中海长租公寓：资管提效 厚积薄发

长租房具有显著的民生特点，今年政府工作报告明确提出：探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场。租赁企业所做出的努力和探索，尤为珍贵。

在受重视程度越来越高的商业以及长租板块，我们可以清晰的看到中海基因里的稳健与财务思维。经历多年实践和探索，中海长租不仅在产品方面做了迭代升级，同时盈利模式与运营思路变得越来越清晰。近期，中海商业发展有限公司研拓总监饶胤在接受媒体采访中，分享了中海长租的发展实践与思考。

厚积薄发 稳健发展

中海地产近期发布的财报数据显示，截至2021年，中海长租公寓全国布局13个核心城市，管理面积超50万㎡。

在长租行业最野蛮生长的那几年，中海长租保持了难得的冷静与克制。不做无谓的扩张，不盲目追求房源数，这不是大多数长租企业的行事风格，却能看到熟悉的中海作风。

比起规模扩张，中海长租更注重另一个方向，做有质量的资产、实现有质量的规模。

这是中海长租与其他企业最大的不同，即商业模式成立是业务成立的第一要素，利润是业务发展遵循的重要因素。从投资研判、项目定位、产品设计到空间建造、精细运营，中海要以财务思维去构建基本逻辑，从而把控未来的发展路径。

中海长租在适度扩张的同时，锻造了一个全维度的真正落实到执行端的资产管理体系。投资前端，做好未来退出架构的设置以及估值的预测。随后通过完善的融资成本体系和自主建造管控的合约体系，在产品品质实现的目标下优化了成本实现。进入运营期之后，中海长租在人房比、爬坡期的去化、流转续等各个经营触点也都有非常明确的刻度要求。

与这套资产管理体系搭配的，是中海长租公寓对商业模式的深刻认知和多模式业务落地的长袖善舞。比起所谓的轻重模式之争，效益和可持续的循环才是中海长租最为关注的业务本实。

虽然目前中海长租的业务体系中以重资产构成为主，但重资产运营并不一定是中海长租的最终形态，中海长租认为，一个真正的良性循环的道路应该是轻重并行的。比如美国日本的一些成功的案例，都是在有很大量的自有物业的标杆项目打造、以及业务团队的体系化锻造后，然后实现轻资产的输出和规模拓展。

中海长租有着自己的成长节奏，“规模并不是衡量一家长租企业经营能力与成长性的唯一指标，毛利率、npi、在手合约长短、周转房源空置时间、管理效能等关键指标才是支撑规模不断良性循环下去的基础。所以，我们不会为了规模去签一些非常沉重的枷锁背在自己身上。中海长租现在思考的是如何把资产规模能够做得更有质量，回报做得更好，未来Reits退得更好，用投融管退的资管体系把这个业务线真正的商业模式跑起来。已经有很多基金站在我们的身后，我们也做好了充分的准备。”饶胤介绍。

如今，这个商业模式距离实现闭环只差最后一步——退出机制的打通。随着相关政策等条件不断成熟，Reits破晓的黎明就在眼前，中海长租只待东风。

长租行业内，头部企业的规模优势已经成为共识，但在普遍管理运营相对粗放的当下，模式优势与管理优势，却刚刚摆上台面。

打造好产品、提供好服务、创造好生活场景

一直以来，长租行业的竞争很大程度上是产品力的竞争。即使未来Reits放开，投资者最关注的依然是底层资产的资质和收益率。最终考验的仍是企业的运营能力和产品力。

精工筑造，是中海最擅长的事。产品方面，长租公寓继承了中海43年的住宅产业化专业积淀，目前在营的项目均广受好评。

中海长租公寓旗下有“中海友里”和“中海海堂”两条产品线，分别定位为舒适社交型公寓及商务服务型公寓，由于项目从获取到呈现均由中海自己的团队打造，整体品质较高。“这是一个可持续发展的行业，我们做的重资产，如果不考虑资产的效率和回报，它会永远在我们手里，我们必须要从一开始就为资产负责，去做一个良性的好的循环。”

中海长租公寓跟其他品牌公寓的一个差异性在于高品质的软硬装配置及良好的社区氛围打造，因为除了高品质的居住空间之外，中海长租会和小区一样配备园林景观，保证健康宜居的绿化环境，给人营造家的感觉，以空间来留住人、温暖人。对于经营性物业，经营行为是长期和可持续的，不是某个点状的，所以我们对产品也拉开了全生命周期的视角。

值得注意的是，中海长租目前已开业6个月以上的项目平均出租率达95%，处于行业较好水平。这个数字意味着住进来的租户退租率不高，续约率也有保证。

如此高的出租率与租客粘性，与公寓日常的管理服务密不可分。饶胤认为，长租公寓和酒店不一样，也和服务式公寓不一样，对于人员配置有比较集约的管理诉求，如何在集约管理诉求之下，去洞察服务界面的关系，让服务和租客体验形成良性互动，构建一种新的根植于居住之上的“以人为本”的精细化运营管理服务体系。

在标准化的体系之下，中海长租公寓深入挖掘客户需求，敏锐洞察客户的敏感点，根据城市文化、项目区位、客户需求等打造特色产品特色，对产品不断创新。

以中海友里杭州滨江店为例，作为中海长租公寓首家宠物友好主题公寓，该项目也是对核心客群消费需求和宠物新经济的进一步探索及对产品定位的一次创新，中海长租公寓团队对标参考芬兰宠物跑酷设施，自主研发设计并打造了宠物跑酷乐园，让居住在公寓内的养宠人群能够有更多的空间来陪伴宠物玩耍，宠物友好主题公寓的推出即广受市场欢迎，据悉目前该项目基本处于排队租赁状态。此外中海友里北京房山店结合了项目主要客群Z世代年轻、逐新的特点，与百万粉IP“三尺童子”品牌跨界联动，打造二次元沉浸式人居新场景，使项目持续保持吸引力从而进一步增强客户粘性。”

通过对“好产品、好服务、好生活场景”的深入研究，不断完善标准化服务体系，洞察新一代青年人的租住特点及生活需求，中海长租公寓不断刷新竞争力与吸引力。

如何走的更远

近几年长租公寓陆续迎来政策、金融等多方面利好，但同时也面临许多亟待解决的问题。

比如说在政策端怎么提供更好的融资渠道支持，形成多层次的融资体系。在供地端是不是能有更广泛的行成针对租赁住房专门的供地计划以及适合经营视角的地价评估体系。

引起众多关注的长租公寓退出的问题，不仅仅是长租企业与资产市场的一个对话过程，更需要政策层面更多的支持。如何可持续，这个是摆在每一家企业面前的课题。

饶胤认为，这些问题的解决需要各方共同努力。

尽管仍然存在种种问题，他对长租这个行业仍然非常看好。“经历过早年的那一波震荡之后，行业已经逐渐的开始走上了规范化发展的道路。同时，租赁住宅的Reits呼之欲出，也将给行业发展插上新的翅膀。此外，在城市群的不断发展和家庭结构不断变化的大趋势下,租住将成为现有住房体系的有力补充，也是时代发展的要求。”

而对于中海长租自身来说，在整条长租赛道中，饶胤认为，中海长租有充分的基础和体系，能够支撑它进入到百花齐放的竞争中去，打造自己的特色。中海长租既是产品构造者，也是资产管理者，能给这个行业贡献出足够好的好产品，提供足够好的好服务，通过团队上下现金流量表思维的构建，走出有质量的发展道路，并为行业提供新的业务评价视角。