乐有家：上半年深圳二手房成交量创下16年以来最低谷

网易房产讯，深圳参考价政策实施已经1年半，威力不减。

刚刚过去的2022上半年，深圳二手楼市诞生了史上最低的半年度成交量。新房市场网签量比二手略好，但与历史数据相比也是低谷。上半年深圳楼市总共卖出了为2.6万套住宅，同比2021年上半年少了2.8万套。

乐有家研究中心数据显示，2022年上半年，深圳新房住宅网签16126套，环比及同比的跌幅均达到4成；二手住宅过户不到万套，仅9965套，环比2021年下半年跌幅19%，同比跌幅65%。

交易量下滑，价格也出现回落。深圳新房价格限价严格，远低于同片区二手小区；二手房价格出现下跌，逐渐回到2020年，个别区域回到2019年水平。

上半年，深圳楼市没有等到边际宽松的调控政策，即使是参考价常规调整也迟迟未落地。量价长期的下滑，更让市民对买房入市迟疑，购房者信心的重筑需要一定的时间去恢复。

深圳楼市全面触底，在低谷“平躺”已久。大湾区包括广州、东莞在内的一二线大城市均已落地调控政策，更让人期待下半年能有实际政策，助力深圳楼市恢复。要明确的是，楼市不可能再下探，未来的调控政策对于“稳”的体现将更明确，不会有造成市场大幅度波动的因素产生。必须提醒的是，刚需从来都无需等待政策，名额与资金到位即可着手看房。适合自己的房源是可遇而不可求的。

01，上半年深圳一手房去化周期持续走高

经历了2021年下半年的供应高峰期，2022上半年深圳各开发商入市步伐谨慎放缓。乐有家研究中心数据显示，2022年上半年全市新增住宅预售176.24万㎡，环比下跌63%，同比上涨32%；网签面积走低，仅170.83万㎡，环比减少36%，同比减少30%。截止到2022年6月30日，深圳一手住宅库存294.50万㎡，处于高位。

2022上半年深圳楼市新增预售主要集中在二季度，一季度受春节及疫情影响，甚少新房项目入市。而二季度的4月及5月有3000多套一手住宅房源新增，6月更是出现小高峰，新增预售近7000套，预售面积68.78万㎡。

随着销量的走低，深圳新房市场的去化周期也逐渐走高。过去12个月里，深圳一手住宅去化周期从2021年7月的5.7个月，到2022年6月的10.3个月，近乎翻倍。当下，去库存不仅是深圳，更是全国各大城市新房市场的主要目标。

乐有家研究中心数据显示，2022年上半年深圳一手住宅网签16126套，环比下跌39%，同比下跌39%。这是近年来的成交低谷，比2020年上半年还少601套，新房市场的低迷明显可见。

与同在大湾区的一线城市相比，广州6月一手住宅网签达1.25万套。深圳6个月的一手住宅网签量总和，还比不上广州2个月的网签量。

2022年上半年深圳一手住宅网签最高点出现在1月，达到3572套，随后出现2次波动，最低谷在5月的1877套。整体下来月均网签量约为2688套，比二手成交要稍好，但对于千万级人口的深圳而言，该水平还是远低于正常值（5000-6000套）。

细化到区域，宝安、南山及光明是2022年上半年一手住宅网签前三甲，交易量超过2500套，但环比均是跌幅。同比中，罗湖、福田、南山与光明呈现上涨，其中罗湖与福田涨势超过200%。龙华排名第四，网签2397套，环比与同比均跌6成左右。

在政府严格限价的影响下，深圳一手预售价格大多远低于同片区二手小区，给新房市场带来利好。同时今年打新竞争减小，对于刚需客而言是比较好中签的。但新房网签量仍走低，可见当前市场下，无论是一手还是二手都不乐观。只有极个别蓄客周期长，价格超低的项目去化较好。

02，二手住宅成交量创下历史最低值

一手成交不佳，二手更是低谷。

乐有家研究中心数据显示，2022年上半年深圳二手住宅成交量竟不及10000套，环比下跌19%，同比下跌65%。而这不仅是近3年的低谷，更是历史最低值。

乐有家数据显示，刚刚过去的2022年上半年，是2007年以来最差的一个上半年，出现了16年以来的最低谷，比历史上的楼市寒冬2008年上半年还要少52%。深圳楼市史上最惨半年度二手房市场诞生。

2021年下半年开始，深圳一手住宅成交量重回主导地位，占比超过二手。2022年上半年，深圳楼市总交易量为26091套，其中一手住宅占62%，二手仅占38%。这一交易量与2021年上半年比，少了2.8万套，与2021年下半年比少了1.2万套。

上半年深圳二手住宅月度成交出现了历史最低谷，2月仅过户了872套。1-4月过户持续低于2000套，直到5、6月才稍有恢复，在2300套左右。而网签量则略高于过户量，4-6月网签量在2500-2800套之间。

在政策期待落空的影响下，二手楼市6月又现回落的趋势，量价齐跌。

从2021年7月开始，深圳二手房价出现明显的下跌。环比持续下滑，到2022年6月，二手房价已经回到2020年末2021年初的水平，个别区域甚至回到2019年。房价进入底部区间，对于深圳刚需客来说是不可多得的置业机会。接近参考价甚至低于参考价出售的笋盘在市场上也比较受欢迎，成交率高，成交周期快。

龙岗与宝安是上半年二手住宅成交主力，过户量破2000套。但龙岗的过户量环比跌幅达到了24%，宝安环比跌幅较少仅5%。此外南山上半年过户量1644套，环比微跌3%。可见西部相对还是比较坚挺。各区域过户量同比跌幅则较大，都在6成以上。

03，上半年二手住宅议价空间缩小，业主报价理性

将房源的最终成交价与业主最后一次报价相比较，得出的占比就是议价空间。

乐有家研究中心数据显示，在2021年7月，深圳二手住宅议价空间0-5%的占比为69%；5-10%的占比为24%；10-15%的议价空间已经算比较大了，占比为5%。随后议价空间随着市场下行而逐步增大，5-10%的区间占比最高峰时达到了43%，相较于2021年7月翻了近一番。20%以上议价空间的占比最高时达到了5%，可见当时业主降价售卖的决心之大。

高区间的议价空间在2021年底至2022年初达到最高值，到了2022年二季度有所缩小。5-10%的区间占比缩小至37%，20%以上的区间也减少至4%。

议价空间的缩小有两个原因：一是当前价格已经触底，降价空间不大；二是在市场调整一年多后，业主报价渐趋理性，更加实在。

成交价与参考价偏差值越小，说明房子售价越接近参考价。2021年10月份开始，成交价与参考价偏差值大于20%的房源占比锐减，由此前的33-56%减少为20%左右，2022年6月占比仅17%。而10%偏差值以内的占比目前在40-50%之间，可见市面上半数成交房源都是“按参考价卖的”，这已经成为当前深圳二手楼市的大趋势。

乐有家营销总裁贺玲：政策边际微松时，楼市饥渴有望轻微缓解

深圳楼市上半年的表现，让许多业内人士感慨显然低估了调控的决心，也正因为力度前所未有，所以市场预期短期内难以恢复。上半年新房成交波动起伏较大，二手房成交在2000套左右超低位徘徊，目前看缺乏进入反弹通道的动力。

下半年新房项目将加码推出，一些好项目依旧会让人期待有不俗的表现。经济最差的时段或许即将过去，政策边际微松时，楼市饥渴有望轻微缓解。我们保持谨慎乐观。

乐有家营销总裁孟凡振：下半年刚需上车、置换升级机会多

上半年“万绿丛中一点红”，下半年“小荷才露尖尖角”。上半年每月仍维持历史成交低位的惨状，绿的让人发慌；个别豪宅项目走出的独立表现，有人鼓吹市场在变好，实际只是小部分有钱有名额人的游戏。

随着供应增加，下半年将有大量新房入市，二手房挂牌量也仍在增加，如无政策加持则成交量只会在低位中缓慢震荡上行，刚需上车、置换升级机会多多。

乐有家营销副总裁郭凤敏：用现在的价格锁定未来的成本

下半年，经济运行的环境仍严峻复杂，“稳地产”对“稳经济”十分重要，预计各地有利于房地产行业平稳健康发展的政策将继续出台，房地产政策市场触底。7.4东莞28个镇区取消房地产限购政策，支持购房者合理住房需求。这次政策的实施将会带来大湾区购房者的跨城置业趋势，特别是一些深莞穗通勤人群。

不过，受前期房地产调控政策和疫情影响下企业效益缩水、裁员潮、降薪潮来临，延后买房的观望情绪促使市场信心的恢复还需要一个过程。刚需和改善型需求的朋友，选择适合自己的板块、交通、配套的楼盘正当时，用现在的价格锁定未来的成本，大湾区总有一城适合你。

乐有家营销副总裁刘理琴：下半年有不少上车的好机会

上半年楼市整体比较艰难。政策面上全国超100个城市楼市松绑，救市组合拳频出，信贷宽松渐成主导。供应端主要体现在重品质、保交楼，重塑购房者信心。需求端主要体现在降利率、解限、公积金支持等刺激购房需求。深圳上半年政策调控变化不大，只有贷款额度宽松，提高放贷速度。一二手楼成交量环比同比都出现较大程度下滑。