央行再降息，房贷利率进入近20年来最低水平，深圳首套4.6%

今日，8月贷款市场报价利率（LPR） 下调，不出所料央行又降息了！

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.6%，5年期以上LPR为4.3%。

对比7月数据，8月1年期LPR下降了0.1%，5年期以上LPR下降了0.15%；其中，5年期LPR下调幅度对比此前降幅持平。

此次降息之后，房贷的最优利率（首次购买普通住房）可以低至4.10%。无论是房贷基准利率（4.30%），还是房贷最优利率（4.10%），本轮降息后，5年期房贷利率已经进入近20年来最低水平。

尽管LPR下调已在市场预期之中，因为在8月的中期借贷便利操作中，作为中期政策利率的MLF利率超预期下调了10个基点。但此前市场普遍预计的是，本月1年期将会下调10个基点，5年期以上则会超过10个基点。但此次5年期下调15个基点，超出了市场预期。

降息后，深圳首套房贷利率由4.75%变为4.60%（新LPR+30个基点）。

按贷款300万30年的商业贷款计算，等额本息还贷方式下，购房者每月的房贷成本降了270.09元，30年房贷少支付9.72万元。

购房者享受降息优惠的时间分为三种情况：

第一种：买房时选择固定利率的，LPR的调整不会对其房贷产生影响。

第二种：买房时选择利率挂钩LPR的，已经签约尚未放款，那么按最新利率执行。

第三种：买房是选择利率挂钩LPR的，已经放款的，利率将在重定价日调整。大多数人的重定价日是次年1月1日，少数人是1月20日到2月20日，届时调整时将取最新一期的LPR数值。

实际上，从今年1月以来，8个月时间，5年期以上LPR已经下调了3次，总降幅高达35个基点，这不禁让人想起了更为疯狂的2015年。

在2015年，央行共进行了极为罕见的“5次降准+5次降息”，五年以上商业贷款基准利率从6.15%降至4.9%，降幅高达20.33%，这一降息幅度，在近年利率政策中是极为罕见的。

背后的大背景是，房地产信贷萎缩明显，已不能用周期性下降来解释。

一方面，2022年二季度个人房贷余额38.86万亿，同比增长6.2%，创2009年一季度以来最低增速。

其次，2022年二季度末，全国新增房地产贷款占全部新增贷款的4.9%，较上季度回落4.5个百分点，创有统计记录以来新低。个人房贷余额占比在2020年四季度见顶19.9%后开启回落，四季度央行发声维稳房贷权，个人房贷余额占比小幅回升，但今年上半年该指标连续两个季度回落。

与此同时，，2022年二季度，全国居民购房杠杆率下降至21.2%，创下2012年三季度以来的历史最低值。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这次降息对刚性需求和改善型需求和换房需求，都有比较大的促进作用。

首先，此次降低LPR，稳定地产消费，稳定土地和房屋价值，也就稳定了抵押物价值，地产金融加速器效应恢复，全社会信用就能稳住。当然，这是一个过程。短期内，最需要做的就是夯实5月份以来地产销售稳定的局面，让7月以来楼市再次下行的局面扭转。

其次，同时要考虑到，要想稳住地产消费，还需要在居民收入端下功夫。很简单，收入不稳甚至下行，预期不振，即便降息能省下几百元，多至一千元的月供，也难以真正提升大家的购房积极性。

最后，从城镇化、新市民、年轻人这个楼市的需求主力看，要加大对中低收入群、外来务工人群、失业人员、育龄人群等，在消费券、一次性生活补助、专项补贴（比如生育）等方面发放的力度，积极的财政政策在此有很大空间。稳住了居民端，才能真正让住房消费和销售稳定，才能实现行业全链条的稳定。

同样，乐有家控股集团金融服务管理中心总经理甘虹也表示：房贷利率的再次下调，再一次释放利好信号。

对购房者来说，降息将进一步激活合理住房消费需求。目前深圳房价已进入底部区间，部分区域的房价更是回到2019-2020年，再加上今年3次降息，购房成本再度下降。对于置业自住的刚需客户而言，应及时把握好时机。