深圳楼市“触底”，二轮土拍“让利”

2022年上半年的深圳楼市，是不是“最好的市场”不知道，但肯定是“最坏的市场”。

乐有家研究中心数据显示，刚刚过去的2022年上半年，是2007年以来最差的一个上半年，半年的深圳二手房成交量仅有9965套，同比下降65%，环比下降18.7%。

不足万套的成交，出现了深圳楼市16年以来的最低谷，比2008年上半年和2012年上半年还要少52%。

即使是在2008年上半年和2012年上半年这两个“历史低谷”，深圳二手房成交也越过了2万套的成交线。

新房方面，贝壳研究院数据显示，2022年上半年深圳新房共成交23776套，同比下降34.4%，环比下降31.9%。其中，新房住宅成交16126套，同比下降38.3%，环比下降38.6%。

需求端疲弱，但在新房的供应上，深圳仍是不遗余力的。

2022上半年，深圳共有57个项目取得批售，除大鹏外，其他区域均有新盘项目获批售，合计供应新房26228套，其中新房住宅17353套，同比去年上半年增长24.6%。

随之而来的结果，便是新房库存量和整体去化周期的上升。

深圳住建局数据显示，截至6月末，深圳新房住宅可售房源28794套，住宅去化周期上升至8.1个月；

6月年中，房企冲刺模式开启，开发商推盘积极性上升，住宅供应达到今年最高值，令住宅库存持续上升，但整体去化表现一般，导致去化成交周期延长。

贝壳研究院上半年的楼市报告还指出了另一个数据——在深圳，截至6月末的非住宅可售套数为53223套，去化压力巨大，去化周期上升至39.2个月。

过去5年，深圳新房与二手房的月均成交总量是10938套，而2022年上半年的月均成交总量只有5953套，仅相当于历年月均成交总量的一半，

对比2021年上半年9850套的月均成交总量，今年上半年的深圳楼市也跌去了四成的成交。

中国城市经济研究院副院长宋丁发文指出，多年来一贯以二手房成交量占比高达大约三分之二的深圳，自去年以来其占比已经一直在下滑，今年上半年滑落到只有不到40%了，按照这种态势，未来将继续下滑，估计明年可能滑落到30%左右。

在住房方面，目前出现的宅地和新房供应大幅增加现象，是深圳政策面大力调整发展结构失衡问题的重大举措，未来若干年内，随着新房的大量上市，供需关系将大面积改善，房价也将由此得到合理控制。

与此同时，宋丁指出，容易引发炒房问题的二手房参考价政策将长期严格执行，二手房成交量和价格都将受到持续性影响，参考价政策由此也成为持续稳定深圳楼市的重要筹码。

自媒体“朱罗纪”认为，从成交上看，眼下这个房地产市场已经触底了，市场自二季度以来展开了缓慢复苏，现在还处于这个过程，市场正在慢慢的适应这一切。

深圳楼市“触底”，二轮土拍“让利”

在上半年一二手房成交“触底”的同时，7月5日 ，深圳第二次集中供地挂牌，共16宗宅地，其中南山前海1宗地，宝安4宗地，龙华3宗地，龙岗4宗地、光明2宗地，坪山2宗地，总建筑面积179.8540万平方米，挂牌起始价合计349.83亿元，将于8月4日出让。

本公告出让宗地住宅部分拟建设普通商品住房和公共租赁住房，采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让，即限地价、限普通商品住房平均销售价格、限企业自持的保障性租赁住房建筑面积，竞地价、竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积，达到最高限制建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。

值得关注的是，不仅是地块数量上对比首轮供地翻了一倍之多，深圳今年的第二轮集中供地，更延续了第一轮集中供地“通过提高销售限价来给开发商让利”的特征——供地限价松动，多数地块的商品住宅毛坯限价都上调了10%左右。

“朱罗纪”指出，这一波供地的地块，本身的条件有宽松迹象，留给开发商的利润空间会比去年更为可观，主要表现在：限价有升高，地价有控制。

这次的集中供地，可以理解为：“一次ZF定价的修正”。把过低的价格适当的松动，给到开发商一定的利润空间，提高他们参与接盘的积极性，并向市场释放一个“楼市维稳”的积极信号。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳二轮供地的举措延续了一批次供地的特征，且进一步强化这种示好，传达继续给开发商让利的特征，希望在供给端能激发市场的活力。当下，各地楼市销售端，已经开始好转了，但土地供给端比较差。希望，深圳这次能在土地端好转一些，起到好的示范效应。

同时，深圳供地有所为有所不为，尽管提高了限价水平，但配建保租房、自持等长效机制，依旧保持了过去的做法。这尽管会提高开发商拿地的成本，降低积极性，但从长远来看，这也是开发商必须要面对的形势，也是开发商多元化转型，拓展新赛道的必由之路。

目前来看，深圳4月的首轮供地总占地面积32公顷，8月份的二轮供地总占地面积为33公顷，

而根据深圳官方此前发布的《深圳市2022年度建设用地供应计划》显示，2022年深圳全市计划供应的新供应居住用地共226公顷，按此推算，今年深圳第三轮集中供地的规模将非常巨大，预计将接近去年2021年三轮集中供地169万平的总量。

从供应的角度看，深圳新房供应量在今年以及未来都会持续大增，来自官方的公开信息看，深圳锐意增加住房供应的决心没有丝毫减缓，这意味着,深圳包括商品住房在内的供应增加将是一个方向性的趋势变化。