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央行再降息,房贷利率进入近20年来最低水平,深圳首套4.6%

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今日,8月贷款市场报价利率(LPR) 下调,不出所料央行又降息了!

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2022年8月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.6%,5年期以上LPR为4.3%。

对比7月数据,8月1年期LPR下降了0.1%,5年期以上LPR下降了0.15%;其中,5年期LPR下调幅度对比此前降幅持平。

此次降息之后,房贷的最优利率(首次购买普通住房)可以低至4.10%。无论是房贷基准利率(4.30%),还是房贷最优利率(4.10%),本轮降息后,5年期房贷利率已经进入近20年来最低水平。


尽管LPR下调已在市场预期之中,因为在8月的中期借贷便利操作中,作为中期政策利率的MLF利率超预期下调了10个基点。但此前市场普遍预计的是,本月1年期将会下调10个基点,5年期以上则会超过10个基点。但此次5年期下调15个基点,超出了市场预期。

降息后,深圳首套房贷利率由4.75%变为4.60%(新LPR+30个基点)。

按贷款300万30年的商业贷款计算,等额本息还贷方式下,购房者每月的房贷成本降了270.09元,30年房贷少支付9.72万元。

购房者享受降息优惠的时间分为三种情况:

第一种:买房时选择固定利率的,LPR的调整不会对其房贷产生影响。

第二种:买房时选择利率挂钩LPR的,已经签约尚未放款,那么按最新利率执行。

第三种:买房是选择利率挂钩LPR的,已经放款的,利率将在重定价日调整。大多数人的重定价日是次年1月1日,少数人是1月20日到2月20日,届时调整时将取最新一期的LPR数值。

实际上,从今年1月以来,8个月时间,5年期以上LPR已经下调了3次,总降幅高达35个基点,这不禁让人想起了更为疯狂的2015年。

在2015年,央行共进行了极为罕见的“5次降准+5次降息”,五年以上商业贷款基准利率从6.15%降至4.9%,降幅高达20.33%,这一降息幅度,在近年利率政策中是极为罕见的。

背后的大背景是,房地产信贷萎缩明显,已不能用周期性下降来解释。

一方面,2022年二季度个人房贷余额38.86万亿,同比增长6.2%,创2009年一季度以来最低增速。

其次,2022年二季度末,全国新增房地产贷款占全部新增贷款的4.9%,较上季度回落4.5个百分点,创有统计记录以来新低。个人房贷余额占比在2020年四季度见顶19.9%后开启回落,四季度央行发声维稳房贷权,个人房贷余额占比小幅回升,但今年上半年该指标连续两个季度回落。

与此同时,,2022年二季度,全国居民购房杠杆率下降至21.2%,创下2012年三季度以来的历史最低值。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,这次降息对刚性需求和改善型需求和换房需求,都有比较大的促进作用。

首先,此次降低LPR,稳定地产消费,稳定土地和房屋价值,也就稳定了抵押物价值,地产金融加速器效应恢复,全社会信用就能稳住。当然,这是一个过程。短期内,最需要做的就是夯实5月份以来地产销售稳定的局面,让7月以来楼市再次下行的局面扭转。

其次,同时要考虑到,要想稳住地产消费,还需要在居民收入端下功夫。很简单,收入不稳甚至下行,预期不振,即便降息能省下几百元,多至一千元的月供,也难以真正提升大家的购房积极性。

最后,从城镇化、新市民、年轻人这个楼市的需求主力看,要加大对中低收入群、外来务工人群、失业人员、育龄人群等,在消费券、一次性生活补助、专项补贴(比如生育)等方面发放的力度,积极的财政政策在此有很大空间。稳住了居民端,才能真正让住房消费和销售稳定,才能实现行业全链条的稳定。

同样,乐有家控股集团金融服务管理中心总经理甘虹也表示:房贷利率的再次下调,再一次释放利好信号。

对购房者来说,降息将进一步激活合理住房消费需求。目前深圳房价已进入底部区间,部分区域的房价更是回到2019-2020年,再加上今年3次降息,购房成本再度下降。对于置业自住的刚需客户而言,应及时把握好时机。

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