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行业分化格局加剧 头部房企聚焦"长期主义"

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房企半年报背后的分化信号。

时代变了,行业趋势和房企逻辑也随之迭代。

数据显示,刚刚过去的8月份,2022年8月百强房企单月销售金额环比增长7.4%,同比降幅较7月再收窄。

行业或已筑底,但恢复是一个缓慢的过程,行业格局更是逐渐从此前的信用分化加速演变到销售分化,半年过去,头部房企与中小房企的销售分化加剧,强者恒强的行业趋势正在显现。

分析认为,从中长期视角看,行业性的预期修复和信心重塑不能完全依赖于政策宽松,只有当房企的债务和不良资产问题得到更大规模、更集中的有效解决,市场迎来真实出清,才能从根本上解决预期和信心的问题。

而具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企,有望率先受益于下半年的行业复苏。

换句话说,大浪淘沙后,筛选出来的都是金子。

市场整体下行的2022年上半年,华润置地仍交出了一份稳中有进的答卷。

华润置地董事会主席李欣在《主席报告》中表示,截至2022年6月30日,华润置地实现综合营业额728.9亿元,股东应占净利润106.0亿元,核心股东应占溢利101.6亿元,圆满达成半年业绩目标。

业绩会上,管理层表示上半年华润置地的各项指标跑赢大市,实现核心净利润和股息的增长,并且实现签约额人民币1210.4亿元,同样顺利完成半年销售目标。

值得关注的是,尽管较去年同期下降了26.6%,但跑赢大市的华润置地行业排名有显著的上升,首次进入行业TOP5,创下新高。

当下,房地产行业仍面临前所未有的挑战,但从近期陆续发布中期业绩的头部房企上看,尽管盈利承压,行业共识也已形成——

房地产市场仍是一个十万亿的大市场,规模巨大,且具有可持续发展性。

用万科董事会主席郁亮的话说是:“常做常有、常做常新。”

中海董事会主席颜建国也表示过:“下半场不变的是房地产行业仍然是国民经济的支柱产业,在相当长的一段时期内,仍将保持十万亿的大市场,问题是如何在分化的市场中寻找机会。”

在8月31日的中期业绩会上,华润置地董事会主席李欣在对上半年也作总结时也谈到此问题,

“上半年,虽然取得了不错的成绩,但我们清醒的认识到行业仍处于格局重塑的关键阶段,长期来看,房地产行业仍是超十万亿的大市场,未来行业会更加健康地发展,优势房企在挑战中面临更大的发展机遇。”

谈到未来,李欣亦指出,华润置地将始终坚持长期主义,保持战略定力,全力完成全年的业绩目标。

01,

“3+1”业务模式向好发展

华润置地聚焦长期主义

房地产的前景尚未明朗,但我们仍能从头部房企的财报中捕捉到一些确定的信号。

体现在华润置地上半年财报里的,最直观的便是“3 +1”业务组合模式的各自良好进展,这是华润置地在十四五战略规划中进一步优化和筑牢的业务护城河。

如华润置地的经营性不动产业务方面,购物中心零售额较去年同期增长7.0%至人民币541.1亿元,大幅优于市场平均水平,实现租金收入61.9亿元,如加回期内减租金额,实际同比增幅为14.2%。

上半年,华润新开业6座购物中心,新开业购物中心平均出租率达88.6%。写字楼出租率同比提升4.7个百分点,实现营业额人民币8.4亿元,如加回期内减租金额,实际同比增幅为10.4%。

下半年,华润置地计划在上海、深圳、南京、南昌、青岛、大连、东莞新开7座购物中心,同时华润置地最具代表性的旗舰项目深圳万象城三期据了解也会在下半年亮相,华润置地在财报中写道——未来两三年,仍将是新建购物中心投入运营的高峰期。

还有,如华润在轻资产管理业务方面,华润万象生活各项核心指标上半年同样持续稳健增长,上半年实现营业额人民币52.8亿元,同比增长31.5%,核心股东应占溢利人民币10.4亿元,同比增长33.5%。

这样的数据,是属于长期主义的胜利,华润置地央企骨子里的“长期主义”,也给了外界更多的想象空间。

2021年,面对新形势、新局面、新要求,华润置地制定了“十四五”战略规划,提出了“城市投资开发运营商”的战略定位和“重塑置地,实现全面高质量发展”的总体目标,同时,确立了开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务与生态圈要素型业务有机联动、一体化发展的“3+1”业务组合模式。

从“十三五”的“2+X”商业模式,到“十四五”的“3+1”业务模式,华润置地的自我进化成为了行业一次不错的观察样本,不仅央企活力二次被激发,各版块的效率和营收也有明显提升,且在面对行业格局变化的时候,具备非常显著的特征及差异化竞争优势。

如李欣所言,华润置地的“3+1”业务模式,是比较有前瞻性的战略规划,是基于华润置地过去二十多年的发展历程做了充分总结和反思的。

“这是我们的战略组合和战略方向,是华润置地战胜当下困境的底气,所以未来不会发生方向性的调整,这也是长期被资本市场和投资者所认可和信赖的,我们会一直长期坚定走下去。”

不仅如此,应对市场变化,华润置地还在组织架构管理上,调整了总部、大区和城市的管理关系,按照“总部做专、大区做精、城市做实”的模式,来增强组织效率。

8月31日,华润置地总裁吴秉琪在业绩会上表示:“从管理架构变革的角度,在总部层面,强化总部专业管控水平,在大区层面,强化跨专业的协同,增强大区的业绩管理能力,在城市公司层面,还是要聚焦深耕,由2020年的47个调整为当前的28个,打造城市公司全价值链的组织能力,让城市公司成为业绩实现的平台。”

信号已很明确,下半场,头部房企将更聚焦长期主义。

02,

市场仍在分化

头部房企扛起大旗

中期报告显示,2022年上半年,华润置地综合毛利率为26.9%,超过了中海地产的23.46%,也超过了保利的25.55%,超过了招商蛇口的18.59%。

净利润方面,华润置地上半年股东应占净利润人民币106.0亿元,也是今年上半年归母净利润超百亿的四家头部房企之一。

截止至2022年6月30日,华润置地的现金及银行结存折合人民币1164.5亿元,较2021年末增长了7.1%,不仅是上半年少有的千亿现金在手的房企,在行业如此特殊的时刻,这样的稳定和实力,或许比业务本身的增长更加重要。

基本盘的稳健,让华润置地在行业下行周期中逆势扩张,寻得了更多进击的机会。

过去半年,华润置地收获颇多,上半年共新增土储计容面积380万平方米,截至2022年6月30日,华润置地总土地储备面积6614万平方米,土地储备布局与结构优质,可保障未来三年以上的发展需求。

数据显示,今年上半年乃至前8个月,华润置地的权益拿地金额都居于行业首位,公司管理层当天业绩会上也坦言,“公司把握住了拿地窗口期。”

强者恒强。

机构分析指出,上半年从拿地房企来看,头部房企仍是主力,包括如华润置地、万科、龙湖等全国性的龙头企业上半年仍在多个重点城市广泛布局,土地市场上的参与热度较高,这与稳健型风格房企的资金状况相对较好有直接关系,

并且,这样的“头部房企扛大旗”的新格局,在接下来相当长一段时间内毋庸置疑还将持续存在。

实际上,还有一个必须客观承认的事实是,不仅是土地市场,在如今的行业背景下,第一阵营的头部房企企在土地市场、销售市场乃至整个行业链上,都扛起了越来越重要的位置。在市场信心不足之时,在下半年房地产市场缓慢恢复之时,头部房企对购房者而言更具可靠性,在市场中、在行业中的支撑作用得到了进一步凸显。

8月31日晚,世茂公告显示,与华润置地订立项目股权及债权转让协议,出售金额约为33.165亿元人民币,华润置地正式接过世茂位于北京市丰台区南苑乡分钟寺村的L-39地块、L-41地块,成为继金茂后入主分钟寺的第二家央企,因项目停工而焦急的数百位业主也终于松了口气。

进入金九,面对地产下半场,在上半年进入行业前五后,华润置地接下来如何保持基本盘实力不动摇,如何建立更坚实的长期主义壁垒,新篇章的开启有着怎样的下半场思路,房地产行业又能否在头部房企的引领下筑底回升、穿越周期?

稳中有进的华润置地备受关注。

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