没等来楼市救市政策 深圳楼盘开始打85折"断臂自救"

所有人都在等深圳同样出台楼市的救市政策，

毕竟，过去一年的深圳楼市，实在是太难看了。

2021年，深圳二手房成交仅有40699套，同比2020年大跌57.3%，被形容为腰斩，不仅是近10年来深圳二手房的成交新低。

并且，根据深房中协统计到的二手房网签数据来看，2021年深圳二手房网签相比2020年的网签量，下降幅度达到63.1%，创下了深房中协有二手房网签量数据统计以来的新低。

今年1月，深圳二手住宅成交量只有1557套，创下2012年3月以来的最低记录。

进入2月，深圳中原周报数据显示，截止2月20日，深圳全市二手住宅成交只有496套，有业内人士指出，“深圳这个月的二手房成交能不能突破800套，可能都是个问题”。

一个市场共识是：当下的深圳楼市，已经是“过冷”，而不是“理性”。

年后，关于楼市救市的声音愈发强烈，而多个城市的楼市政策也确实有了松动迹象，积极释放宽松信号，让媒体、自媒体以及一众看客也一度打起鸡血。

2022年以来，浙江、南宁、菏泽等14个省市相继落地房地产纾困政策，主要涉及内容，不外乎三个方面的政策手段：

一是放松公积金贷款，二是非限购城市重启最低首付20%，三是通过财税刺激托底楼市。

据监测，截至目前，全国至少已有7个城市出现了首付比例下调的情况，其中包括公积金首付比例下调的三个城市，即北海、自贡、南宁，以及商业贷款下调首付比例的四个城市，即菏泽、重庆、赣州、佛山。

问题来了，多个城市的楼市都在救市，放宽手段层出不穷，深圳是否也会出台类似的放松性楼市政策？

或者说，深圳会出台什么样的政策，来稳定2022年的楼市和人心？

01，

深圳二手房指导价上调几乎无望

2021年2月8日，深圳市住建局发布通知，宣布深圳建立二手住房成交参考价格发布机制，3595个住宅小区二手房指导价从天而降，自实施以来，深圳月度二手房网签量便呈现出持续下滑态势。

并且，二手房指导价所带来的连锁反应和系列冲击，远远超过了楼市历史上任何一次的调控打击。

因此，在购房首付比例几乎没有可能下调的情况下，作为深圳楼市急转直下“导火索”的208住房参考价，在出台一周年之际会否迎来上调，成为了市场期待的方向之一。

要知道，指导价哪怕只是迎来些许的上调，深圳楼市都有可能因此重燃信心与调整信号。

但令人遗憾的是，这样的可能或许微乎其微。

实际上，在去年深圳208二手房参考价出台后，官方曾表示，深圳二手房成交参考价格原则上“一年发布一次”，

并且，深圳二手房参考价的“形成机制”，是深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，并参考周边一手住房价格，从而综合形成全市住宅小区二手住房的成交参考价格。

如此一来，新一年的二手房参考价，实际上并没有上调的道理，而只会有下调的逻辑。

因为一方面，2021年的二手房网签价格，属于肉眼可见的“割肉下跌”，多家房产中介机构的数据显示，越来越多的深圳二手房源成交向参考价靠拢，部分热门小区成交均价下跌了20%-30%。

国家统计局2月21日发布的数据显示，2022年1月深圳二手房环比跌幅0.5%，同比跌幅1.5%，连跌9个月。

另一方面，深圳2022年的一手新房价格在去年三轮集中供地后，各个区的新房房价天花板已被规则限死，价格甚至比2021年还低。

因此，一二手房价均在客观“双跌”之下，参考价又岂有主观拔高之理？

深圳自媒体朱罗纪则也曾发文认为，深圳的二手房参考价不会调整，也没有必要调整。

其依据很简单，一来，如果参考价继续调低，那么会进一步打击已经低迷到不行的二手房交易，但如果转头调高，以目前房价下行的事实来看，缺乏逻辑支持，而且会被公众理解为政府在刻意托市，

所以，最可能的是维持原状。

当然，深圳二手房参考价调整的方向，也并非一定得是价格的涨跌，也可以是机制的完善。

比如，去年出台的208二手房参考价，基本上属于“一个小区一个价”，但是同一个小区不同户型大小、不同楼栋、不同楼层也是同样一个参考价，显然仍不是一个“完美的参考价”，

因此，在今年一年一调之时，政策整体能否有所完善，也可能是一个方向。

另一个方向，则可以是“人群倾斜”，以调整首付和贷款的形式。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为，对于深圳二手房来讲，政策要调整的方向完全不是“直降到首付二成”，而是可能在既定的银行按评估价确定首付成数和放贷成数的基础上，探求专门针对刚需首套购房适当调低首付成数的政策调整，以便修正对首套刚需的“误伤”，让他们实现国家提出的“满足刚需人群合理的住房贷款需求”的政策诉求。

别忘了，“引导市场理性交易，引导商业银行合理发放二手住房贷款”，这也是当时深圳宣布建立二手住房成交参考价格发布机制的初衷和目的之一。

02，

深圳开发商各自“断臂自救”

但85折的深圳新房最大折扣，

救不了去化率至今只有2.1%的东海

信心比黄金重要，这句话没有问题，

问题是没有信心。

在最近的经济数据里，深圳的GDP增速，是北上广深四大一线城市里的倒数第一，不少着眼于楼市的观点均认为，这样的数据，的确会影响到各方特别是买房人对这座城市房地产的信心。

一个更赤裸裸的明显事实是，深圳的楼市不会马上变好，中介在出现离职潮、门店大面积关闭后，有人开起了滴滴，有人尝试做短视频，甚至有将以往的客户们通通给拉了个群、在群里做微商的。

二手房拐点遥遥无期，新房楼盘也在等不来救市政策的开春里，开始了“断臂自救”。

而当下，最好的自救，就是降价。

据了解，位于罗湖莲塘的东海富汇豪庭项目，近日推出了10套“85折特价房”，最高直降151万/套，也因此被业内人士调侃为“直接按照深圳15%的备案价调价底线来降价，一步到位，直降到底”。

该楼盘被称为“深圳打新史上最高中签率”的楼盘，去年11月4日，东海富汇豪庭项目获批预售，整体均价约8.9万/平将近9万，最高价格达到10.4万/平，但去年12月便开始推出“94折特价房，其中最高可省69万”。

然而，上演着冰与火之歌的深圳楼市，94折的促销力度似乎仍未能拯救“消化不良”的东海富汇豪庭，自打折促销以来，几乎并未能看到该项目的所谓成交喜报或信息。

这也是此次项目祭出“终极85折”的历史原因，据悉十套特价房单价已直接变成了6.88万/平起还带精装修，对比7.9万/平起的备案价，单价少了整整1万元/平，更不用说对比8.9万/平的备案均价之间的差距了。

同时，伴随着85折这个深圳一手新房最低折扣，该项目还给卖房中介涨佣最高至3.88%，且不论大小户型，成交每套都4万元现金奖。

据了解，自开盘销售不佳后，该项目开发商东海去年12月份便将三级市场中介的转介佣金从之前的0.8%，大幅提高到了3.88％（有部分中介称是4%），提高了将近五倍的中介佣金，

而到了此次2月份促销，则是在3.88％佣金的基础上，再叠加了4万元的现金奖。

既给自己降价，又给中介加钱，不一定是“断臂自救”，也可能是“垂死挣扎”，

同时，业内人士提醒，大幅降价的背后，是项目的实际去化率可能非常低，同时尽管降价促销，但羊毛出在羊身上，谁最终为这样的楼盘项目分销的高佣金买单，购房者需三思后行。

截止至2月24日，记者查询深圳市规土委官网看到，东海富汇豪庭备案的房源中，仅有5套显示“已签认购书”，14套显示“已备案”，另有1套显示“已录入合同”，共计20套，其余房源均为期房待售。

按去年11月备案了911套住宅房源来算，自11月13日开盘以来，三个多月过去，东海富汇豪庭项目的去化率其实只有2.1%。

而刚开年便祭出了15个点“史上最高转介佣金”的兆鑫汇金广场项目，则在本周已陆续发起了如“一周劲销4.6亿”的战绩和海报，似乎在宣告着一种“重赏之下必有勇夫，降价之下必有客户”的楼市回报，

但是，深圳楼市今时不同往日了，事实如何，谁又知道呢？