2022年上半年的深圳楼市,是不是“最好的市场”不知道,但肯定是“最坏的市场”。
乐有家研究中心数据显示,刚刚过去的2022年上半年,是2007年以来最差的一个上半年,半年的深圳二手房成交量仅有9965套,同比下降65%,环比下降18.7%。

不足万套的成交,出现了深圳楼市16年以来的最低谷,比2008年上半年和2012年上半年还要少52%。
即使是在2008年上半年和2012年上半年这两个“历史低谷”,深圳二手房成交也越过了2万套的成交线。
新房方面,贝壳研究院数据显示,2022年上半年深圳新房共成交23776套,同比下降34.4%,环比下降31.9%。其中,新房住宅成交16126套,同比下降38.3%,环比下降38.6%。
需求端疲弱,但在新房的供应上,深圳仍是不遗余力的。
2022上半年,深圳共有57个项目取得批售,除大鹏外,其他区域均有新盘项目获批售,合计供应新房26228套,其中新房住宅17353套,同比去年上半年增长24.6%。
随之而来的结果,便是新房库存量和整体去化周期的上升。

深圳住建局数据显示,截至6月末,深圳新房住宅可售房源28794套,住宅去化周期上升至8.1个月;
6月年中,房企冲刺模式开启,开发商推盘积极性上升,住宅供应达到今年最高值,令住宅库存持续上升,但整体去化表现一般,导致去化成交周期延长。
贝壳研究院上半年的楼市报告还指出了另一个数据——在深圳,截至6月末的非住宅可售套数为53223套,去化压力巨大,去化周期上升至39.2个月。
过去5年,深圳新房与二手房的月均成交总量是10938套,而2022年上半年的月均成交总量只有5953套,仅相当于历年月均成交总量的一半,
对比2021年上半年9850套的月均成交总量,今年上半年的深圳楼市也跌去了四成的成交。
中国城市经济研究院副院长宋丁发文指出,多年来一贯以二手房成交量占比高达大约三分之二的深圳,自去年以来其占比已经一直在下滑,今年上半年滑落到只有不到40%了,按照这种态势,未来将继续下滑,估计明年可能滑落到30%左右。
在住房方面,目前出现的宅地和新房供应大幅增加现象,是深圳政策面大力调整发展结构失衡问题的重大举措,未来若干年内,随着新房的大量上市,供需关系将大面积改善,房价也将由此得到合理控制。
与此同时,宋丁指出,容易引发炒房问题的二手房参考价政策将长期严格执行,二手房成交量和价格都将受到持续性影响,参考价政策由此也成为持续稳定深圳楼市的重要筹码。
自媒体“朱罗纪”认为,从成交上看,眼下这个房地产市场已经触底了,市场自二季度以来展开了缓慢复苏,现在还处于这个过程,市场正在慢慢的适应这一切。
深圳楼市“触底”,二轮土拍“让利”
在上半年一二手房成交“触底”的同时,7月5日 ,深圳第二次集中供地挂牌,共16宗宅地,其中南山前海1宗地,宝安4宗地,龙华3宗地,龙岗4宗地、光明2宗地,坪山2宗地,总建筑面积179.8540万平方米,挂牌起始价合计349.83亿元,将于8月4日出让。

本公告出让宗地住宅部分拟建设普通商品住房和公共租赁住房,采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让,即限地价、限普通商品住房平均销售价格、限企业自持的保障性租赁住房建筑面积,竞地价、竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积,达到最高限制建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。
值得关注的是,不仅是地块数量上对比首轮供地翻了一倍之多,深圳今年的第二轮集中供地,更延续了第一轮集中供地“通过提高销售限价来给开发商让利”的特征——供地限价松动,多数地块的商品住宅毛坯限价都上调了10%左右。
“朱罗纪”指出,这一波供地的地块,本身的条件有宽松迹象,留给开发商的利润空间会比去年更为可观,主要表现在:限价有升高,地价有控制。
这次的集中供地,可以理解为:“一次ZF定价的修正”。把过低的价格适当的松动,给到开发商一定的利润空间,提高他们参与接盘的积极性,并向市场释放一个“楼市维稳”的积极信号。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,深圳二轮供地的举措延续了一批次供地的特征,且进一步强化这种示好,传达继续给开发商让利的特征,希望在供给端能激发市场的活力。当下,各地楼市销售端,已经开始好转了,但土地供给端比较差。希望,深圳这次能在土地端好转一些,起到好的示范效应。
同时,深圳供地有所为有所不为,尽管提高了限价水平,但配建保租房、自持等长效机制,依旧保持了过去的做法。这尽管会提高开发商拿地的成本,降低积极性,但从长远来看,这也是开发商必须要面对的形势,也是开发商多元化转型,拓展新赛道的必由之路。
目前来看,深圳4月的首轮供地总占地面积32公顷,8月份的二轮供地总占地面积为33公顷,
而根据深圳官方此前发布的《深圳市2022年度建设用地供应计划》显示,2022年深圳全市计划供应的新供应居住用地共226公顷,按此推算,今年深圳第三轮集中供地的规模将非常巨大,预计将接近去年2021年三轮集中供地169万平的总量。
从供应的角度看,深圳新房供应量在今年以及未来都会持续大增,来自官方的公开信息看,深圳锐意增加住房供应的决心没有丝毫减缓,这意味着,深圳包括商品住房在内的供应增加将是一个方向性的趋势变化。