深圳原特区关外的老旧工业区，如何更新释放活力？

网易讯， 对于一座城市发展来说，土地是宝贵而稀缺的资源，在深圳更是如此。作为改革开放的窗口，经济社会的快速发展与可建设用地的匮乏、空间承载力的有限等，催生了深圳较早进入对城市存量建设的探索。

在深圳，如何盘活存量土地、提高土地利用空间，如何从单一地推到重来、进化到可持续更新等等问题，多年来都是这个城市最重要的发展命题之一，深圳各方力量也在不断进行新的探索。

8月底，由原沙井辛养旧工业区改造的卓越誉珑项目商业部分——“卓悦时光”正式开业运营，该项目也完成了继2021年住宅部分正式交付后的项目全景呈现。

网易记者在现场看到，作为今年沙井首个集商业、体验、生活为一体的社区购物中心，开业当天，片区市民满怀期待走进卓悦时光，各个品牌店铺均保持火爆人流量，逛街居民热情高涨，充分体验城市更新带来的全新的都市生活方式，与以前工业区的片区形象和生活体验着实有了天差地别。

业内专家指出，包括卓越誉珑项目在内的深圳多个城市更新项目的新面貌已经说明，历经多年探索与实践，时至今日，深圳早已告别过去的“大拆大建时代”，城市更新不再简单停留在住房提供层面，而是已向“城市综合运营时代”转变。

换句话说，如今的深圳城市更新，更加注重完善地区公共服务配套设施、促进片区产业转型升级、提升居民幸福感、城市活力和整体的可持续发展。

01，

对话卓越城市更新集团：

深圳老旧工业区，如何更新释放活力

在近20年的城市更新实践中，在深圳这片土地上，也同步成长起了一批在这个赛道上能力非凡的房企，如保利、华润、卓越等。

在中指研究院TOP10研究组颁布的《2022中国房地产城市更新优秀企业榜单》中，保利位居榜首，卓越城市更新集团紧随其后。

公开资料显示，作为深圳知名的“CBD之王”，卓越集团重点开发大湾区、长三角以及其他一二线高增长城市，全国40余城累计开发超200个项目，超70%土储位于大湾区，位列中国房地产开发企业销售30强。今年上半年，卓越集团在半年内两度实现低利率海外融资，其企业综合实力、财务健康度、信用度等指标受多方认可。

网易记者查询到，卓越在2013年已成立了全国首个城市更新集团，目前，卓越城市更新集团已经跻身全国城市更新领域TOP2梯队，旗下储备的优质项目超百个。

其中，深圳项目占比过半，转化节奏有序推进，并已在深圳多个核心区域呈现多个经典成功案例，8月底刚刚实现全景呈现的沙井卓越誉珑项目，市场普遍也认为，这是卓越作为推动区域经济保持高质量发展的重要力量的再次印证。

位于深圳沙井的卓越誉珑项目，其前身为沙井辛养旧工业区，项目地处宝安沙井中心及大前海片区，该区域整体规划高端，未来发展前景广阔。

而项目原状为早期粗放式开发的旧工业区，建筑以旧厂房、农民房、小产权房为主，功能单一，聚集产业低端，土地利用效益和产生的经济效益都非常低下。且厂区周边的市政配套和公共服务配套极不完善，整体城市形象欠佳，这与片区高端规划及发展前景极不匹配。

因此，亲历项目的相关人士告诉网易记者，彼时，各方均认为，对该区域进行城市更新改造已迫在眉睫，且是必由之路。

于是，卓越城市更新在介入该片区改造后，深入洞察大前海区域发展前景，充分依托西部工业组团分区规划中打造沙井生活服务区的定位，立足当地经济发展和居民生活实际需要，同时，积极利用优越的区位条件与自然环境，对片区进行全方位更新改造规划设计，旨在将地块打造成环境优美、配套完善，集居住、公共配套、商务配套、商业服务等功能于一体的商住综合体。

于2021年，卓越誉珑项目按时完成高品质交付，记者了解到，建成后的卓越誉珑总建筑面积达21万平方米，包含住宅、商业、公寓等，项目为完善片区道路交通、解决商业购物、社区行政、教育等公共服务设施及政府保障性住房作出了大量贡献。

至2022年8月，商业部分沙井卓悦时光开业，该城市更新项目至此也完成了全部更新改造流程，正式进入后期运营管理阶段，而辛养村民也由此真正体验到片区全面升级后环境优美、配套完善、生活便利、管理先进的美好幸福生活。

02，

深圳城市更新加速

房企综合改造能力备受关注

经过四十年的高速发展，深圳在全国率先进入存量土地开发阶段，需要通过盘活存量土地进行二次开发，实现土地资源的节约集约利用。然而，传统的旧改模式存量改造所需资金规模庞大，完全依靠政府投入难以持续。

自2009年《深圳市城市更新办法》发布以来，大批开发商开始布局深圳城市更新领域。2021年，《深圳经济特区城市更新条例》正式出台实施，更是为城市更新市场注入了新的活力，加速了这座城市更新的步伐。

数据显示，截至2021年，深圳市已列入城市更新计划项目980个，逼近一千大关，拆除范围面积累计8182.5万㎡，已通过城市更新专规批复项目594个，计容建筑面积累计17471.8万㎡，实施主体公示项目478个，拆除范围面积累计2858.9万㎡。

这对房企来说，是毋庸置疑的一块“大蛋糕”，当然，也是一张难度极高的考卷。

因为在城市更新领域中，即使进入快车道，但考验房企的，远不只是资金实力和土地拓展能力，而是需要企业的一种更为全面、复合，具有高视野高格局和人文关怀，一种与高周转、拼规模截然不同的综合能力。

业内人士指出，具体来说，就是由“开发改造方式”向“经营改造模式”转变，从“空间更新”转型“内容更新”，从“碎片化发展”进化为“全局观统筹”，让城市更新发挥更大价值，实现更上一个台阶的发展，在同一片土地上，实现多方的共赢。

通过走访记者发现，卓越城市更新这一次在沙井辛养旧工业区（卓越誉珑）的改造上，亦称得上做了一次不错的尝试和示范。

比如公共利益贡献方面，项目地块通过更新释放大量建筑面积，新增了幼儿园、社区健康服务中心、社区服务站、社区警务室、再生资源回收站、社区老人照料中心等教育及公共服务设施；同时完善区域交通微循环，打通与主干道联系；贡献政府保障房等，使得沙井中心城市功能全面完善升级。

更值得关注的是，以项目更新改造为前端形成的产业升级和就业链，也为今后当地就业和商业市场以及政府财税创收开拓了空间。

在村民资产价值保障方面，建成后的卓越誉珑返还给原住民大量住宅和商业面积。随着区域因更新实现功能升级和价值提升，返还的物业也使村民的资产价值实现了大幅升级。同时随着此次沙井卓悦时光的开业，在为周边居民提供购物、生活便利的同时，卓越商业凭借多个核心区域大型商业中心成功运营经验和强大资源整合与持续运营能力，为村民的未来长期可持续收益也提供了有力保障。

走访时，片区多位市民向记者表示，像卓越誉珑这类旧改项目在大幅提升区域居住品质的同时，也有效改善了沙井中心城区形象。记者踩盘发现，小区整体采用法式建筑设计，构造了薰衣草、玫瑰花等四大主题园林景观，物业管理由国际“金钥匙”联盟成员卓越物业提供，在整体环境美化和居住体验上，做到了居住品质和城市形象有效提升。

应该说，卓越誉珑项目的更新改造，不仅充分释放了沙井中心的土地价值，提高了土地利用效益，保障和提升了原住民收益，更全面升级了沙井主中心城市功能，改善了城市形象，使片区更加适应宝安区及大前海区域整体定位和发展步伐，对推动大前海区域建设亦具有积极意义。

城市更新，将是深圳这座城市接下来的一个大主题，开展城市更新，也是新一轮城市竞争力打造的关键，从主管部门到开发商到村委，各方工作任重而道远。

但相信有更多如此次卓越誉珑项目的成功案例，以及包括卓越在内的更多开发商的用心探索和努力，下一个40年深圳的面貌，将更加令人期待。

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