多机构发布报告：上半年需求放缓，深圳写字楼空置率或再攀升

网易房产讯，2022年上半年，经历疫情以及科技行业调整，深圳写字楼市场科技需求有所减弱。

世邦魏理仕上半年监控报告显示，春节叠加疫情影响，导致上半年深圳部分项目出现推迟交付的情况，2022年上半年共录得6个项目共计38.7万平方米新增供应入市，尤以前海片区最为聚集。

整体市场净吸纳量受疫情以及科技行业的政策监管影响，环比及同比均有回落，但需求总量依然可观，半年度共录得23.5万平方米，位列同期需求全国第二，整体市场保持一定水平的活跃度。

科技和金融为市场两大需求驱动，整体贡献比例近六成。受行业调整影响，科技行业需求同比降低15.1个百分点，同时世邦魏理仕报告显示，该机构上半年确有录得科技企业退租的案例。

与此同时，整体市场受新增供应影响，空置率半年度环比上升0.6个百分点至17.2%。

世邦魏理仕深圳顾问及交易服务部办公楼负责人吴洋表示：“未来六个月，虽部分项目推迟交付，但按照建设工期，预计新增供应将依然超过70万平方米，分布依然较为密集，主要汇聚在南山和福田。需求方面，科技行业的政策监管将导致作为第一大需求来源的科技板块需求减弱，预计整体市场空置率将会升高。但整体来看，稳定增长的金融和专业服务业需求，来自科技新赛道——如新能源汽车的自动驾驶、半导体、储能、跨境电商等新兴需求的扩张，以及基于深圳快速有效的疫情控制经验，市场对于城市未来疫情防控情况持较乐观预期，带来的外地来深企业设址需求增加等因素的加持下，预计下半年净吸纳量也将较为可观。有鉴于此，租金虽然受需求变弱及部分企业租赁计划延迟的影响处于下行通道，但跌幅较小。”

来自第一太平戴维斯的半年报告也显示，上半年尽管深圳全市写字楼净吸纳量环比上升6.2%，至8.0万平方米，但受TMT行业调整影响，其租赁需求同比放缓，加之部分其他企业租赁决策受国内疫情影响延缓，净吸纳量同比下降51.0%。

截至二季度末，全市空置率于季末环比微升0.1个百分点，至22.9%。

并且，一方面是新增供应可观，而短期内租赁需求或无显著增长空间，市场仍将面临较大的去化压力，深圳全市空置率预计再度上升。

戴德梁行的半年报告显示，2022年上半年，深圳甲级写字楼市场迎来48.5万平方米新增供应，全市总存量上升至713万平方米。同期全市甲级写字楼净吸纳量录得16.7万平方米，其中前海净吸纳量占全市47.4%，而以福田中心区、后海为代表的成熟商务区伴随新供应的刺激也有较好的吸纳表现。

需求端来看，受到年初至今国内多个主要城市出现疫情及大规模管控，经济大盘承压和国际环境等多重因素影响，企业普遍趋于谨慎和理性，注重降本增效、精细化管理而不是粗放式扩张。

在多重压力之下，上半年全市甲级写字楼市场依然保持韧性，维持了相对平稳的走势，年中平均租金录得每月每平方米209.1元，较上年末下降0.7%；空置率则上升3.2个百分点至22.4%。

戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端认为，持续高供应仍是深圳写字楼市场的最大挑战之一。

未来5年深圳将迎来约602.8万平方米的甲级写字楼新供应，其中下半年预计将有48.6万平方米甲级写字楼新增供应投入使用，尤其在整体需求放缓的背景下竞争压力不减。

图：深圳全市写字楼存量及未来供应量对比

仲量联行半年报告指出，2022年上半年，深圳甲级办公楼市场在宏观经济下行压力加大及疫情短暂反弹的影响下，整体租赁需求持续放缓。大部分行业面对经济发展的多重不确定性，对未来预期保持谨慎，不断调整扩张策略和业务结构。

整体而言，企业的房地产策略趋于保守，使得在供应压力下的深圳办公楼市场短期内面临不小挑战。加上不少互联网企业的非核心业务退出，使市场去化压力加大并伴随供应竞争压力上升。

根据仲量联行数据，上半年甲级办公楼净吸纳量约为35万平方米，比去年同期下降约20%。

短期内，市场复苏步伐与供应新增速度难以一致。因此，仲量联行深圳商业地产部总监李文杰预测下半年深圳甲级办公楼整体空置率仍将进一步推高。并且，面对经济增长不确定因素，租赁需求恢复较缓，预租竞争激烈和存量空置压力攀升的双重压力下，租金或将出现一定幅度的下降。