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深圳二手房成交跌出新低 近两年月成交量最高与最低相差达23倍

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有没有一种可能,深圳市场行情真的已经“触底”了?或许,跌破一千套的二手市场是触底了,但是,整个深圳楼市接下来还有多少个“历史新低”?

【近期深圳热点:深圳“第一烂尾楼”在荒废了25年后 如今奇迹复活】

网易房产讯,这诡异低迷的市场,就是是正在发生的深圳楼市。

官方数据显示,2月份的深圳二手房,只成交了872套,成交面积为8.17万平,同比大跌约77%。

关键来了,这是自2007年以来,深圳二手住宅的月度过户量首次跌破1000套,创下近15年来的历史新低。

深圳二手房成交跌出新低 近两年月成交量最高与最低相差达23倍

而来自深圳房地产中介协会的统计数据显示,2022年2月,全市二手房网签套数906套(含自助),同比下跌83%,环比下跌43%,同样不过千套。

实际上,2月份这个二手房网签量,更是创下了深房中协有二手房网签量数据统计以来的新低。

如果不是2月的最后一周,深圳全市二手住宅共成交327套,环比第三周增长了17.6%,恐怕数据要更难看。

一句以往常用的“网签数据有滞后性”,已经很难说明这样的情况只是个例,更加难以服众,

要知道,深圳楼市上一次创下历史新低的时候,真的还是在不久前的上一次。

深圳二手房成交跌出新低 近两年月成交量最高与最低相差达23倍
深圳二手房成交跌出新低 近两年月成交量最高与最低相差达23倍
深圳二手房成交跌出新低 近两年月成交量最高与最低相差达23倍 

……

温馨提醒:同样是来自深圳房地产中介协会的统计数据,在2020年,深圳二手房曾在当年7月份创下月度网签量(含自助网签)的历史高点,达到了21317套,创下历史新高。

仅用数据对比来看,21317套,是今年2月份成交906套的23.5倍。

换句话说,就在这短短两年时间,深圳二手楼市所经历的最疯狂的成交巅峰和最低迷的成交低谷,竟可以有23倍之差。

更有趣又无奈的一个现象是,从去年下半年深圳楼市开始下滑、持续低迷以来,

整个深圳楼市就一直在喊比如“已经没有更低”了,喊“黎明前的黑暗”了,喊“深圳要迎来绝地反弹”了……此类声音未曾停过,

可然后呢?

01,

悲观的楼市里,

发出大多数乐观的声音

一鼓作气,再而衰,三而竭。

首先,从市场规模来看,2007年至今,确实没有一个月份的二手成交量低于1000套,

其次,从市场容量来看,深圳这座城市,最新常住人口是1756万,15-59岁人口为1396.60万人,占79.53%,比全国高16.18个百分点,比广东省高10.73个百分点,深圳依然“年轻”,且处于旺盛的“人口红利”期。

至于地产中介,记者查询了《2021年深圳市房地产中介行业年报》,年报显示截至2021年12月31日,深圳备案分支机构(地铺)共计3125间,尽管2021年新增备案地铺311间,但数量同比仍下降17%,而个人会员则有59308人。

深圳二手房成交跌出新低 近两年月成交量最高与最低相差达23倍

就按3100家地铺和5.9万从业中介算,这个2月份成交的906套二手房,店均开单量为0.29套,人均开单量为0.01套,也就是只有1.5%的中介有开单。

有观点认为,2月份这么低的成交量一定不正常,并且,疫情的冲击在深圳贯穿前年前后,2个月来疫情明显扩大,很多小区和办公区开始封闭,甚至有的区域过户登记点也暂停营业。

所以,2月份的数据不是真实的数据,也不需要拿这个数据来看待市场。

再看房价,

2月21日,国家统计局公布2022年1月份商品住宅销售价格变动情况统计数据,1月份,深圳1月二手住宅价格环比下降0.5%,同比下降1.5%。

据了解,深圳二手住宅价格同比下跌的情况比较罕见,自2012年1月以来的121个月中,仅有12个月份同比下跌,而此外的109个月均为上涨。

来到2月,深圳中原2月份的月报数据显示,从监控的样本房源的涨跌区间上来看,2月份深圳的二手房源价格变动幅度在-10%到10%之间,有50%的样本房源跌幅在0%-5%之间。

乐有家门店成交数据显示,2月二手住宅成交均价环比下跌0.39%,同比下跌2.01%,处于平稳状态。

深圳二手房成交跌出新低 近两年月成交量最高与最低相差达23倍

同时,乐有家门店数据监控到,2月的深圳全市二手住宅挂牌均价环比持平,具体到片区上,仍多呈现环比微跌的态势,只有极个别片区挂牌价环比上涨。

深圳美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,按照目前的情况,二手住宅价格环比继续下跌的可能性还是存在的。

同时,这个2月份,深圳新房市场同样冷清,无住宅项目拿预售,无住宅项目开盘。

深圳二手房成交跌出新低 近两年月成交量最高与最低相差达23倍

统计数据显示,2月份的深圳一手住宅网签1959套,环比下跌45%,同比下跌43%,是近24个月里的最低值。

上一次深圳一手住宅网签量低于2000套,还是2020年2月疫情初爆发,全城居家办公的时候。

而当我们面对已经不能再悲观的深圳楼市,能做的,似乎也只有乐观点了。

乐有家月报分析指出,深圳二手楼市交易量已经进入了底部区间,不大可能再跌,未来将逐步回温到正常交易状态。

深圳房地产中介协会发文认为,市场行情可能已“触底”,正所谓否极泰来,在保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性前提下,短期内,小范围、有限度地恢复行情仍是可期的。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,从上门量、带看量看,2月中旬二手房市场已经有明显上升,预示着楼市在探底、触底和缓慢回升,深圳楼市的“小阳春”一定回来的,不会缺席,只会迟到。

02,

疫情下的一二手恶性闭环

深圳楼市不是“死猪不怕开水烫”

当然,除了“即将反弹”,还有一种观点和声音是,有不少人认为,“无所谓了,深圳楼市这一两年也就这样了,已经是死猪不怕开水烫。”

可是,怎么敢说不怕开水烫呢?

当下,如果把这一年来指导价调控下的深圳楼市比作死猪,那这把开水无疑就是疫情,

深圳中原月报提及,深圳节后疫情逐渐蔓延,政府管控趋严,导致2月无住宅项目供应,二手市场也是如此,不少小区被封,客户看房意愿也不高,成交再创新低。

而进入3月,没有什么疑问的是,深圳此刻是全市上下正“以空间抢时间”的抗疫状态,并且时间周期均未可知,至于去到“救楼市”的层面,当然不仅不会是当务之急,甚至不会是这座城市的第二第三要务。

中原认为,整体看,疫情成为深圳市场的重要主导力量,3月市场能否复苏,还要取决于疫情是否能够得到有效控制。

一方面,深圳中原统计,进入3月份,深圳预计将有24个新盘项目计划入市,然而就在这个3月,疫情下能否安全、顺利入市,是需要打个问号的,不可抗因素实在太强。

更重要的是,二手房市场表现持续弱势的话,对新房市场的制约也会很大。

此前深圳楼市购买力旺盛,主要是一二手房价格倒挂,导致的打新热潮。直到现在,尽管价格倒挂还存在些许,但对未来市场预期早已没那么乐观了,打新也就只是索然无味的两个字而已。

这几乎成了一个恶性闭环。

深圳二手房成交跌出新低 近两年月成交量最高与最低相差达23倍

03,

不是创了新低就必须反弹

那个隐形的“指导价”已经回不来了

有没有一种可能,深圳市场行情真的已经“触底”了?

或许,跌破一千套的二手市场是触底了,但是,整个深圳楼市接下来还有多少个“历史新低”?

没人知道,也没人敢想。

3月第一天,郑州限购、限贷政策均得到放松,别人吹响救市号角,不关深圳楼市的事,

而至于一些譬如“深圳不再严查首付款来源”的谣言,更是懒得辟谣、甚至不应该出现在当下这个市场之下的声音。

深圳人心里仍旧再清楚不过的就是——

其实,2月份的这个成交量,所谓的成交新低,尽管没有更低,但无论怎么渲染,也无法换来调控的放松,更不会是深圳调控放松的原因、不会是深圳楼市向好的原因。

实际上,哪里救市,都和深圳没有必然联系,深圳房价这十年来每一轮的暴涨,也不是受其他那座城市的楼市政策而带动起来的。

长期以来,在深圳买房,其实是有一个隐形的“指导价”的,那就是人的心理预期、市场预期。

预期放在任何买卖情况下都是正常的,只是到了近些年的深圳,却慢慢演变成了一种稍显极端的“我只能接受涨价”的预期。

深圳二手房之前之所以那么火爆,房价不断往上抬,甚至业主抱团涨价,正是因为这座城市里的人,买房、抢房是出于一种极端的追涨。刚需怕上不了车被落下,炒房怕下手慢了赚不到快钱,

而这样的一种市场和心理,在冷静下来甚至是冰冻之后,要再回暖,是非常难的。

无论是限价的一手房还是指导价的二手房,以及疫情影响下的经济预期,当城市里的很多购买力觉得还能买得到更便宜的房子,就不着急入市、不会入市了。

所以,怕的是,等到开水烫完,这只死猪就彻底没人要了,我这张旧船票,也已经不想登上你这艘破船了。

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