土拍不会再见，但民营房企基本再见了

对民营房企来说，最好的时代真的过去了吗？

8月4日，深圳迎来今年的第二轮宅地集中供应，共16宗居住用地，总建筑面积约179.85万平方米，是深圳实行集中供地以来供应量第二高的一次，仅次于去年第二轮。

16宗地中，南山前海1宗地，宝安4宗地，龙岗4宗地、龙华3宗地，光明2宗地，坪山2宗地。

深圳的宅地竞拍规则依旧十分严格，所有宗地继续采用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让，即——

限地价（限15%溢价率）、限普通商品住房销售价格（均价）、限企业自持保租房面积或公租房面积；

竞地价、竞企业自持保租房面积；达到最高限制建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。

最终，超20家房企从当天上午十点拍到下午六点，16宗宅地里有2宗地流拍，剩余成交的14宗地块里，有9宗地块达到封顶价，5宗进入摇号竞得环节，

而国企央企也将“包场行动”进行到底，当日深圳总收金高达339.32亿。

（图源：南方日报）

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“本轮土拍整体限价都有提高，一方面是给开发商让利，

另一方面是给市场传达楼市稳定的信号。深圳二手房价格持续下跌已经一年多了，对市场中持有房产的人信心打击很大。”

今时确实不同往日，现场的喧嚣也不再是以往的热闹，就连深圳此前几轮供地均出现过的“拿地当天即开工”的火热现象，也似乎在这一次土拍散场后销声匿迹。

深圳楼市静悄悄。

01，

深圳今年第二轮拍地落幕

将“国家队包场”进行到底

从拿地房企上看，

华润置地成为深圳二轮土拍“最大赢家”，换了三个马甲，竞得四宗宅地，共豪掷118.77亿。

值得关注的是，在深圳今年的首轮土拍中，华润已斩获两宗宅地，仅次于深圳人才安居集团的三宗。

并且，根据中指研究院发布的“2022年上半年房企权益拿地金额TOP100榜单”数据，华润置地上半年拿地金额392亿元位居第一，拿地面积214万㎡位居第二。

华润以外，招商蛇口以及越秀集团，属于“实力加运气”，昨日各有两宗地块进账；

而深圳地铁作为去年深圳第三轮土拍的最大赢家，这一次胜在“朋友够多”，以联合体形式也获得两宗地块；

除此之外，拿下一宗宅地的，分别还有中海、深业、特发、保利、联发、深振业。

从地块信息上看，

最多房企争夺的“热度最高”地块，是位于宝安新安的A003-0434宗地，共有保利、招商、深国际、金茂、华发、厦门建发、华润、中海、越秀等10家房企参与摇号，最终由越秀摇得。

而此次二轮出让的“最贵地块”，为位于龙华深圳北站的A800-0401宗地，由华润以以79.69亿元竞得。

该地块的竞买门槛包括要求运营企业在全国的购物中心2021年营收不低于75亿，并且要求把地块的购物中心建成五星购物中心标准，并要在开业次年起算，5年内取得证书。

当然，8月4日的深圳土拍，也是深圳实行集中供地两年以来流拍地块最多的一次，

有业内人士指出，“这也侧面反映出尽管是土拍竞争向来激烈的深圳市场，开发商也比以往要更加谨慎了。”

以流拍的宝安新安街道A001-0212宗地为例，现场有房企人士认为，该宗地块所规定建设的办公面积过多，甚至超过了住宅面积，导致无房企想出价最终流拍。

这样的市场猜测也在后来的官方发文中得到印证，8月4日晚，“深圳市规划和自然资源局”官方公众号发文，文中写道：

“宝安区和坪山区的6宗地均有企业积极报名，其中2宗地因企业对其配置的商业办公投资意愿不强而未成交。”

实际上，同比去年第二批供应的21宗地，本轮深圳土拍供应量已经减少了7宗，这也显示出深圳官方的求稳，避免流拍。

可说好的是宅地供应，结果商办占了一半，房企自然不买账了。

深圳上一次宅地遭遇流拍，还是在去年9月二轮土拍，流拍宅地为是宝安松岗地块，同样存在商业占比过高的情况，该地块在流拍后，在第三轮的土拍中被深圳地铁以底价拿下。

因此，不难猜测此次流拍的两块宅地，均有可能在接下来做出调整和修改后，重新挂牌上架深圳今年的第三批宅地供应。

从溢价率来看，

深圳二轮土拍的最高溢价15%，平均溢价率9.4%，在首批宅地的供应中，深圳的平均溢价率也达到了15%，

两轮供地下来，深圳的平均溢价率在23个集中供地重点城市中都是最高的。

要知道，今年首批宅地供应全部结束后，有16个城市的平均溢价率还不到5%。

从销售限价上看，

不仅是地块数量上对比首轮供地翻了一倍之多，深圳的二轮供地里面，大部分地块的限价同比去年同片区的地块都有所上涨，涨幅最高达到16.41%，为前海地块。

这也是延续了深圳第一轮集中供地“通过提高销售限价来给开发商让利”的特征，实际上从深圳今年的第一批供地开始，不少地块的最高限价已经有所上涨。

地价有控制，限价有升高，意味着留给开发商的利润空间会更大，吸引力也就更大。

尽管如此，深圳土拍现场依旧没有等来“百花齐放”，不再有为竞得地块挥金如土的民营房企，也没有拿下地王便现场派发通稿的房企品牌人员，更没有因深圳宅地稀缺、因而在土拍现场房企之间针锋相对、各出奇招的朝气甚至杀气。

7月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，在“调动各方积极性”中特别指出：要发挥企业和企业家能动性，营造好的政策和制度环境，让国企敢干、民企敢闯、外企敢投。

于是，在8月4日深圳第二批集中供地，国家队将包场进行到底，再次体现出国企的责任担当，毕竟深圳拍地的门槛要更高，至于民营房企，大多或还在坚持“先活下去”。

拍地，也成为了了解当下中国楼市的一个小视角。

02，

上半年土地出让金收入降三成

民营房企有心无力

靠卖地发展经济的时代已经过去了，更不用说，当下房企拿地意愿几乎处在历史最低位。

上半年结束之前，2022年首轮集中土拍迎来收官，从结果来看，22城首轮集中土拍成交量显著不及去年首批，竞拍热度也仍处于低热状态。

7月14日，财政部公布了2022年上半年财政收支情况。数据显示，国有土地使用权出让收入为23622亿元，比上年同期下降31.4%。

据中指研究院发布的“2022年上半年房企权益拿地金额TOP100榜单”数据，TOP100企业拿地总额约6595亿，拿地规模同比下降60%。

专家认为，土地收入下滑，跟人们对城市的预期有关，包括开发商面临的资金循环困境和压力，特别是民营房企对土地市场的谨慎，不敢积极入市拿地，

“现在很多城市的土地成交，是以国企、央企、地方的城投为主。”

根据中指研究院的统计，今年上半年，拿地金额排名前10的房企中，只有滨江集团是民营房企。

7月18日，广州今年第二轮集中供地收官，前两轮共入账550.6亿元，仅去年全年31%，去年全年入账超1777亿元。

广州本轮土拍规则的宽松程度是罕见的，取消“竞自持”，“巨无霸”地块隐身以降低总价，中心区占比过半等等，广州想方设法降低房企的拿地压力、持有成本。

但竞拍的国家队仍占绝对主场，民企仅有嘉达参与天河燕塘地块举牌。

7月25日，为期四天的上海二批次集中供地正式拉开序幕。

据统计，7月25日上海二批次土拍中，国企拿地金额共343.7亿元，拿地金额占比97%，宗数占比93%，其中城投拿下7宗，金额为102.5亿元，占总出让金的29%。

而在上海第一批次的集中供地中，央国企拿地金额占78%，拿地宗数占80%。

有心无力的民营房企，谁还在公开招拍挂市场买地？