深圳楼市的回暖，不能光靠嘴炮和画大饼

深圳楼市急需一个好消息。

只可惜，这段时间以来，反而各式各样的市场信息越来越繁杂，一方面，自然是说明当下的市场期待已经很难按住，另一方面，深圳楼市却依旧听风就是雨，似乎“假的也无所谓，万一是真的呢”？

深圳人最不厌其烦的技能之一，就是给深圳楼市画大饼。

首先是上周，关于深圳“贷款审批不再参考指导价”的消息流传开来，尽管没有多少人会相信这是真实消息，仍不妨碍那张模糊的截图已经在深圳人的微信群里一传再传。

然而，多家银行均反馈，银行方面并未收到这样的通知，业内人士也表示应该只是一份经营贷业务文件，但事实也再次说明，深圳楼市已经越来越不想直面惨淡的自己。

其次，仅3月份，深圳二手房参考价就已经在满天飞的小道消息中“上调”了好几遍，有时候上调3%-5%，有时候上调20%，有时候上调带有截图有信源，有时候上调则是“官方回复”。

当然，市场有情官方无意，最起码也是暂时无意，关于参考价调整的预期和声音近两个月持续在升温，但官方至今未有相关政策发布。

同样是3月，深圳有中介发出“银行不查买房首付款来源、流水不再要求为月供2倍”的消息，随后，多家银行人员称“不可能不查、流水也没有放松”，实际上，首付款来源等相关的所谓重磅时不时就会在深圳传出。

再往前，是年后深圳楼市所传出的“1.7成首付买深圳新房”的消息，而开发商急忙辟谣发函称是“虚假宣传消息”，其实又是中介为吸引客户的不实宣传。

如果深圳人还记得，还有发生在去年的10月底，深圳网传一份“深圳市房地产税征收试点运行方案”，甚至还引来深圳住建局相关人士回应称——此征收试点方案为不实消息。

尽管摆在面前的事实确实是“深圳楼市告急”，但大力不一定能出奇迹，正确等待比妄想和传谣重要，

深圳楼市的回暖，不能光靠嘴炮。

01

深圳楼市过了把瘾后，

窗口期不明不白就结束了

谁来拯救深圳楼市？

除了中介自己给自己吹暖风，更多的好消息可能就来自于各家开发商了。

年后的深圳楼市，既要搅动市场信心营造小阳春，又要从楼盘内卷中突围而出，许多开发商依旧采用了传统粗暴的方法——

“不转不是XX人”的大红海报，楼盘现场捷报频传，时不时推送火爆沸腾的现场画面，就连炒作回迁房的团队，也大胆地发出了购房者现场签约的视频。

你今天大卖11套，我就周末两天热销30套，你劲销5000万，我就突破3个亿……

4月份以来，一个个刺激眼球的卖房数字，已经让海报这条赛道略显拥挤，且边际效应也明显递减，审美更是疲劳。

那么，这股深圳楼市吹的风，到底暖在哪？

当下，购房者当然不只是活在开发商的热销红海报中，有项目操盘人员向记者表示，随着深圳疫情得到控制后，这两周看房买房的客户的确明显增多。

“清明前后那一两周，市场有明显回暖，特别是4月4号到10号那一周，很多楼盘项目的客户量增多，成交跟之前对比，都有明显提升。然后到了上周，其实客户量又有了明显的下降，回到了之前的水准，或者说比之前略高一点。”

以刚需大区同时各楼盘也内卷激烈的龙岗为例，有中介人员的监控说明了同样的情况，

“上上周龙岗各项目最少都卖了两三套房，多的十几套，但是上周的话就有所下跌了，就是前一周卖两三套的楼盘基本就挂零了，前一周卖七八套的楼盘大概能卖一两套，而前一周能卖10套以上楼盘，到了上周也大概就卖六七套，并且截止至上周末，楼盘现场的到访客户也不能说非常多。”

换句话说，深圳这一波楼市暖风，也只是吹出了一个短暂的小高潮，“本周估计还是会延续上周的趋势而已，

但感觉这一轮窗口期，就这么不明不白的结束了。”

不难看出，深圳开发商很努力地想要试试深圳楼市的“水温”，此前被压抑的购房需求也在疫情缓解之后逐步释放，但要恢复到量价齐涨的小阳春水平，仍旧存在很大难度。

但可以肯定的是，深圳楼市依旧是一个有持续需求的楼市面，并且实际上不只是刚需，包括去年12月开盘、当天卖剩200套房源的豪宅润玺二期，近期也已悄悄卖到了清盘阶段，如果没有看房买房人群切实增加了的基础，深圳楼盘若想凭空捏造出热销、大卖的景象，也是不太可能的。

02，

深圳楼市告急，筑底

有观点形容，深圳楼市从没有像现在一样，离“躺平”这么近。

除了部分已入市的持销项目不想错过近期难得的回暖感，更多的深圳一手新房，则是能避就避，预期放在下半年。

4月12日，深圳住建局公布今年第二季度深圳计划入市的项目情况，包括商品住宅及商务公寓项目共36个，其中住宅项目28个，计划入市面积145.89万平方米，房源达到14520套。

而在这份二季度的表格中，有7个项目也曾出现在了住建局公布的一季度计划入市表里。

3个月前的1月12日，根据住建局公示清单，一季度深圳预计入市项目有13个，但表中最终实际入市的项目只有两个，当中比较受关注的如宝安松风明月和光明宏发万悦山等，纷纷在一季度爽约，而松风明月更是直接缺席了二季度计划入市表，或干脆放弃了上半年。

应该说，深圳楼市近几年的上半场赛道，网红盘、受高关注的新盘都是雷声大雨点小，从某种角度上看，其实不只是购房者，深圳的开发商们也在观望。

而深圳人怀念以前的深圳楼市，更多的是在怀念那时候的二手房市场，深圳楼市告急，更多的也是急在连热销海报都发不出来、发了也几乎没人信的二手楼市。

深圳二手房，告急。

步入2022年，深圳楼市依然低量运行，一季度二手房成交创下历史新低。来自美联物业的统计数据显示，今年一季度深圳二手住宅备案共3546套，环比去年四季度下降39.8%，同比去年一季度大跌80.3%。

今年2月的深圳全市二手住宅备案量跌至872套，成为2007年有二手月度记录以来的月备案量新低，而整个一季度，也创下了2007年以来有季度记录的季度备案量新低。

另一个数据，是成交周期，也是衡量卖房难度的最直观数据。

深圳贝壳研究院近期的一份《深圳业主卖房研究报告》显示，2022年一季度，深圳业主卖房成交周期平均为156天，是2017年以来的最高值，大量挂牌业主感叹“卖房难”。

这样的成交数据是不正常的，也才是需要修复的。

当然，一个退无可退的市场，也会有观点调侃为：深圳二手不用怕，因为已经不会再差了，一切都只能是往好的走。

据深房中协统计，上周深圳全市二手房（含自助）网签673套，环比上升39.6%。深房中协认为，随着疫情得到有效控制，二手房网签量复苏走势已非常明显，预计近期深圳市二手房网签量仍将呈现平稳复苏态势，4月的深圳二手房成交量，或轻松升破两千套。

一线中介同样反馈，近期二手成交确实有回升，部分笋盘的成交周期更是明显缩短，甚至几天就能成交卖掉，但前提是，热点片区+大幅让价的房源。

深圳贝壳研究院调查显示，今年清明假期期间置业者看房意愿加强，部分考虑买房自住的置业者希望抓住这个买房的时间点，甚至愿意在看房一次后下定金，可见深圳二手市场升温明显。

而业主方面，业主挂牌意愿持续上升，其中3月环比增长17.8%。贝壳认为，业主的信心逐渐恢复，挂牌意愿也在持续上升，通过调查，有小部分业主预期乐观，计划上调房源挂牌价。

03，

真正的楼市，

应该敢于面对各种声音

为了修复低迷的房地产市场，去年年底至今，已有超80个城市对楼市调控政策进行了松绑，仅这个4月，就有包括南京、昆明、大连等30多个城市在限购限贷等多方面进行“救市”。

值得关注的是，尽管松绑政策频出，但也没换来几分楼市小阳春。

4月18日，国家统计局公布的数据显示，2022年年一季度全国商品房销售额29655亿元，下降22.7%，其中，住宅销售额下降25.6%。

截止至3月末，商品房待售面积56113万平方米，同比增长8.2%，其中住宅待售面积增长14.2%，3月份的房地产开发景气指数为96.66，跌至一年来新低。

同日，央行、外汇局两部门发布通知，提到“因城施策，合理确定商业性个人住房贷款最低首付款比例、最低贷款利率要求”，

这样如“合理确定首付款比例”的通知字眼以往几年不多见，一定程度上，或许可以理解为，是对过去几个月部分城市一系列松绑政策的肯定。

深圳会否跟进对“首付”放开，则概率确实不大，但如果深圳要给楼市松绑，也没有人会怀疑首创了二手房指导价的深圳，会找不到切入点。

4月底，深圳将迎来今年度第一批次、共计8宗居住用地的集中出让，且此次出让地块中，部分地块的新房售价上限有所上调。此次的出让备受关注，市场也期待其成为深圳楼市是否触底反弹、官方是否会为楼市松绑的事件节点。

房住不炒下，房价要稳，救市是为了不跌少跌，而不是为了涨，但到了“房都”深圳，支持救市的、不支持救市的，也都会担忧政策促使深圳的高房价再次上涨、甚至出现新一轮楼市乱象。

近日，中国城市经济专家委员会副主任宋丁发文，标题和内文均呼吁《深圳楼市政策松绑不能再拖了》，可文末评论点赞最高的评论，却是——

“做为刚需，我希望维持这样。”

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