二手成交创历史新低： 谁还对深圳二手房抱有希望？

网易房产讯，事实证明，只有“二手房指导价”，才是一个真正没有感情的“楼市调控杀手”。

去年2月8日的新政发布实施以来，深圳月度二手房网签量基本呈现出持续下滑态势，与新房市场的波动态势截然不同。

自4月至10月，深圳二手住宅成交量经历了连续七个月下滑的低迷态势，10月1605套的成交量，创下了十年来的历史同期最低。进入下半年，深圳二手房的月度成交量在2000套的成交量上下浮动，行业每个月关注的“这个月能否破两千套”，让人欢喜让人忧。

温馨提醒，在2020年，深圳二手房曾在当年7月份创下月度网签量的历史高点，达到了21317套。

整体上看，2021年低迷的深圳二手住宅成交，也终结了其成交量自2017年以来连续四年上涨的态势。

数据显示，深圳去年二手房成交40699套，同比2020年的95273套减少了57.3%。有分析称，该腰斩后的成交数据，不但是近5年最低的年份，更是2007年以来长达15年的成交新低，从跌幅看，也是过去15年来跌得最狠的一次。

根据深房中协统计到的二手房网签数据来看，2021年全年，深圳二手房网签（含自助）44375套，相比2020年120295套的网签量，下降幅度达到63.1%，创下深房中协有二手房网签量数据统计以来的新低，更是自2007年以来，二手房网签量首次低于新房成交量。

或是因此，深圳房地产中介协会也在年末的楼市总结中形容道：2021年，深圳楼市呈现出新房旺，二手房冷的奇特景象。

自媒体朱罗纪则在文章中提到：根据公开数据，2021年，深圳新房+二手房成交量一共是93116套。这个总成交量是2018年以来的最低值，总体说，这1年市场是极为惨淡的，远追2008。

另一方面，当然也有没那么差的市场现象在这一年出现。

在二手房指导价这一年的威力之下，来自深房中协的统计数据可以看到，2021年深圳区域版块热度重构现象明显。

例如新政前热度过高的版块如宝安、南山片区，网签占比下降明显，说明其热度在降低，而罗湖、福田片区，由于拥有更为成熟的配套和优质的教育资源，在新政实施后，部分高性价比房源开始流入市场，导致部分需求向此类片区聚集。

不仅是区域重构，压力之下，深圳此前疯涨的二手房价也正在面临可怕的重构。

乐有家研究中心数据显示，自2021年2月深圳正式实施二手住宅指导价后，二手住宅成交价正逐步向指导价靠拢，其中10、11月，有近六成的二手住宅以不高于指导价10%的价格成交。

按照“一年一调”的规则，还有一个月的时间，深圳的二手房指导价就要面临调整了，

乐观的业内人士认为，预计今年指导价将会上调3%-5%，这将利好刚需上车：“成交价或将略比现在高一点，但还是基本维持在比指导价高10%左右，预计今年年中开始成交量会稳步上升。”

也有观点认为，一年调整一次的二手房指导价，大概率是往下调5%或者往上调5%，届时对于一些小区来说，无论上下5%，其实都是和去年出政策时候一样，本质上就是一个利空，加上深圳二手房新交易系统，房地产税试点，大学区等等利空消息，深圳二手房越来越难卖了。

更重要的是，在2021年三次集中供地过后，2022年深圳依旧会有不少的限价新房抢着入市，这也意味着，2022年的深圳楼市还是会以打新为主，二手房买卖并无优势。

深房中协也认为，接下来这一年，深圳二手房市场低位稳定的走势大概率成为新常态——当前在“分类调控”原则的指导下，深圳作为一线楼市热点城市，加之存在突出的住房结构矛盾，一旦政策松动不排除出现“报复性行情”，因此，在“三稳”主基调不变的前提下，保持当前调控政策的前后一致性，或是可以预见到的。