"首付1成""首期15万"…深圳一手新房促销降价内卷严重

预售制不是魔鬼，魔鬼另有他人。

7月26日，“房地产专家称坚决不能取消预售制”冲上热搜，视频中，北师大房地产研究中心主任董藩表示：

很多人呼吁取消预售制，是因为没有看到预售制背后的积极意义，预售能大大提高房企的资金周转，盖出更多的房子，解决供需不平衡的问题。同时能让开发商根据市场和消费者的需求和反馈，及时作出相对应的规划调整，从而减少烂尾楼，也能在房价上涨的过程中让老百姓获得资产增值。

新闻资料显示，董藩此前还发表过如“说房价高、买不起，只能说明收入偏低，不能因为买不起就说房价是高的”等言论。

1994年，《中华人民共和国城市房地产管理法》借鉴香港的房地产开发模式，确立商品房预售制度，“预售”正式登上历史舞台，也开始改变着中国高歌猛进的城市化进程。

往回看，延续了28年的商品房预售制度，从大开发进入到存量时代，现如今在全国多个城市，究竟盖了多少商品房，又出现了多少空置房，官方向来也秘而不宣。

因此并不难理解，那未曾断过的“取消预售制”的声音。

对此，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，不能因为房子交付不了，就把祸水全部推给预售制度。

试想，如果申请商品房预售的两个门槛，都能达到；如果封顶前，绝不能发放按揭；如果预售资金全部进监管账户，并按照规定提取，不被挪用，就一定没问题。这样，既能把房子建好，还能最大程度降低成本。

“而对预售资金，我们一直要求监管银行要招标，资金要全部进入监管账户，住建部门和监管银行双重审核，监理单位要签字，按照工程形象进度来支出。但问题是，有制度、没执行，或有时执行、有时不执行，或执行不到位，这才是问题的关键。”

自媒体朱罗纪也发文认为，预售制和L尾楼，没有证据证明存在必然关系。

为了防范L尾楼，这些年来，关于房地产预售的门槛一直在升高。预售资金监管这个制度，当初建立就是为了防范L尾楼的，制度建立的基本底线就是：为楼盘永远留存足额资金确保交付。

所以，只要严格按照预售资金监管制度执行，楼盘是不可能L尾的。现在暴露出来的问题，不是证明了预售制失败了，而是证明这个预售资金监管制度失败了。

换句话说，问题，从来都是出在人身上。

01，

自深圳诞生内地第一个预售商品房后

恐没有一个城市愿意全面取消预售制

今世预售，前世楼花。

1956年，香港颁布《预售楼花同意书》，以法律形式确认了商品房预售制。而中国内地第一个预售的商品房项目，诞生在深圳——

1980年元旦，深圳房地产局副局长骆锦星跟香港商人、《天天日报》社社长刘天签订合同，商定利润按深圳八点五、港商一点五分成，开发了中国第一个商品房小区——东湖丽苑。

彼时，刘天就还没有建房子，就拿着图纸到香港登报出售，不到10万港元的一套房子，几天内一售而空。

骆锦星后来才知道，这就叫“卖楼花”。房子还在图纸上，建房全部资金已经到位，东湖丽苑也算成为了当时中国第一个预售制的商业住宅小区。

40年过去，深圳依旧卖着楼花，也需要“卖楼花”。实际上，恐怕没有哪一个城市和开发商，会愿意全面取消商品房预售。

众所周知的深圳房价高，住房自有率仅20%出头，背后主要原因是土地资源错位配置，住房数量实在太少了。

直至近几年，深圳开始亡羊补牢，铁了心供应更多住房。

2021年，深圳市商品住房实施计划超额完成，全年实际批准预售和现售商品房共662.39万㎡，约6.47万套，完成目标的110.4%。

2022年，深圳市计划供应商品住房用地215万㎡，批准预售和现售商品住房面积600万㎡，约6万套。

7月8日，深圳发布了2022年三季度新房供应计划，预计三季度将入市的住宅加公寓共有35个项目，其中住宅17518套。

根据这份供应计划，三季度深圳入市的住宅体量，就已超过了上半年深圳全部的住宅供应套数。统计显示，深圳2022上半年共计58个获批预售证项目，其中38个住宅产品，共17469套房源。

在住房的提供方面，深圳需要也正在快马加鞭。如果取消预售、采用现房供应的话，深圳的住房供应也只会离这个大目标越来越远。

市场供不应求的情况，尤其是深圳，正如董藩所说，“你想想，房价长期来看会变成什么样？”

02，

限价严格，

但深圳新房成交确实不再吃香

新房强供应，加上二手指导价威力，深圳楼市与以前那个“存量房市场”渐行渐远。

上半年，深圳一手住宅的成交占比较往年出现较大幅度的上升，在成交套数上占比62%，在成交金额占比上，一手住宅占比63%，并且，与二手成交的差距仍在扩大。

但稍显尴尬的是，乐有家研究中心数据显示，2022年上半年，深圳新房住宅网签16126套，环比及同比的跌幅均达到4成。

并且，这样的新房住宅半年度成交套数，比2020年上半年还少601套，跌至了2018年下半年以来的低点，处于近年来的低值。

与同在大湾区的一线城市相比，广州6月一手住宅网签达1.25万套，深圳6个月的一手住宅网签量总和，还比不上广州2个月的网签量。

尽管深圳新房依旧限价严格，远低于同片区二手小区，但根据监测统计，上半年深圳共计40个项目开盘/加推，总推售超过1.6万套的新房住宅，但开盘当天售罄的仅有2个楼盘，大幅低于去年同期水平。

住宅开盘去化率整体走低，上半年去化不足五成的项目超过一半，加上产品同质化严重，当下的深圳市场购房者观望情绪较浓。

随着去化的低迷，深圳新房市场的去化周期也逐渐走高。

截止到2022年6月30日，深圳一手住宅库存294.50万㎡，处于高位。过去12个月里，深圳一手住宅去化周期从2021年7月的5.7个月，到2022年6月的10.3个月，近乎翻倍。

当然，去库存不仅是深圳，更是全国各大城市新房市场的主要目标。

深圳楼市信心的恢复，不能全靠促销降价。

一个不那么坏的消息是，如郁亮所说，“短期来看市场已经触底，恢复是一个缓慢和温和的过程”。

刚刚过去的一周，深圳共有4个住宅新盘开盘，根据开发商披露数据，中海闻华里开盘销售23亿元，中信红树湾开盘销售15亿元，去化近半，两盘合计吸金38亿元。

03，

当开发商将宿舍包装成人才共有房

深圳新房市场已内卷到失去了底线

竞争大，去化小，于是深圳新房被迫杀入“花式促销时代”。

除了直接割肉降价的，自6月份以来，深圳自西向东，几乎各个区域都有一手新盘举起了“低首付”的促销大旗，无论“最低首付15万”，甚至是罕见的“1成首付”，都让不少业内人士感慨，

“上一次深圳这么低的首付，还是在2008年吧。”

以龙岗坂田的新盘信城缙华府为例，公开资料显示，该楼盘去年年底开盘，均价6.2万/平，产品户型为80-114平。

7月份，该项目推出了“首付仅40万元起购买精装大三房”的促销活动——假设购房者购买的三房产品，三成首付需140万，在当下的促销阶段只需要支付40万元，剩下的100万首付开发商会通过第三方机构向购房者提供无息贷款，购房者在两年内每半年还款25万元即可。

其实相当于开发商信城为购房者“垫付100万”。

而6月底，该开发商旗下的深圳另一楼盘——信城缙悦城，同样推出了“首付减30万、首付60.6万上车深圳”的促销口号。

后续据曝光，促销房源为项目总价300万的工抵房。购房者少支付的30万首付由项目工程方先行 “垫付”，垫付的30万将以月供的形式分摊到购房者的月供费用中，但购房者还需要额外支付相应的手续费。

供应巻、价格巻、促销巻……当各种各样的打折与低首付重现深圳，让人感觉似乎开发商颇有几分“只要你买房，什么问题都不是问题”的全力以赴。

新房打架，一方面，这当然成为了深圳购房者“最好的时代”，可另一方面，如此下去，谁还会在开发商开盘的那天买房子？

在商言商，市场下行背景下的降价促销、各出奇招无可厚非，然而住宅以外，在市面上非住宅类产品的营销促销上，还有部分骑虎难下的开发商更是把坑越挖越深，直到没有底线。

深圳一楼盘弘基·翰林九锡近日推出了自称为全国首创的“以房换房、以旧换新”活动，称深圳购房者可用普通住宅换尊贵大平层、商务公寓或是临街商铺，交换原则是以旧换新、等价交换、多退少补。

一时间，让其他城市开发商的小麦、大蒜、西瓜都显得那么黯淡无光。

业内人士表示，该以旧换新活动只针对项目开盘就没有卖动的300平以上大平层公寓，毛坯均价约10万/平米，本质上依旧是新房营销，

并且，相当于开发商同时还做了二手房中介，定价权也不在原业主，几乎不可能有业主乐意做这样一笔住宅换公寓且相当被动的买卖。

而比“以房换房”更甚之的小聪明，更是直接打起了“共有产权房、人才房”的主意。

近日，位于宝安的朗峻广场项目称，将对有意向入驻朗峻广场，且符合标准的青年人才，开放50套产业公寓，和青年人才共同持有该房产权，三年后若房价下跌，企业将向青年人才按原价回购一半产权，吸引了无数眼球。

看似“赚了算你的 亏了算我的”的深圳首创，实际上并非真正意义上的“共有产权房”，也与当下如北京的新旧两种共有产权房，无论是在产品性质、推出单位、产权分配、买卖方式等多个方面，都有着较大的差别。

“本质上，就相当于房企从购房者手中无息借款三年，或者说购房者可能只拥有了3年的使用权，但因为产品是比公寓还要低一档次的宿舍，在深圳而且还是如今的市场情况下，涨价的可能性几乎为零，甚至很多公寓买了几年后都是亏钱的，3年后上涨就是一个欺负人不了解市场的噱头而已。

加上，人才如何界定也没有说明，更不属于政府行为，除了短时间有可能帮助项目卖房去化、回笼资金，对深圳的人才和购房者来说，没有任何的好处，宿舍产品还要注册公司才能购买，还有可能浪费自己的首贷资格。”

有业内人士指出，“深圳这个最多只能算是开发商推出的一个青年置业助力计划，企业有诚意的话，应该直接和政府合作，建设住宅性质的人才住房才对。”

更重要的是，当一个所谓“共有产权房、青年人才房”，在推出之时便与房价的涨跌利益挂钩，这就已经严重偏离了真正的共有产权住房、人才安居房为青年的安居置业提供保障、解决住房困难的初衷。

开发商卖房求财，也该取之有道。

7月21日，该项目开发商发出声明，称原计划推出的“青年人才共有房”计划搁置。

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