再访深圳东门:10年前铺王158万/平,如今有商铺已空置两年

那个年代，确实有过“一铺养三代”的年代。

从香港，杀到深圳，且深圳首选东门。

深圳东门，就是那时唯一的神。

东门有多大？

资料显示，深圳东门老街占地面积17.6万平方米，有统计显示超过1万个商铺，也有数据说是一万两千多个商铺。

彼时，那何止是商铺，那就是躺在地上的钱。

从投资公司到投资客，大小资金曾在这里空前聚集，商铺价格暴涨，短线炒作成了身家暴富必经之路，有千万家当在炒铺几年后便利润上亿的。

没有什么商业模式，就是击鼓传花，简单而暴利。

2007年，东门九龙城的一个普通商铺，一年可以转三次手，每位买家都可以净赚20-30万。

2009年，一个只有16平的铺位，因为位置够好，有投资客出价75万一平米，但业主是不卖的，因为业主敏锐地发现，那时候的东门商铺价格分分钟还有向香港看齐的趋势。

到了2010年，东门步行街的商铺售价频频刷新记录，临街铺售价可以从年初的40万/平方米左右，到了三季度业主放盘价已经达到了80万/平方米。

据了解，2010年，周大福珠宝在东门买了200平方米左右的商铺，耗资过亿元。

2012年，东门炒铺风气变本加厉，震惊全国，那一年，天价商铺新闻频出。

2012年，深圳东门人民北路的明华楼与文华楼下面，出现一间32平米的“天价铺”，报价158万元/平，总价5000万元。而当时，深圳东门商铺的最高成交单价，仅80万元/平。

资料显示，当时这个小小的店铺，分租给了三家小店，分别是绝味鸭脖、炒板栗、天美汇，一个月共收租20万左右。

据悉，这个深圳商铺的“天花板价”最终并没有成交，后面的几年内该商铺业主也都没有再挂盘卖铺，但有报道曾写过，该业主坚持自己的这个铺有着“传世”价值。

十年过去，2022年了，至于该铺面现在的租金和价格，东门商圈的中介人士表示价格比较敏感，不方便透露，只表示：“疫情前的2018-2019年，东门的一些位置好的小面积转角铺，还是有100万/平的成交单价的。”

现如今，打开一些中介平台可以看到，东门商圈的正街商铺依旧有将近80万/平的挂盘价，只是也有裙楼商业由于面积较大则也有2万/平的售价。

在同一个中介平台上，这样的高挂盘价，依旧是碾压福田南山宝中其他商圈商铺价格的存在。

当然，成交情况难说乐观。

再来看看如今东门商圈的租金，

据美联物业对深圳各大热点商圈监测的数据显示，2022年上半年，深圳一线商圈商铺蓝筹租金出现小幅回落，6月份录得的平均租金为1127元/㎡.月。

美联报告指出，随着疫情影响再度来袭，商铺再陷困境，部分商圈空置率明显上升，拉低了租金走势。预计后期随着需求的逐渐恢复，价格及租金将持续出现一定幅度的回升。

而2022上半年，东门商圈的商铺租金为2083元/㎡*月，依然高居全市之首，仍算得上是“铺中茅台”。

但如果将时间轴拉长，能发现这样的租金已是在逐年走低，从成交价格到租金，东门商铺下行明显，不如从前，亦不活跃。

美联物业罗湖商业旗舰店分行的钟经理向网易表示，在疫情前，东门商铺空置期不超过一个月，疫情期间，位置不同则空置时间也不同，

“比如解放路九龙城正街，之前一平方米租金约在3500元/㎡，以50㎡为例，租金约在15万一个月。现在受疫情影响，同个位置可能现在的租金在1000元/㎡左右，以50㎡为例，租金只在5万左右。”

“并且，我接触到的空置时间最长的，是新白马商城的一个商铺，到现在空置了差不多两年了。”

01，

再访深圳东门商铺：

招租，招租，招租……

当我们在热议东门老街一家又一家的老店关门歇业时，我们关注的是什么？

40年深圳，几百年东门，那时候的“老东门”，叫“深圳旧墟”，到清朝康熙年间，“深圳墟”名气大涨，民国时期变成“深圳新墟”，新中国成立后，改墟为镇。

也就是，先有“深圳墟”，后成“深圳镇”，再到现在的“深圳市”。

深圳东门，在上世纪八九十年代就已经是一张响当当的深圳名片，最集中、最时尚、最热闹，也是改革开放时代最具特色的展示、批发、零售的商业街，放到现在就是北京三里屯、成都太古里的潮人集中地。

1999年10月1日，完成改造后更现代化的东门商业步行街开街迎客，总营业面积超过100万平，商铺密集度、客流量稳居各大商圈之首。

东门街道办曾有数据显示，2013年那年的国庆假期前三天，东门商业步行街日均人流量超过90万人次，其中10月1日更是高达97万人次。

2020年，深圳新闻网的一篇报道中提到，东门步行街日均人流量，约7万人次。

2022年，可想而知，和各行各业一致，东门的情况恐怕比2020年还要糟糕。

深圳西行，东门老街目前没有杀出一条血路，叠加疫情的不确定因素影响，如今的东门，很安静，却又清静得让很多人心慌。

曾经一铺难求，如今铺铺招租。

02，

老区待焕新

可谁已摇摇欲坠？

如今，虽不能说“一铺毁三代”，但已基本告别养三代。

深圳中原2022半年报数据显示，深圳全市二手商业成交量同比下滑3成。

2022上半年，深圳二手商业成交1263套，同比下滑36.5%，环比下降31.6%，成交面积9.7万平，同比下滑19.6%，环比下降25.8%。

该报告指出，经济下行，实体受挫，再加上一手商业折扣力度大，性价比高，进一步挤压了二手商业空间，深圳二手商业成交量跌至2015年以来半年度成交最低值。

从区域看，2022上半年二手商业成交中，宝安商业成交面积最大，为2.7万平，占全市成交面积的27.4%。

其次是龙岗、福田，依次占比21.6%、20.8%，罗湖属于垫底，仅高于盐田。

并且从2020年以来，罗湖商圈的商业成交，就已逐步被其他各个新崛起的行政区拉开距离。

上半年二手商业成交中，龙华中心商圈最热，主要为壹城中心六区商业的成交，其次为龙岗中心城商圈和宝安中心区商圈。

再往前看，近几年在深圳中原统计的深圳二手商圈每年成交前五中，东门商圈其实早已销声匿迹。

美联物业全国研究中心经理张添鸣指出几个观点，

第一，东门传统商圈下滑是必然的，20年前的商业模式已经失宠，转型势在必行，“东门改造2.0版”已然悄悄开启，改造后，东门将换发新的生机，但想恢复到十年前的火爆局面，却是不大可能，当下的商圈模式已逐渐转变为社区型商圈，就近出行已逐渐成为潮流，不会再为了逛街而前往东门。

其次，东门在疫情及自身改造的影响下，租金持续小幅回落，同时，空置率有所上升。东门步行街面临商业构成陈旧，但转型困难的难题，加上受到新兴商圈的冲击，人流量下降将成为不可避免的事实，随之而来的便是需求的逐步下降，将导致租金将面临较大的压力。

仲量联行华南区研究部总监曾丽指出，

实际上，这并非某条步行街或者单个业态改造升级的问题，而是涉及到向罗湖这样的行政区的“老区如何焕新”的问题，当中就包括了零售物业的活化。其认为，以罗湖区的人口以及密度，对于零售需求依旧是旺盛的，所以，需要的是城市更新、需要的是区域活化，从而给到整体区域新的活力。

过去的“炒铺”，自然已没有明天，只是如今疫情反复的不确定性，又成了如今压垮东门老街的最后一根稻草，多少“东门生意”在关了又开、开了又关中摇摇欲坠。

可即使没有疫情，这样的老区传统商圈的终局，你觉得又会是什么？