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二手成交创历史新低: 谁还对深圳二手房抱有希望?

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网易房产讯,事实证明,只有“二手房指导价”,才是一个真正没有感情的“楼市调控杀手”。

去年2月8日的新政发布实施以来,深圳月度二手房网签量基本呈现出持续下滑态势,与新房市场的波动态势截然不同。

自4月至10月,深圳二手住宅成交量经历了连续七个月下滑的低迷态势,10月1605套的成交量,创下了十年来的历史同期最低。进入下半年,深圳二手房的月度成交量在2000套的成交量上下浮动,行业每个月关注的“这个月能否破两千套”,让人欢喜让人忧。

温馨提醒,在2020年,深圳二手房曾在当年7月份创下月度网签量的历史高点,达到了21317套。

整体上看,2021年低迷的深圳二手住宅成交,也终结了其成交量自2017年以来连续四年上涨的态势。

数据显示,深圳去年二手房成交40699套,同比2020年的95273套减少了57.3%。有分析称,该腰斩后的成交数据,不但是近5年最低的年份,更是2007年以来长达15年的成交新低,从跌幅看,也是过去15年来跌得最狠的一次。

根据深房中协统计到的二手房网签数据来看,2021年全年,深圳二手房网签(含自助)44375套,相比2020年120295套的网签量,下降幅度达到63.1%,创下深房中协有二手房网签量数据统计以来的新低,更是自2007年以来,二手房网签量首次低于新房成交量。

或是因此,深圳房地产中介协会也在年末的楼市总结中形容道:2021年,深圳楼市呈现出新房旺,二手房冷的奇特景象。

自媒体朱罗纪则在文章中提到:根据公开数据,2021年,深圳新房+二手房成交量一共是93116套。这个总成交量是2018年以来的最低值,总体说,这1年市场是极为惨淡的,远追2008。

另一方面,当然也有没那么差的市场现象在这一年出现。

在二手房指导价这一年的威力之下,来自深房中协的统计数据可以看到,2021年深圳区域版块热度重构现象明显。

例如新政前热度过高的版块如宝安、南山片区,网签占比下降明显,说明其热度在降低,而罗湖、福田片区,由于拥有更为成熟的配套和优质的教育资源,在新政实施后,部分高性价比房源开始流入市场,导致部分需求向此类片区聚集。

不仅是区域重构,压力之下,深圳此前疯涨的二手房价也正在面临可怕的重构。

乐有家研究中心数据显示,自2021年2月深圳正式实施二手住宅指导价后,二手住宅成交价正逐步向指导价靠拢,其中10、11月,有近六成的二手住宅以不高于指导价10%的价格成交。

按照“一年一调”的规则,还有一个月的时间,深圳的二手房指导价就要面临调整了

乐观的业内人士认为,预计今年指导价将会上调3%-5%,这将利好刚需上车:“成交价或将略比现在高一点,但还是基本维持在比指导价高10%左右,预计今年年中开始成交量会稳步上升。”

也有观点认为,一年调整一次的二手房指导价,大概率是往下调5%或者往上调5%,届时对于一些小区来说,无论上下5%,其实都是和去年出政策时候一样,本质上就是一个利空,加上深圳二手房新交易系统,房地产税试点,大学区等等利空消息,深圳二手房越来越难卖了。

更重要的是,在2021年三次集中供地过后,2022年深圳依旧会有不少的限价新房抢着入市,这也意味着,2022年的深圳楼市还是会以打新为主,二手房买卖并无优势。

深房中协也认为,接下来这一年,深圳二手房市场低位稳定的走势大概率成为新常态——当前在“分类调控”原则的指导下,深圳作为一线楼市热点城市,加之存在突出的住房结构矛盾,一旦政策松动不排除出现“报复性行情”,因此,在“三稳”主基调不变的前提下,保持当前调控政策的前后一致性,或是可以预见到的。

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