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土拍不会再见,但民营房企基本再见了

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深圳今年第二轮拍地落幕,将“国家队包场”进行到底

对民营房企来说,最好的时代真的过去了吗?

8月4日,深圳迎来今年的第二轮宅地集中供应,共16宗居住用地,总建筑面积约179.85万平方米,是深圳实行集中供地以来供应量第二高的一次,仅次于去年第二轮。

16宗地中,南山前海1宗地,宝安4宗地,龙岗4宗地、龙华3宗地,光明2宗地,坪山2宗地。

深圳的宅地竞拍规则依旧十分严格,所有宗地继续采用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让,即——

限地价(限15%溢价率)、限普通商品住房销售价格(均价)、限企业自持保租房面积或公租房面积;

竞地价、竞企业自持保租房面积;达到最高限制建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。

最终,超20家房企从当天上午十点拍到下午六点,16宗宅地里有2宗地流拍,剩余成交的14宗地块里,有9宗地块达到封顶价,5宗进入摇号竞得环节,

而国企央企也将“包场行动”进行到底,当日深圳总收金高达339.32亿。

(图源:南方日报)

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示:“本轮土拍整体限价都有提高,一方面是给开发商让利,

另一方面是给市场传达楼市稳定的信号。深圳二手房价格持续下跌已经一年多了,对市场中持有房产的人信心打击很大。”

今时确实不同往日,现场的喧嚣也不再是以往的热闹,就连深圳此前几轮供地均出现过的“拿地当天即开工”的火热现象,也似乎在这一次土拍散场后销声匿迹。

深圳楼市静悄悄。

01,

深圳今年第二轮拍地落幕

将“国家队包场”进行到底

从拿地房企上看,

华润置地成为深圳二轮土拍“最大赢家”,换了三个马甲,竞得四宗宅地,共豪掷118.77亿。

值得关注的是,在深圳今年的首轮土拍中,华润已斩获两宗宅地,仅次于深圳人才安居集团的三宗。

并且,根据中指研究院发布的“2022年上半年房企权益拿地金额TOP100榜单”数据,华润置地上半年拿地金额392亿元位居第一,拿地面积214万㎡位居第二。

华润以外,招商蛇口以及越秀集团,属于“实力加运气”,昨日各有两宗地块进账;

深圳地铁作为去年深圳第三轮土拍的最大赢家,这一次胜在“朋友够多”,以联合体形式也获得两宗地块;

除此之外,拿下一宗宅地的,分别还有中海、深业、特发、保利、联发、深振业。

从地块信息上看,

最多房企争夺的“热度最高”地块,是位于宝安新安的A003-0434宗地,共有保利、招商、深国际、金茂、华发、厦门建发、华润、中海、越秀等10家房企参与摇号,最终由越秀摇得。

而此次二轮出让的“最贵地块”,为位于龙华深圳北站的A800-0401宗地,由华润以以79.69亿元竞得。

该地块的竞买门槛包括要求运营企业在全国的购物中心2021年营收不低于75亿,并且要求把地块的购物中心建成五星购物中心标准,并要在开业次年起算,5年内取得证书。

当然,8月4日的深圳土拍,也是深圳实行集中供地两年以来流拍地块最多的一次,

有业内人士指出,“这也侧面反映出尽管是土拍竞争向来激烈的深圳市场,开发商也比以往要更加谨慎了。”

以流拍的宝安新安街道A001-0212宗地为例,现场有房企人士认为,该宗地块所规定建设的办公面积过多,甚至超过了住宅面积,导致无房企想出价最终流拍。

这样的市场猜测也在后来的官方发文中得到印证,8月4日晚,“深圳市规划和自然资源局”官方公众号发文,文中写道:

“宝安区和坪山区的6宗地均有企业积极报名,其中2宗地因企业对其配置的商业办公投资意愿不强而未成交。”

实际上,同比去年第二批供应的21宗地,本轮深圳土拍供应量已经减少了7宗,这也显示出深圳官方的求稳,避免流拍。

可说好的是宅地供应,结果商办占了一半,房企自然不买账了。

深圳上一次宅地遭遇流拍,还是在去年9月二轮土拍,流拍宅地为是宝安松岗地块,同样存在商业占比过高的情况,该地块在流拍后,在第三轮的土拍中被深圳地铁以底价拿下。

因此,不难猜测此次流拍的两块宅地,均有可能在接下来做出调整和修改后,重新挂牌上架深圳今年的第三批宅地供应。

从溢价率来看,

深圳二轮土拍的最高溢价15%,平均溢价率9.4%,在首批宅地的供应中,深圳的平均溢价率也达到了15%,

两轮供地下来,深圳的平均溢价率在23个集中供地重点城市中都是最高的。

要知道,今年首批宅地供应全部结束后,有16个城市的平均溢价率还不到5%。

从销售限价上看,

不仅是地块数量上对比首轮供地翻了一倍之多,深圳的二轮供地里面,大部分地块的限价同比去年同片区的地块都有所上涨,涨幅最高达到16.41%,为前海地块。

这也是延续了深圳第一轮集中供地“通过提高销售限价来给开发商让利”的特征,实际上从深圳今年的第一批供地开始,不少地块的最高限价已经有所上涨。

地价有控制,限价有升高,意味着留给开发商的利润空间会更大,吸引力也就更大。

尽管如此,深圳土拍现场依旧没有等来“百花齐放”,不再有为竞得地块挥金如土的民营房企,也没有拿下地王便现场派发通稿的房企品牌人员,更没有因深圳宅地稀缺、因而在土拍现场房企之间针锋相对、各出奇招的朝气甚至杀气。

7月28日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,在“调动各方积极性”中特别指出:要发挥企业和企业家能动性,营造好的政策和制度环境,让国企敢干、民企敢闯、外企敢投。

于是,在8月4日深圳第二批集中供地,国家队将包场进行到底,再次体现出国企的责任担当,毕竟深圳拍地的门槛要更高,至于民营房企,大多或还在坚持“先活下去”。

拍地,也成为了了解当下中国楼市的一个小视角。

02,

上半年土地出让金收入降三成

民营房企有心无力

靠卖地发展经济的时代已经过去了,更不用说,当下房企拿地意愿几乎处在历史最低位。

上半年结束之前,2022年首轮集中土拍迎来收官,从结果来看,22城首轮集中土拍成交量显著不及去年首批,竞拍热度也仍处于低热状态。

7月14日,财政部公布了2022年上半年财政收支情况。数据显示,国有土地使用权出让收入为23622亿元,比上年同期下降31.4%。

据中指研究院发布的“2022年上半年房企权益拿地金额TOP100榜单”数据,TOP100企业拿地总额约6595亿,拿地规模同比下降60%。

专家认为,土地收入下滑,跟人们对城市的预期有关,包括开发商面临的资金循环困境和压力,特别是民营房企对土地市场的谨慎,不敢积极入市拿地,

“现在很多城市的土地成交,是以国企、央企、地方的城投为主。”

根据中指研究院的统计,今年上半年,拿地金额排名前10的房企中,只有滨江集团是民营房企。

7月18日,广州今年第二轮集中供地收官,前两轮共入账550.6亿元,仅去年全年31%,去年全年入账超1777亿元。

广州本轮土拍规则的宽松程度是罕见的,取消“竞自持”,“巨无霸”地块隐身以降低总价,中心区占比过半等等,广州想方设法降低房企的拿地压力、持有成本。

但竞拍的国家队仍占绝对主场,民企仅有嘉达参与天河燕塘地块举牌。

7月25日,为期四天的上海二批次集中供地正式拉开序幕。

据统计,7月25日上海二批次土拍中,国企拿地金额共343.7亿元,拿地金额占比97%,宗数占比93%,其中城投拿下7宗,金额为102.5亿元,占总出让金的29%。

而在上海第一批次的集中供地中,央国企拿地金额占78%,拿地宗数占80%。

有心无力的民营房企,谁还在公开招拍挂市场买地?

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