深圳楼市的博弈双方：是看客，也是赌徒

暗流涌动。

一来，留给深圳楼市出政策救市的时间不多了。

近日，总理在主持召开稳增长稳市场座谈会时强调，各地区各部门看得准的新举措能用尽用，要在5月份能出尽出。

算上今日周五（5月27日），以及过完周末后的30日、31日，仅剩三天。

二来，留给深圳楼市诉苦求救市的情绪和氛围，也不多了。

5月26日，南方都市报刊登的一则深圳楼市新闻，标题如下：《打中赚上千万？深圳一豪宅盘超两千人抢》。

这样的新闻标题，相信无论是深圳人甚至全国人民，都会有种似曾相识的感觉，因为这与几年前深圳楼市疯狂打新众筹炒房的新闻标题，如出一辙。

2022年5月底，平淡的深圳楼市迎来了两个“网红豪宅盘”的入市，海德园A区与招商仕林臻邸。

其中，海德园A区推售239套房源，入围并完成300万保证金冻结的客户共有686批，这也是今年深圳第一个认筹比超过1:3的新楼盘。

楼市回暖，又是富人先行。业内预计，海德园开盘日光将是大概率，值得关注的是，这是个房子总价起步就是1800万的豪宅楼盘，最高总价约3240万。

并且，该项目的公众号自19日获批预售证以来，除了发布销售流程等公告信息，发布得最多的文章是“项目严正声明”，指出项目并不存在内部认购、提前选房、喝茶费等行为，前后共发布了七次，市场热度可见一斑。

而另一个豪宅招商仕林臻邸，推售187套住宅，则共有251批客户登记，虽然认筹数不及市场预期，但市场消息显示，该楼盘26日下午开盘，去化率依旧达到95%，接近日光。

有业内人士分析，从一二手倒挂的“打新获利”来看，招商仕林瑧邸是300-400万，海德园A区更高达千万。

谁说深圳楼市的淘金故事快讲不下去了？

来自深圳中原研究中心的报告显示，最近几个月，深圳豪宅市场的价格一直处于一个逐渐上升的过程，豪宅买家手握资金一直在等待着自己心仪的楼盘。

数据上看，2022年前4个月，深圳一手豪宅项目成交都高于400套，略多于去年同期，但是3月份成交超1000套，出现显著上升。

深圳贝壳研究院也监控到，近期以来，深圳中高端需求被激活，中高端物业咨询量增加，换房改善类置业者购房意愿加强，在遇到合适的房源后入市加快，甚至出现几天内就能决定成交的现象。

根据深圳贝壳统计，上周蛇口、前海、华侨城等豪宅集中的片区均有成交个案。

记者了解到，包括去年12月开盘的深圳另一网红豪宅盘“华润城润玺二期”，尽管当时开盘1024套房源最终没有卖完，但该项目的此批房源近日也已经全部售罄。

乍一看，深圳依旧是那个热衷于买房炒房的“房都”；

再一想，搞不好深圳政策层面的“救市意愿”又降低了不少。

要知道，从3月一直到5月，深圳空气中便一直弥漫着一种焦躁的气氛，屡屡传出各种楼市放松调控政策却又一次次落空，困扰了不少深圳人，想要楼市放松的不想楼市放松的，如今都恨不得深圳赶紧给个痛快结果。

当下，深圳业内的普遍观点是——支持房地产政策适度调整，但出台政策一定要慎重。

说需要慎重的一种原因是认为：深圳如果出台政策救市，应该出什么招、应该出到什么地步，才算成功救了市，这是个比很多城市都要复杂的难题所在；

另一种原因则更为直白：深圳如今只有力挽狂澜才算是救市，如果出台政策力度小了，其实反而就是利空，大家可能更不想去贷款买房了。

截至今日，全国累计已有超过百城发布了“楼市松绑”政策，可放松的命门在哪里、边界又在哪里，并非各个城市都很明确，大家都在摸着石头过河。至于深圳，这样一向是敏感体质的楼市，自然要更加谨慎。

如果大家还记得，2020年7月，深圳住建局曾赴长沙调研，去学习那座让炒房客有来无回的城市，一周后，深圳便出台了史上最严限购的“715新政”，

而这一次，如果深圳救楼市，又能不能达到理想化的“精准扶贫”？

01，

博弈双方，是看客也是赌徒

谁都不想被深圳楼市落下

有人欢喜有人忧。

挂了近一年的房子没卖出去，房子在宝中的老李坦言自己心里非常不平衡。

“我从头到尾都不接受指导价，我不愿意接受，我也不认为我挂出去的价格虚高了，我这个价格是市场对房子价值的认知，给不到我想卖的价我是不会卖的，指导价的出台我觉得只是想引导大家多去买深圳东部的房子。”

像老李这样的深圳卖房业主也并不少，他们每一周、每一天，都期待着每一个市场上传出的深圳放松调控信息成真，如今早已看不得深圳东部或是其他小区房源成交好的新闻消息，

“那些房子肯定都是贱卖的。”

焦躁、敏感，也有些骑虎难下。

而有迫切希望深圳下一秒就出台点什么政策的，自然也有希望深圳“谨慎出台房产刺激计划”的。

5月初，在人民网的“领导留言板”一栏，一则主题为“请领导谨慎出台房产刺激计划”引发不少关注，甚至冲上深圳同城热搜。

该留言网友提到，深圳不少住宅对于2019年之前价格已经翻番，希望官方能够理解希望扎根深圳的新市民艰辛，谨慎出台楼市刺激政策，

“给我们留一些希望。”

一朝被蛇咬十年怕井绳，实际上，此前在不少深圳放松楼市调控、指导价上调等传言出来之时，就已有不少深圳网友留言跟贴，表示“作为刚需，我希望维持现状”，“新房不是限价吗？去买新房就好了，为什么一定要上调二手房指导价”……

不仅是深圳楼市的两种极端，甚至评论区都可以引发一场骂战。

“希望深圳不出政策的这些人，都是离买房还有段距离的人吧”。

“二手房市场因为指导价几乎流通不起来，我卖不出旧的，哪里有钱去买新房呢？”

“领导你好，请把房价打下来，等我赚够钱上车了，然后再放松再涨。”

这就是深圳楼市的当下博弈，或许每个人都是当中的看客，也是当中的赌徒，都想从中多多少少获益，也不知不觉深陷其中。

包括5月11日，深圳中学正式落地福田，梅香学校、梅园小学以及相关配套设施交由深圳中学开展合作办学，将学校命名为深圳中学梅香学校。

而在该举措官宣前后，也同样存在不同立场的两派博弈——有人“感谢教育部门的积极作为”，有人质疑“实质是为了让自己的房价暴涨”。

再到5月16日，深圳四部门联合出台《深圳市公办中小学集团化办学实施方案》，方案明确至2025年，深圳将培育80个优质公办中小学教育集团。

名校集团化办学接下来在深圳遍地开花，有人认为是“深圳大学区办学再进一步”，有人理解成“侧面说明不会动现有学区划分的蛋糕，一些业主再吵再闹也没用了”。

归根结底，还是“困在人性里的深圳学区房”。

无论是焦躁的老李还是希望谨慎出台政策的深圳新市民，无论是感谢还是质疑教育部门的业主，无论是学区房熄火派还是坚挺派，这样两种极端下的博弈，生活中常见，几百上千万的楼市里更甚之，每个人对信息的理解和立场总会带有不同程度的偏见，当涉及利益时，更会拼命寻找维护自己想法的角度和原因。

尽管彼此水火不容，但大家心里都明白，其实谁都没有错，当下困境各不相同，但也有着相似之处——当深圳楼市承压，谁都不想被落下的那个人是自己。

因此，如何让政策拯救深圳楼市的同时，平衡好对深圳不同群体的影响和声音，也是深圳政策方需要重点考虑的。

02，

从“上北深广”到“深上北广”

深圳楼市政策需要放松调整吗？

买房当然是“深圳梦”之一，但确实这个梦越来越难圆了。

近日，深圳贝壳研究院的调查显示，深圳市民超八成租房居住，其中35岁以下的青年人占比达到七成，是深圳租房群体的绝对主力。

按照以往数据，深圳住房自有率也常年仅在20%出头，如果说前几年还尚有一些机会，后面2020年以来新一轮的涨幅，这种可能被进一步抹杀了。

乐有家一组最新的研究数据是，深圳作为一线城市，适婚青年20-35岁购房比例51.7%，购房平均年龄深圳是36.4岁，在大湾区九城里最高。

置业面积方面，根据贝壳研究院发布的《2021城市刚需购房报告》，2021年，深圳在售房源中近64%集中在90平以下面积段，整体住房市场结构偏向小面积房源，样本35城中，深圳刚需客群置业套均面积最小，仅56.2平，

四大一线城市的刚需置业套均面积，从小到大排名为“深上北广”，而这个排名，2020年的时候还是“上北深广”。

很多深圳市民并不想深圳出台调控放松政策，不希望二手房指导价放开，正是因为看着由官方颁布的二手房指导价，那个数字的房价似乎是可以触碰得到的，同样，看着成交不再火热朝天的新闻，也似乎能感觉得到，自己并不会被这座城市的房子房价越抛越远。

乐有家统计了2021年至2022年4月、深圳各片区流通性最高的20个片区，大部分位于刚需上车的龙岗罗湖两个区。

4月，深圳全市各区二手住宅的备案量全线大幅上涨，其中龙岗成交上涨84.6%，成为全市上涨幅度最大的区域。

之前深圳楼市常年高烧难退，在去年二手房指导价出台后，深圳楼市也付出了代价。

直到5月18日，国家统计局发布了2022年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，其中，4月的深圳市二手房价格环比上涨0.5%，结束了自2021年4月以来，已连续下跌11个月的走势。

回过头看，深圳楼市更像是度过了一个漫长的冬天。

乐有家的一线监控也显示，深圳4月成交价接近参考价（10%以内）房源成交占比为42%，相较3月已经减少11个百分点，换句话说，随着深圳市场回暖，“笋盘”越来越少。

有业内观点也指出，这一年下来，深圳房价实际没有跌去多少，只是把去年208新政前的两个月的涨幅给抹去了而已，更不用说5月底的依旧受有钱人追捧的网红豪宅。

人生三大错觉从未变过：

TA还爱你、A股要涨、深圳房价跌了。

那么，楼市还是非救不可吗？

恐怕是的，深圳楼市也要救。因为并不是只有东部才是深圳楼市，中部西部也是，也并不是只有刚需才需要上车置业，改善换房的深圳人们同样需要卖房买房。

再者，也有中介反馈，深圳还有一种正在发生的市场心态，就是无论是客户还是业主，这段时间都不怎么想着房子了。

“买房换房的客户觉得预期不太乐观，买房不一定赚钱也不急迫的话，索性就不关注了，有钱的重心放在家庭公司或者吃喝玩乐，没那么多资金的也躺平了，而卖房的业主也差不多，把房子价格挂得比较高，但是就是不降价，甚至人都不在深圳了。”

许多人看来，深圳楼市的政策调整已经箭在弦上，

看客也好赌徒也罢，不怕你骂更不怕你赌，

怕的是你不来。

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