圳一线商圈商铺蓝筹租金出现小幅回落,6月份录得的平均租金为1127元/㎡.月。

美联报告指出,随着疫情影响再度来袭,商铺再陷困境,部分商圈空置率明显上升,拉低了租金走势。预计后期随着需求的逐渐恢复,价格及租金将持续出现一定幅度的回升。

而2022上半年,东门商圈的商铺租金为2083元/㎡*月,依然高居全市之首,仍算得上是“铺中茅台”。

但如果将时间轴拉长,能发现这样的租金已是在逐年走低,从成交价格到租金,东门商铺下行明显,不如从前,亦不活跃。

美联物业罗湖商业旗舰店分行的钟经理向网易表示,在疫情前,东门商铺空置期不超过一个月,疫情期间,位置不同则空置时间也不同,

“比如解放路九龙城正街,之前一平方米租金约在3500元/㎡,以50㎡为例,租金约在15万一个月。现在受疫情影响,同个位置可能现在的租金在1000元/㎡左右,以50㎡为例,租金只在5万左右。

“并且,我接触到的空置时间最长的,是新白马商城的一个商铺,到现在空置了差不多两年了。”

01,

再访深圳东门商铺:

招租,招租,招租……

当我们在热议东门老街一家又一家的老店关门歇业时,我们关注的是什么?

40年深圳,几百年东门,那时候的“老东门”,叫“深圳旧墟”,到清朝康熙年间,“深圳墟”名气大涨,民国时期变成“深圳新墟”,新中国成立后,改墟为镇。

也就是,先有“深圳墟”,后成“深圳镇”,再到现在的“深圳市”。

深圳东门,在上世纪八九十年代就已经是一张响当当的深圳名片,最集中、最时尚、最热闹,也是改革开放时代最具特色的展示、批发、零售的商业街,放到现在就是北京三里屯、成都太古里的潮人集中地。

1999年10月1日,完成改造后更现代化的东门商业步行街开街迎客,总营业面积超过100万平,商铺密集度、客流量稳居各大商圈之首。

东门街道办曾有数据显示,2013年那年的国庆假期前三天,东门商业步行街日均人流量超过90万人次,其中10月1日更是高达97万人次。

2020年,深圳新闻网的一篇报道中提到,东门步行街日均人流量,约7万人次。

2022年,可想而知,和各行各业一致,东门的情况恐怕比2020年还要糟糕。

(网易2022年8月拍摄)

深圳西行,东门老街目前没有杀出一条血路,叠加疫情的不确定因素影响,如今的东门,很安静,却又清静得让很多人心慌。

曾经一铺难求,如今铺铺招租。

(包括主街的临街商铺,也纷纷招租,网易2022年8月拍摄)
疫情反复,不少东门商圈的商铺依旧空置,附近商家表示,以前空置的商铺还有业主会在门口放张桌子等待租客,现在一般业主们也都不来现场了,中介也不会来,就是直接在店里或桌上留下联系方式。
(南塘等商业城内部如今也空荡荡,网易2022年8月拍摄)
(东门某商场人流,网易2022年8月拍摄)
(餐饮生意,老板说入不敷出,网易2022年8月拍摄)
(人去铺空的东门统筹片区改造提升指挥部,网易2022年8月拍摄)

02,

老区待焕新

可谁已摇摇欲坠?

如今,虽不能说“一铺毁三代”,但已基本告别养三代。

深圳中原2022半年报数据显示,深圳全市二手商业成交量同比下滑3成。

2022上半年,深圳二手商业成交1263套,同比下滑36.5%,环比下降31.6%,成交面积9.7万平,同比下滑19.6%,环比下降25.8%。

该报告指出,经济下行,实体受挫,再加上一手商业折扣力度大,性价比高,进一步挤压了二手商业空间,深圳二手商业成交量跌至2015年以来半年度成交最低值。

从区域看,2022上半年二手商业成交中,宝安商业成交面积最大,为2.7万平,占全市成交面积的27.4%。

其次是龙岗、福田,依次占比21.6%、20.8%,罗湖属于垫底,仅高于盐田。

并且从2020年以来,罗湖商圈的商业成交,就已逐步被其他各个新崛起的行政区拉开距离。

上半年二手商业成交中,龙华中心商圈最热,主要为壹城中心六区商业的成交,其次为龙岗中心城商圈和宝安中心区商圈。

再往前看,近几年在深圳中原统计的深圳二手商圈每年成交前五中,东门商圈其实早已销声匿迹。

美联物业全国研究中心经理张添鸣指出几个观点,

第一,东门传统商圈下滑是必然的,20年前的商业模式已经失宠,转型势在必行,“东门改造2.0版”已然悄悄开启,改造后,东门将换发新的生机,但想恢复到十年前的火爆局面,却是不大可能,当下的商圈模式已逐渐转变为社区型商圈,就近出行已逐渐成为潮流,不会再为了逛街而前往东门。

其次,东门在疫情及自身改造的影响下,租金持续小幅回落,同时,空置率有所上升。东门步行街面临商业构成陈旧,但转型困难的难题,加上受到新兴商圈的冲击,人流量下降将成为不可避免的事实,随之而来的便是需求的逐步下降,将导致租金将面临较大的压力。

仲量联行华南区研究部总监曾丽指出,

实际上,这并非某条步行街或者单个业态改造升级的问题,而是涉及到向罗湖这样的行政区的“老区如何焕新”的问题,当中就包括了零售物业的活化。其认为,以罗湖区的人口以及密度,对于零售需求依旧是旺盛的,所以,需要的是城市更新、需要的是区域活化,从而给到整体区域新的活力。

过去的“炒铺”,自然已没有明天,只是如今疫情反复的不确定性,又成了如今压垮东门老街的最后一根稻草,多少“东门生意”在关了又开、开了又关中摇摇欲坠。

可即使没有疫情,这样的老区传统商圈的终局,你觉得又会是什么?

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