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机构:深圳一季度办公楼供应去化承压 租金存在分化

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网易房产讯,4月18日,仲量联行发布一季度深圳办公楼市场报告,一季度甲级办公楼市场受疫情影响,整体租赁需求放缓,硬科技及专业服务业表现尚佳,一定程度支撑了办公楼的去化,全市空置率维持在21%左右的平稳水平。预计今年新增供应接近160万平方米,供过于求将令空置率承压,租金水平也可能出现波动。(深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场)

深圳因3月份新冠疫情反复,全市各类社区和公共场所封锁管控一周,使得甲级办公楼市场受到了短暂冲击,部分租赁活动停摆或延期。本季度深圳甲级办公楼净吸纳量约为11万平方米,环比与同比均减少超过60%,有较大幅度的收缩。仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示:“由于今年农历新年后又出现疫情反复,一季度整体租赁活动不活跃。部分企业对业务拓展和人员扩张计划短期内持观望态度,办公楼新设立需求有所滞后,港资企业尤为明显。另一方面,随着互联网与金融行业持续结构性调整和优化,本季度来自这两个行业的租赁需求有所放缓。”

据仲量联行报告,得益于政府对疫情防控得当,各片区在3月底随即有序解封,社会活动也迅速恢复正常,加之深圳市1-2月份主要经济指标保持增长,TMT行业内部分硬科技企业需求保持平稳,以律师事务所为代表的专业服务业也表现不俗,一定程度上支撑了办公楼的去化。

深圳政府积极助力企业复工复产,配套出台降租减租和社保补贴等举措,帮助部分国企办公物业内的租户恢复经营生产。原计划搬迁扩租的企业租赁活动维持稳定,市场出现了几笔瞩目的租赁成交记录。例如某知名保险公司在本季度签约将搬迁至前海,租赁面积超1万平方米。另有两家TMT龙头企业搬迁扩租至后海,合计租赁面积近1万方。

部分在建项目施工进度受到影响,交付延迟一至两个季度,使得甲级供应入市放缓。本季度全市仅有一个甲级办公楼项目竣工,即前海鸿荣源中心,为市场增加了约17万平方米的办公空间。

整体租赁需求放缓且供应压力滞后,一季度深圳甲级办公楼空置率环比上升0.3个百分点,维持在21%左右的平稳水平。教培和房地产等政策持续调控的行业,以及受疫情影响的行业租户收缩,对部分楼宇造成去化压力。三个核心片区(福田、罗湖和南山)的优质楼宇在入驻率方面维持既有水平或有一定改善。本季度新供应压力集中于南山,且其需求端主力TMT行业仍处于调整期,使存量物业去化缓慢,因此区内空置率小幅上涨。其他两个核心商务区空置率均有下降,其中罗湖区空置率环比下降3.1个百分点,降幅明显。

数据显示,深圳全市租金环比上涨0.6个百分点,主要得益于大多数企业去年年底制定的2022年度租赁计划未受疫情影响,且部分优质楼宇经历租金低位运行后,有效调整了租户结构,一定程度上维持了整体租金的平稳。因此,大部分业主对市场恢复预期较为乐观。楼宇间租金水平存在分化,成熟片区优质办公楼入驻情况良好,租金保持平稳或小幅上涨;小部分有租户外流且楼龄较高的办公楼,租金持续承压伴有小幅下调。

市场展望:今年市场需求增速将较去年放缓

三月底深圳地区疫情已经基本受到控制,租赁问询、交易活动逐步恢复正常。不少疫情期间观望的企业将重新启动物色办公场地的计划,部分市场需求得到释放。但是随着国际政治风险因素增多,给国内经济发展环境带来不确定性;再者,TMT行业持续受政策调控,金融行业则受资本市场波动影响,这两个行业的结构性调整将持续推进。仲量联行华南区研究部总监曾丽指出,这些行业在去年经历了阶段性扩张高点后,需要一定的时间填满预期扩租的空间。因此,今年整体新增需求增速较去年将出现一定程度的放缓。

一方面,为了贯彻城市高质量发展目标,深圳市地方金融监督管理局发布了《深圳市金融业高质量发展“十四五”规划》,其中明确提出推进“金融+”发展战略,加速金融业的改革与创新,包括人民币国际化、两岸互联互通及金融规则体系国际化等。同时,基于推动前海与河套片区深港合作的配套细则逐步落实,预计TMT与金融方面的合作持续深化,带动了一些优质企业的办公需求增长。另一方面,由于年初中概股集体下挫,多个海外上市企业遭受停牌和退市的风险。中美监管机构就审计监管合作达成共识,预计以跨境服务为代表的专业服务业办公需求增长潜力大。

2022年预计有近160万平方米甲级供应入市,超过三分之一为总部自用大厦。曾丽表示,巨量的新增供应加上需求增速放缓,办公楼去化压力倍增,市场上供过于求的现状将持续,深圳甲级办公楼空置率在年内或将出现较为显著的上升。基于需求放缓,全市租金水平将继续呈现分化现象。一些优质办公楼物业入驻情况良好,业主有能力保持较为平稳的租金水平,但对物业质量一般和进驻率不稳定的业主而言,短时间内大量新入市楼宇将利用价格优势积极招商,一定程度上加剧了区域租金竞争,带来较大的下调租金的压力。

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