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深圳二手房,排队下神坛

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降价,是目前深圳楼市的常态。

刚进入8月,有市场消息传出,位于深圳光明区、被称为光明二手房标杆的龙光玖龙台,出现了89平房源成交总价仅536万,单价仅6万/平的案例。

中介指出,该小区的89平房源在去年的最高成交价,是去年3月底的730万,单价达到了8.2万/平,相比之下,如今跌去了194万,跌幅达到了26.5%。

尽管有疑似该房源的业主进行辟谣,称低价成交是因为亲人之间买卖,但市场信心已经经历了不可逆的再次动摇,正如网友所评论的:

“当初吹10万成交的时候就是真的,现在6万成交就说是假的?”

“真相是什么并不重要,重要的是,这个价格成交了。”

不无道理,数据即真理。

过往信息显示,虽然该小区曾有过10万+单价成交的传闻后续被中介辟谣,但也确实有业主挂牌10万、也有成交有近9万单价的成交案例,

那时候,所有人都觉得,光明的房价即使有泡沫,但也不多,光明一片光明,

深圳中原研究中心监控到,过去三个月中,二手业主挂盘价下滑最多的楼盘,是龙华梅林关的万科金域华府一期,挂盘均价较5月下滑36.2%。

其次,便是光明区与坪山区的楼盘,也有超过30%的降幅。

光明依旧光明,只是光明的房价失宠了。

01,

从网红盘到学区房

深圳楼市排队下神坛

在深圳,如今有的有房一族,正在忧于“接盘”。

2020年,深圳曾有一份《年度房价涨幅小区统计》,其中,涨幅第一的八卦岭宿舍,不到一年时间从单价7.5万/平涨到13.7万/平,涨幅高达82%。

彼时,不到30㎡的房源最高成交价甚至突破15万/平,是当之无愧的深圳年度红盘。

今年,八卦岭宿舍有房源成交价仅仅为6.78万/㎡,跌幅过半,而去年年底,该小区的成交单价也还有8万+的水平。

有中介发出,南山“网红豪宅”华润城3期,近期150平的房源最低报价2350万,对比最高时候成交的3288万,总价跌去了近千万。

在龙华区,龙悦居近日的63平房源已经出现了450万的挂盘价,比之前网传的478万,又有了30万的跌幅,值得注意的是,该户型的二手房指导价是528万,目前的挂牌价已经比指导价还要低近80万。

要知道,龙悦居在最疯狂的2021年年初,63平成交曾创下730万的记录,均价近12万/平。

而在龙岗,目前相比年初降价的二手房源,同样不在少数,更是越来越靠近指导价。

以为上了车,结果站了岗,对于部分高价接盘的深圳买家来说,“不想多说”是他们如今唯一想说的话,曾经搏一搏单车就能变摩托的深圳楼市,这一次却让他们掉链了。

抛开单个小区此前热度过高的因素,深圳学区房整体也在降温降价。

尽管深圳多年来都有“学位神话”,但从2021年7月开始,深圳房价进入下跌区间,名校片区也不例外。

乐有家研究中心数据显示,过去1年时间里,深圳最具有代表性的六大名校片区的成交量、成交价及业主挂牌价都有了不少变化。

其中,2022年上半年的二手成交量相较2021下半年出现微跌,2021年下半年六大名校片区二手住宅过户367套,2022上半年为355套,市场仍在走低,跌幅3%。

成交价则纷纷下滑,跌幅在10%左右,相当于每平米降了1万元。业主的挂牌价也渐趋理性,逐渐下滑,越来越多业主报价靠近指导价。

“花了一千多万买的学位房,如今何止只是上了三年网课。”

02,

保不住的高房价

因为避不开的指导价

深圳楼市早已经跌下神坛,

只是没有人曾想过,这一次的横盘期,会横这么久。

2022年5-7月,深圳二手楼市每月过户量稳定在2000+套,但趋势逐渐往下,出现两连跌。乐有家研究中心数据显示,2022年7月深圳全市二手住宅过户量为2039套,继6月下滑后再度走低。

深圳市场上行乏力,缺少实际性利好措施来刺激交易,购房者对于市场的信心也心进一步回落,造成购买欲望走低,上车步伐暂缓。

目前,深圳市场上为数不多的购房者,也多是奔着“指导价房源”去的。

深圳中原整理的深圳楼盘近三个月(5月-7月)的挂盘价对比,在监测的1632个有效楼盘中,共有1042个楼盘为报价下跌,下跌比例超过了六成。

乐有家数据显示,对比6月,7月深圳有80%的片区挂牌价下跌,与此同时,深圳中原报告指出,7月份深圳全市住宅挂盘量却上涨了18%,出现涨幅的片区数量超过77%。

成交量价并没有上涨,挂盘量却不断增加,意味着更多的深圳业主已经逐渐耐不住性子,放弃“捂盘”。

业主持续让利,深圳二手房进入了买房市场。

乐有家研究中心监控,2022年上半年深圳市场近半数成交的二手房源都是“按参考价卖”,这已经成为当前深圳二手房市场的重要趋势。

在深圳中原监控的7月二手房成交中,更有18%的房源是低于指导价成交的,并且在高于指导价的房源中,高指导价20%以内的成交量占比高达60%左右。

也就是说,假设某个小区指导价单价是5万/平,那么成交价高于指导价20%,也就是6万/平,仅多出1万/平成交。

保不住的高房价,因为避不开的指导价。

2021年2月8日,深圳率先在全国推行二手房指导价,全市共3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。

但据南方都市报近日报道,截至目前,除了上海和深圳以外,已有13个城市的二手房指导价制度实质性取消,这13个城市包括:西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡。

其中,比较间接的取消,多为“贷款已不受指导价影响”;

更为直接的,则如西安,最先“官宣”暂停发布二手房参考价机制。

不仅如此,实际上,在实行了近一年后,近期上海二手房贷款“三价就低”政策出现松动,此前的最低价“房地产交易中心涉税评估价”上涨,进而带动银行贷款额度提高。

这不仅意味着上海购房者的贷款额度变高了,换句话说,当下,已经只剩下深圳的二手房指导价政策如此得稳如磐石了。

没有对比就没有伤害,更不知高低。乐有家研究指出,经历了2个月的疫情停摆后,上海二手楼市迅速反弹,回到疫情前水平,近1年的总成交量达到17.3万套,月均交易量1.3万套,近期更是逼近2万套。

而深圳近期维持在月均2000套的成交水平,且还有下滑趋势,与上海的二手市场活跃度和成交量,形成了鲜明的十倍之差。

在房地产市场整体走势不明朗的情况下,深圳的二手房指导价不仅是“指导线”,如今也成了“高压线”。

拐点何时才至?

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