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互联网科技公司在退租深圳写字楼

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深圳写字楼未满。

与供不应求的居住用地相对应的,是如今的深圳遍地是商场,还有租不满的写字楼。有人的地方就有江湖,而有写字楼的地方,就有一个离不开的新闻话题——空置率。

2019年,一份机构的报告数据曾引发社会关注,指出当时的深圳甲级写字楼空置率达到了23%,其中,“前海”成为重灾区:

截止2019年上半年,深圳几个重点区域的甲级写字楼空置率分别为福田16.1%、南山21.7%、前海则高达65.7%。

随后,深圳官方紧急辟谣,表示报道严重不实,

“实际上,深圳写字楼的平均空置率为15%左右,其中前海片区写字楼项目正在逐步竣工、陆续招商,部分项目存在暂时性空置,是正常的情况。”

并且,深圳住建局方面称,国际化大都市的写字楼空置率普遍在10%-20%之间,因此总体上看,深圳写字楼空置率处在正常合理区间。

市场将信将疑的两年时间过去,深圳写字楼也翻了盘,迎来高光时刻。

2022年1月,央视财经报道,深圳写字楼市场出现积极变化,记者实地走访发现多个区域高端写字楼空置率均有所下降,需求迎来强劲反弹。

据戴德梁行统计,2021年深圳甲级写字楼的吸纳量达67.26万平方米,同比增长66.8%,这一吸纳量,是最近五年间的第二高峰。

第一太平戴维斯统计,在租赁需求强劲增长的背景下,2021年深圳甲级写字楼的平均空置率连续四个季度持续下降,截至年末平均空置率回落至22.7%,为过去两年多以来的最低值。

仲量联行发布统计,2021年四季度深圳甲级写字楼空置率回落至20.3%,同比降低5.2个百分点。

世邦魏理仕统计,2021年,在疫情爆发一年多后,深圳写字楼市场表现扶摇直上,需求加倍反弹,全年净吸纳量反超新增供应直逼158万平方米,缔造有数据以来的最高纪录,整体市场空置率同比改善明显,降低了近6个百分点至16.6%。

其中,前海板块表现尤为突出,受益于政策推动和片区配套改善带来的需求提升,前海的空置率在2021下半年录得超20个百分点的改善,降至25.7%。

还有数据显示,2021年下半年,尽管大湾区甲级写字楼租金指数环比下降1.9%,但值得注意的是,2021年深圳是大湾区城市中唯一录得租金指数正增长的城市。

五大行发布的数据告诉我们,若干年后当我们回看深圳写字楼市场,“2021年”,一定会是其中精彩难得的一年。

但月有阴晴圆缺,人有旦夕祸福,写字楼也是如此,当大浪淘尽,深圳写字楼今年开始力不从心。

多年来,一直被视作深圳写字楼空置推高的最关键原因,是每年新增供应的持续井喷,是创下连续七年的百万平方米新增供应,2022年全年更将迎来近180万平米的大量新增写字楼入市,这是摆在深圳写字楼面前的一座大山。

仅此一点,就注定前方是一条艰难的道路。

写字楼被称作是“一座城市经济运行的晴雨表”,因为当中的一些看似细微的数据变化,可以用来观察一个城市的经济发展状况。

对深圳来说,意义同样重大,更实在地说,深圳写字楼的需求或空置,实际上“成也科技金融互联网,败也科技金融互联网”,这些企业的进退与写字楼供求情况的叠加,就是深圳的颜面体现,是深圳经济的韧性所在。

2022年已过半,通过多家专业机构已发布的半年报告整理,可以看到当中记录的上半年的一些共同变化:

1,整体空置率环比上升;

2,租赁面积下跌,金融和TMT行业需求超六成;

3,租金环比下滑,近两年最大降幅;

4,下半年写字楼空置率预计还将攀升。

(注:不同机构的市场统计口径有所差异)

01,

租金跌了,空置率升了

市场变化下,深圳的写字楼业主上半年开始以更加主动的姿态去应对,包括延长免租期,调整租金以及提前锁定客户、加强原有租户留存等。

为了留住租户的心,业主们掀起了各种头脑风暴。

在上半年的租赁实例中,深圳写字楼业主们的“稳企业”策略,除了灵活调整租赁条款、延长免租期、降低企业进驻门槛,或是定制装修交付、装修补贴等之外,还出现了有企业在合同中加入“保留扩租权”的条款,让租户在以较低的成本满足当前办公需求的同时,保留中短期便利扩租的权利。

租金方面,

世邦魏理仕报告:写字楼市场平均租金在上半年环比录得0.6%的下跌,至每月每平方米186.5元;

第一太平戴维斯报告:上半年写字楼市场需求倾软,二季度部分项目仍面临去化压力,业主继续降租以求去化。受此影响,全市平均租金降至人民币每平方米每月178.9元,租金指数环比下降2.0%,是近两年内的最大降幅

戴德梁行报告:年中平均租金录得每月每平方米209.1元,较上年末下降0.7%;

仲量联行报告:上半年存量项目的降租压力加大,导致二季度全市租金由稳转跌,环比小幅下跌0.7个百分点。

上半年,租金在跌,而空置率在升。

世邦魏理仕:整体市场受新增供应影响,空置率半年度环比上升0.6个百分点至17.2%;

第一太平戴维斯:截至二季度末,全市空置率环比微升0.1个百分点,至22.9%;

戴德梁行:在多重压力之下,上半年全市甲级写字楼市场依然保持韧性,维持了相对平稳的走势,空置率则上升3.2个百分点至22.4%

仲量联行:尽管需求相对疲软,得益于总部自用面积的支撑,二季度空置率仅略微上升,环比上涨0.7个百分点至21.3%。

02,

谁在租深圳的写字楼?

租了多少?又是谁在退租?

从写字楼的需求端上看,多家机构报告中指出,受到年初至今国内多个主要城市出现疫情,经济大盘和国际环境等多重因素影响,企业普遍趋于谨慎和理性,注重降本增效、精细化管理,而不再是粗放式扩张。

戴德梁行——

2022年上半年,全市甲级写字楼净吸纳量录得16.7万平方米,结合上半年全市的租赁成交来看,全市金融业租赁成交面积占比高达43.2%,国资控股企业依然在其中占主导地位,同时券商表现活跃。

TMT行业则由于进入深度调整期,租赁需求出现明显放缓,上半年TMT行业成交面积占比仅为18.9%,较去年同期下降约18个百分点,平均租赁成交面积亦下降了44.8%;

第一太平戴维斯——

尽管全市净吸纳量环比上升6.2%,至8.0万平方米,但受TMT行业调整影响,其租赁需求同比放缓,加之部分其他企业租赁决策受国内疫情影响延缓,净吸纳量同比下降51.0%,金融、房地产、信息技术行业仍为租赁需求主要来源;

仲量联行——

2022年上半年,深圳甲级办公楼市场整体租赁需求持续放缓。大部分行业面对经济发展的多重不确定性,对未来预期保持谨慎,策略趋于保守,不断调整扩张策略和业务结构,上半年甲级办公楼净吸纳量约为35万平方米,比去年同期下降约20%,主要的租赁成交来自金融和TMT行业,占比超六成;

世邦魏理仕——

2022年上半年,经历疫情以及科技行业调整,深圳写字楼市场科技需求有所减弱。整体市场净吸纳量受疫情以及科技行业的政策监管影响,环比及同比均有回落,但需求总量依然可观,半年度共录得23.5万平方米,位列同期需求全国第二。

科技和金融为市场两大需求驱动,整体贡献比例近六成。受行业调整影响,科技行业需求同比降低15.1个百分点,

同时,世邦魏理仕报告显示,该机构上半年确有录得科技企业退租的案例。

山水轮流转,写字楼轮流租,有人跌落有人崛起,有行业撤退,也有行业重来。

另一方面,世邦魏理仕报告显示,金融板块的需求,主要源自以银行和基金为首的传统金融企业的扩张,另外则是专业服务和房地产建筑板块需求分列第三、四位。

整体来看,有稳定增长的金融和专业服务业需求,有来自科技新赛道如新能源汽车的自动驾驶、半导体、储能、跨境电商等新兴需求的扩张,也有基于深圳快速有效的疫情控制经验,市场对于城市未来疫情防控情况持较乐观预期,带来的外地来深企业设址需求增加。

高力国际——

二季度深圳甲级写字楼净吸纳量环比上升84%至15.9万平方米,然而与去年同期相比则下降55.2%。

从需求行业分布来看,今年以来,受疫情影响较小及宽松政策利好的传统金融业出现多宗大面积租赁成交,活跃度超越过往长期占据深圳吸纳量首位的互联网科技行业。

受行业调整影响,互联网科技企业活跃度有所下降,不过其中在数字化转型大背景下强势发展的半导体行业仍然表现良好、版号利好之下的游戏业需求也有望迎来边际改善。

03,

下半年140万,未来5年超600万

供应是摆在深圳写字楼面前的一座大山

今年上半年,前海依旧是一片热土,是那个“特区中的特区”。

世邦魏理仕报告显示,春节叠加疫情影响,导致上半年深圳部分项目出现推迟交付的情况,2022年上半年共录得6个项目、共计38.7万平方米新增供应入市,尤以前海片区最为聚集。

戴德梁行报告指出,2022年上半年,全市甲级写字楼净吸纳量中,前海占比达47.4%。

但供应还在不断增加。

接下来的第三季度,深圳预计有五个新项目入市,共为写字楼市场带来53.2万平方米新增供应。

整个下半年,仲量联行则预计约有140万平方米供应入市,市场供过于求的现象仍将持续,去化压力仍将延续,租金或将延续下跌趋势。

短期内,市场复苏步伐与供应新增速度难以一致。

因此,仲量联行深圳商业地产部总监李文杰预测,在租赁需求恢复较缓,预租竞争激烈和存量空置压力攀升的双重压力下,下半年深圳甲级办公楼整体空置率仍将进一步推高。

世邦魏理仕深圳顾问及交易服务部办公楼负责人吴洋表示:“未来六个月,虽部分项目推迟交付,但按照建设工期,预计新增供应将依然超过70万平方米,分布依然较为密集,主要汇聚在南山和福田。需求方面,科技行业的政策监管将导致作为第一大需求来源的科技板块需求减弱,预计整体市场空置率将会升高。”

深圳的写字楼,就是这样难念的生意经,不只是下半年,未来5年都是。

戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端认为,持续高供应仍是深圳写字楼市场的最大挑战之一,

“未来5年深圳将迎来约602.8万平方米的甲级写字楼新供应,其中下半年预计将有48.6万平方米甲级写字楼新增供应投入使用,尤其在整体需求放缓的背景下竞争压力不减。”

高力国际报告也指出,深圳写字楼市场供应高峰持续,未来5年新增供应量高达约760万平方米。

所以,比当下空置率更可怕的,是未来山一般的供应。

经济学上有个“劳伦斯魔咒”——学者劳伦斯发现,盖摩天大楼是因为钱实在太多没地方花,这个时候经济通常处在市场泡沫期。但当摩天大楼盖好时,经济高峰就过了,该进入了衰退期。

换句话说就是,高楼建成之日,市场衰退之时。

那些拔地而起密密麻麻、景观视野越来越好的深圳写字楼,可能自己都没有想到,自己起点如此之高,硬件软件如此完善,可迎面而来的命运却只有无限“内卷”。

要有信心,尽管下半年不容乐观。

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