理想总是很丰满，现实却往往很骨感。
时间回到两年前，2019年9月6日，房企和昌集团花了大价钱，在深圳龙岗举行了一场发布会，主题为“和湾区共成长”，宣布和昌集团总部正式迁址深圳。
当天，中瑞控股、和昌集团的一众高管及骨干齐聚深圳，时任和昌集团董事长的武磊在致辞中表示，“对于华南来说，和昌真诚地想在这一片土地上脚踏实地、扎下根来，在这一片热土上和大湾区共成长。”
时任和昌华南区域总裁的杜超，也在当天将和昌在深圳的首个操刀项目——和昌拾里花都做了详尽介绍，称该项目将成为和昌与大湾区共成长的有力见证。
当天的那场发布会，和昌还安排了一个曲艺节目，从前至后依次是豫剧、京剧、粤剧的著名唱段，象征着和昌集团从郑州出发，北上赴京，再来到粤港澳大湾区，颇具心思。
彼时，觥筹交错间，尽是和昌团队对于新征途的火热与决心，当然还有这座城市对这家新报到房企的期待。
很难想象的是，短短两年时间，却早已物是人非。
武磊、杜超等高管均已在一年前离职，据统计，去年全年，和昌还有副总裁王新鹏、副总裁王进等至少20名中高层相继离任，这也被外界形容为“动荡”。
在深圳，一个迷之怪圈是，近两年来总部迁入深圳、立志掘金大湾区的多家房企，无论是恒大奥园还是禹洲，如今或多或少都过得不太顺利，更别说理想中的跑马圈地、大展宏图。
南下深漂不易，和昌亦如是，两年前要见证和昌在大湾区成长的“和昌拾里花都”项目，也才在今年下半年、在磕磕碰碰中开了盘入了市。
可惜的是，位于深圳龙岗的该项目也没能为和昌在新总部打响头炮，甚至在一片“特价房”的叫卖声中，备受质疑如何能撑起和昌的湾区新征途。
01
千呼万唤的和昌拾里花都：
开盘四个月，去化仅过半，
一边甩卖特价房，一边炒作"公寓托管"
对于深圳的购房者来说，和昌这家房企并不知名，对和昌的房子更是陌生。
公开资料显示，和昌拾里花都项目位于深圳龙岗，是整体体量高达160万平的综合体旧改项目，横跨龙岗两个地铁站点，是一个预计分四期开发的超级大盘。
项目一期于今年8月27日获批预售，共备案381套住宅产品，以及506套商务公寓，其中，住宅面积段101-154平，公寓面积段为28-55平。
9月1日，拾里花都项目公示通过资料审核与冻结保证金的意向登记客户，381套住宅共有319批客户，
9月3日，项目线上开盘，据和昌集团公众号对外释放的信息，拾里花都本次预售总货值为25亿元，在为期3天的住宅集中开盘后，累计成交243套，开盘去化率64%。
然而，有熟悉龙岗市场的业内人士质疑，拾里花都此次对外报出的开盘数据或有水分。其分析，9月份深圳一共有超过20个项目开盘，在今年冷热分化的深圳楼市大背景下，深圳龙岗开盘的一手新盘去化率普遍不高，除了颐安都会中央375套住宅共登记有953批客户、开盘当天售罄以外，其他东部楼盘的开盘去化率均一般。
据该业内人士表示，龙岗是深圳的刚需区域，而拾里花都的住宅户型偏大，100平米起步，在区域内对刚需购房者来说并没有太大吸引力。
12月22日，记者查询深圳市规土委官网看到，从2021年8月27日取得预售证以来，将近4个月过去，和昌拾里花都项目显示“已备案”或是“已签认购书”的住宅房源共有300套，而公寓则有210套，合计510套。
换句话说，此次项目一期的381套住宅加上506套公寓在开盘四个月后，整体去化率也仅仅刚过半。
并且，从一份“11月深圳新盘转介佣金表”可以看到，和昌拾里花都给到二手中介的佣金点数为3%，是龙岗同片区住宅产品转介佣金给得最多的项目。
（网传深圳龙岗新盘转介佣金统计表）
以往深圳只有商务公寓项目为了去化才会启动的三级代理转介，四季度以来深圳许多新房项目也会在开盘前后纷纷加入这样的卖房方式。
有龙岗片区的房产中介表示，和昌拾里花都项目也是在项目开盘后便启动了三级市场转介，刷屏中介朋友圈，一直到如今的年终冲刺，其去化压力可想而知。
（拾里花都现场中介为患）
与此同时，在开盘四个月后，这艘160万平航母级别项目的去化，也开始出现了后续乏力的情况。
龙岗中心城某项目的营销人员告诉网易记者，近两个月伴随着屡屡看到的拾里花都问鼎龙岗销冠这样的刷屏信息的，其实还有拾里花都项目各式各样的“特价房”营销。
记者也发现，在主推拾里花都项目的中介人员的朋友圈，从“国庆性价比房源”，到“双十一京东放价房源”，再到“限时秒杀房源”、“一口价房源”、“岁末感恩季房源”等等，拾里花都的产品几乎每周都在“限时促销”。
一鼓作气，再而衰，三而竭，留给和昌的时间不多了。
或是因此，不仅是特价房，为了让占据项目大头的公寓产品更快去化，拾里花都项目还在10月份签约某长租公寓品牌，也就是常见的“公寓托管”，并推出了所谓“无忧房东”计划——30㎡保底租金3500元/月、55㎡保底租金4800元/月，这样十分诱人的“保底租金机制”。
问题是：在当下市场冷热分化严重、区域分化明显的深圳，这是诱人的蛋糕，还是危险的陷阱？
一方面，记者通过多个中介平台的租房信息查询，均发现龙岗中心城即使是近两年才交房的地铁口小区，当前30平米左右的一房户型公寓，租金仅为2000-2300元/月，而户型再大一点的两房公寓，租金也就在3500元/月上下。
并且，伴随着一两年后龙岗中心城越来越多公寓项目的交付，供过于求的情况下，实际上租金也很难看到可以有明显的涨幅空间。
另一方面，“公寓托管”、“酒店式托管”等，均是这几年来楼盘销售人员口中以租养贷、稳赚不赔的摇钱树，但实际上，变相售后包租不但涉嫌违反法规，而且背后暗藏投资风险。
专业人士称市场上售后包租的项目，无论是商务公寓还是海边公寓，多数是为了加速卖房，先给购房者一个美好的前景和预期，抓住“稳赚不赔”的心态把房子卖出去，至于一两年后能否落地变为现实都是未知数，现实中全国各地托管失败、托管公司卷走装修费或租金跑路、开发商踢皮球、业主维权无门的案例已经屡见不鲜、比比皆是。
“售后返租”、“售后包租”，如此炒作卖房合法吗？
有律师提醒，相关的部门规章明确要求，房地产开发企业是不得采取返本销售或者是售后包租的形式进行销售的。
今年9月，广东清远住建局便发布了《全面禁止商品房销售返租模式的通知》，该《通知》主要根据建设部《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”
记者查询中国政府网《商品房销售管理办法》，“售后包租”，其实是已为法律明确规定违法行为。
当然，如今这样的一个和昌拾里花都项目，似乎也早已不是当年武磊在迁址深圳发布会上所说的那样——“和昌真诚地想在这一片土地上脚踏实地、扎下根来，在这一片热土上和大湾区共成长。”
02，
曾经的和昌：千亿梦碎
如今的和昌：维权不断
转折点：莱蒙资产包
成立于2003年的和昌集团，母公司是河南知名大型实业集团中瑞，在2020年河南民营企业100强榜单中，中瑞位列第三，其实际控制人为中瑞控股集团董事长万永兴，起家于郑州，最早从事煤炭供应链，如今涉足煤炭、金融、房地产、化工等领域，万永兴是个低调的河南富豪，关于和昌集团公司事务，其极少露面。
2013年，和昌集团开始全国化布局，总部也于当年迁入北京，之后便开始了一段快速扩张的时期。
数据显示，2015年和昌集团销售额为73.2亿元，到了2018年，短短三年就增至292.8亿元，增幅高达300%，一度被视为行业黑马。
年少的心总有些轻狂，虽然和昌2018年销售目标为350亿元，实际上并未完成当年业绩目标，但当年和昌集团董事长武磊仍提出了，未来3年和昌将布局20个城市、每个城市实现50亿的销售额目标，且在资产管理规模上将要追求突破千亿。
实际上早在2017年年初，和昌便正式提出2020年冲击千亿销售额的目标。
后来的故事并不难猜测，房企过分追求规模、大步扩张的势头很快触及天花板，弊端也随后显现，于是，和昌集团只能赶紧踩下刹车。
2019年，和昌合约销售金额仅298亿，远低于当年的500亿预期，
2020年，和昌全口径销售金额215.1亿，居行业第119位，无论销售业绩还是行业排名，均无情地宣告了和昌的千亿梦碎。
并且，在克而瑞发布的2021年1-11月销售额排行榜中，也再次没有出现和昌的名字，榜单上，第100名的前11个月销售额为227.6亿元。
去年9月，张向辉接任和昌集团董事长一职，和昌的新策略也最终改变为“不冲规模，守住利润”。
当然，这更像是被迫“躺平”，也变相宣告了千亿计划的冲击失败。曾经和昌集团官网关于企业发展第四阶段“跨越期”（2019-未来）的阐述，也从此前所写的“到2020年和昌集团将突破1000亿销售目标”，变为了如今的“依然保持稳健成长的心态”。
（和昌此前官网，如今再也看不到跨越期的千亿目标）
在外界看来，当年意气风发的和昌在千亿征途的滑铁卢，很大一个转折点，便是曾经的莱蒙资产包，今日的和昌拾里花都则是其中之一。
2017年，深圳人或许才首次听说到和昌集团这家房企，因为和昌当年以133.26亿元收购了莱蒙国际旗下的8个项目，分别位于深圳、广州等6个城市，其中最重要的项目就包括了位于深圳的三个项目以及广州的一个项目，均属于城市更新项目，根据并购时的资产评估报告，这4个项目的评估价高达近88亿元。
然而，2016年和昌的全年销售额也不过就165亿，这就相当于用一年销售额的80%，买了一个盲盒一般的莱蒙资产包。
只可惜当局者迷，当时的和昌或许也知道这样有些激进，但却依旧认为此举胜算很大，更是实现千亿销售额的一个“大招”，在和昌看来，莱蒙的这个资产包未来可以贡献800亿产值。
并且，和昌在并购中给予了深圳龙岗项目高估值，特别看重的深圳龙岗南联项目，称该项目保守估计总货值超过350亿元，称得上是寄予厚望。
曾梦想仗剑走天涯，无奈风雨总在阳光后。
吞下莱蒙资产包，几乎已经透支了当时还是轻量级的和昌的公司实力，并且，据悉和昌后期很快发现，虽然是资产包货值的核心，但位于深圳的三个项目，都是深圳的城市更新项目，投资大周期长，中间不确定因素实在太多了。
更何况，早于和昌出手前一年，当时融创就已收购了莱蒙国际旗下7个项目，可售面积125万平，却仅花了不到44个亿，难免引来外界评论猜测“和昌买下的资产包就是融创挑剩下的”。
受困于莱蒙资产包的后面几年，没有人知道和昌内部是否想过如何解包，唯一看到的，是和昌业绩开始一蹶不振，如今也鲜少再提销售业绩和目标。
不仅如此，近两年来，和昌早期的快速大步扩张，也开始出现副作用，多个城市都开始出现“和昌业主因为房屋质量维权不断”的新闻报道，哪怕是在起家的郑州，最后也没有留给郑州购房者太多好印象。
曾经，和昌也说过“与最好的郑州共成长”，可最后还是选择了彻底南下，后来，和昌也继续在深圳周边的东莞、广州等城市布局项目，截至2018年年底，和昌在华南区域拥有可售货值约530亿元，全国总储备货值为1210亿元。
一半的货值位于华南区域，是和昌将总部迁入深圳的重要因素，也就有了开头那场迁址深圳的发布会，尽管也有人称之为“败走郑州，南逃深圳”。
来自和昌集团今年的官方信息显示，目前和昌集团华南区域在大湾区持有资源总规模约366万㎡，预期总货值接近千亿元。
然而，大湾区首个项目拾里花都还在卖力促销，熟悉的“千亿”又将靠何撑起，南下的和昌最终会在深圳停留多久，“与最好的郑州共成长”却留下的维权质量问题，又会否在“和大湾区共成长”这个新的大本营重演？
一切都是未知数。
本文来源：网易房产原创
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