京沪深楼市实探 新房促销花样百出 二手房成交回暖

中国证券报记者近日实地走访北京、上海、深圳发现，多个新盘加大促销力度，频频推出“特价房”，同时部分开发商集中推盘入市抢收。专家表示，政策支持商品房市场更好地满足购房者合理住房需求，将有利于刚需、改善型购房需求释放，房地产市场预期有望继续改善。

频推“特价房”

“12月，我们每周都会推出10套特价房源，最高优惠20万元。”北京大兴某楼盘销售人员告诉中国证券报记者，“特价房”是北京不少楼盘的主要促销手段。

“每个户型都有特价房，最近推出的比较多。个别户型只剩几套了，楼层位置一般，基本都是一口价。有些户型剩余房源较多，会拿出好楼层房源特价销售。特价房通常比正常价格便宜数十万元。”位于北京市朝阳区某高端楼盘的销售人员介绍，“年底想尽快多卖一些，能清盘就清盘。”位于北京通州的某楼盘销售人员也表示，12月重点推出了多套特价房源，优惠幅度达几十万元。

深圳新房促销更是“热闹”。中原研究中心数据显示，预计12月深圳有24个新盘入市。深圳楼市促销花样百出，有的买房送车，有的秒杀“爆款”，有的9.4折限量出售特价房20套。“今天看房和认筹的人很多，根本挤不进去。”深圳罗湖区一位带看中介告诉中国证券报记者，该楼盘此次推出400多套住宅，小户型总价低，认筹打95折，开盘再打95折，吸引了不少人看房。在供应加大和“花式”促销的双重助推下，深圳新房市场成交逐步反弹。数据显示，11月，深圳新房住宅成交5644套，环比上升19.8%，预计12月成交量将维持较高水平。

与北京、深圳楼市不同，上海多数新房楼盘并无促销、降价活动。部分热门楼盘出于回款考核原因，对购房者的冻资、首付、付款节奏要求较高。中指研究院企业事业部高级分析师束端认为，尽管上海新房市场供应充足，但多数楼盘在11月触发了积分摇号政策，短期存量仍处于紧平衡状态。

二手房成交回升

中指院数据显示，11月，北京二手房市场成交触底回升，结束四连降，但整体成交规模依然保持低位。“前段时间成交不太好，一些诚心卖房的业主价格有所松动，前期持观望态度的客户最近也陆续出手。”北京东四环外某房产经纪公司销售经理对中国证券报记者说。

近期深圳和上海二手房成交也有所回暖。深圳房地产信息平台数据显示，11月深圳二手住宅过户套数为2211套，环比上升37.8%。上海二手房成交量连续两个月回升。中指院数据显示，11月全市二手房成交逾1.4万套，接近2018年、2019年同期水平。

“11月到12月这段时间，成交量比上半年提高了。”深圳福田区一豪宅片区房产中介说，市场冷了大半年后，诚心卖的业主愿意让价，该片区近期成交价比年初下降5%-10%。“这两个月银行放款很快，贷款额度多的银行渠道，基本上半个月就能放款。”

上海市徐汇区某房产经纪公司销售经理介绍，上海中环及内环线以内地段因教育、医疗、商业等配套设施较为成熟，成交量走势一直比较稳健。“只是没有2020年底、2021年初那么火热。”同时，中心城区置换客户和学区房客户较多，有刚性需求支撑，中心城区购房客户受信贷政策影响也相对较小。

业内人士认为，一线城市进入存量房时代，在信贷环境好转的情况下，二手房市场回暖速度较快。贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，支持首套、改善型购房需求，有利于促进购买力的释放，加快市场修复，并巩固11月房地产市场出现的底部企稳局面，改善市场预期。

融资环境改善

楼市预期有所改善，房企融资环境也在优化。“房企融资环境有望继续得到边际改善，房企合理的融资需求得到满足，有利于降低房企债务风险。”许小乐说。

中指院企业事业部研究副总监陈星表示，11月以来，多家房企成功发行信用债，融资总额环比回升。据中指研究院监测，11月房地产企业融资总额为707.8亿元，同比下降71.3%，环比上升33.1%，终止了连续三个月环比下滑的态势。

进入12月，多家房企公布融资计划。12月7日，世茂集团发布公告称，拟配售发行1.45亿股股份，预计募资净额11.73亿港元。龙光集团同日发布公告，与配售代理商签订配售与认购协议，配售1.72亿股股份，募资总额约11.70亿港元。此外，多家房企在沪深交易所市场启动供应链ABS发行。不过，许小乐认为，市场修复仍需要时间，楼市修复将是一个缓慢温和的过程。