深圳市住建局最新数据显示，2021年11月，深圳二手住宅成交2118套，终止了7个多月大幅度的下跌趋势，也是近四个月深圳二手房的成交新高。
然而，一手新房则压力依旧，据深圳中原统计，11月深圳有18个住宅项目开盘，但整体开盘去化不足五成，仅有两个项开盘售罄，虽然新房供应大幅回升，但是市场热度继续下滑。
在此市场下，深圳不少楼盘纷纷开启了“打折”、“降价”、“转介”、“促销”、“特惠”的花式让利模式——
促销力度较轻、为吸引购房者眼球的，如“减免物业费、补贴购车首付”，而为了卖房力度较大的，则是直接开启了“降价+高佣金转介”的跳楼模式。
比如，11月13日已开盘的东海富汇豪庭项目，近日则是于各个渠道和平台上，打出了“精装售价8万/平起”、并推出“94折特价房”的系列信息。
要知道，11月4日，东海富汇豪庭项目获批预售，整体均价约8.9万/平将近9万，最高价格达到10.4万/平，同时，在11月13日开盘当天，即使你是一次性付款，也仅有一个98折的折扣。
换句话说，开盘过去仅半个月，即使以东海富汇豪庭最小户型70㎡为例，按该户型的备案均价8.71万/平来算，开盘时候总价为609.7万，如今打94折，总价降为573万，则70㎡户型平均一套的总价可能就已经掉价了36.7万。
具体来看，根据东海富汇豪庭官方海报上所描述的——94折特价房适用于1栋、2栋、以及3栋B座12层以下单位，
记者在深圳规土委官方查询到，开盘半个月过去，目前该项目房源显示“已签购认购书”的少量房源中，刚好有3栋B座的10D单元、以及2栋9D单元，符合此次的94折条件。
而以2栋9D单元来算，公开资料显示，该户型建面为98平，备案价87772元/平，总价为860.16万，按如今94折来算则总价为808.5万，也就是说，该套房源卖出去半个月后，总价或许已经跌了51.6万。
如此跌幅，自然也引发了不少声音，主要来自对在开盘当天购买该楼盘的购房者猜想与担忧。
不仅如此，实际上，在备案911套房源仅有51批客户意向登记、中签率高达1786%的该项目背后，此次的开盘折戟与降价促销，包括去化和价格，还存在着不少令购房者疑惑的疑点。
第一，是项目的真实降价情况，是“烟雾弹”，还是“真跌了”。
自东海富汇豪庭项目获批预售后，该项目广告一直宣传的“精装售价8万/平起”，实际备案价区间为8-10.4万/㎡，
然而，在此次降价促销后，从不少中介刷屏的该项目促销信息看，出现了东海富汇豪庭项目“精装单价7.5万/起，均价8万带精装”、“特价房毛坯单价7.2万/平起，精装单价7.5万/平起”的价格信息。
且不说毛坯单价7.2万/平起的“跳楼价”，仅以精装单价7.5万/平起，对比此前备案价的8万/平起，则每平米价格降低了5千，
因而89平的户型则总价要降价了44.5万，98平的户型总价要降价了49万，更不用说，该项目大部分房源可是为140-230平的大户型。
第二，是降价的背后，项目开盘当天的实际去化率可能比想象中的还要低。
在项目开盘后，市场监控数据显示，位于罗湖莲塘片区的新盘东海富汇豪庭于11月13日进行选房，当天去化仅46套，去化率仅5.05%。
实际上，还有市场监控数据则显示，该项目开盘当天去化12套，开盘去化率约1.3%。
而在该项目的业主论坛上，则有评论称：下午数了，一共8套。
截止至12月3日，记者查询深圳市规土委官网看到，半个多月过去，东海富汇豪庭备案的房源中，仅有14套显示“已签认购书”，其余房源均为期房待售，按备案了911套住宅房源来算，目前去化率为1.5%。
第三，之所以引发市场对于该项目开盘实际去化的猜测，是因为尽管东海富汇豪庭项目在开盘当天同步启动了三级市场转介，但就近期的促销信息看，该项目目前给予到中介的佣金比例，要比开盘时候高得多，颇有几分“重赏之下求勇夫”的转变。
市场监控数据显示，11月13日，东海富汇豪庭开盘，当天同步启动三级市场中介转介，这是一种以往只有深圳的公寓项目去化较难才会启动的三级代理转介，而开盘当天，开发商东海给出的转介佣金点数仅有08%。
有中介告诉记者：“这样的转介点数，放在目前的深圳市场，是很没有吸引力和没有诚意的，也很难起到带客的效果。”
而自开盘销售不佳后，半个月后伴随着94折促销信息而来的，是项目开发商东海将三级市场中介的转介佣金从之前的0.8%，大幅提高到了3.88％（有部分中介称是4%），提高了将近五倍的中介佣金。
业内人士提醒，尽管降价促销，但羊毛出在羊身上，谁最终为这样的楼盘项目分销的高佣金买单，购房者需三思后行。
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网易房产讯，开发商年底的业绩，也不是说冲就能冲。
深圳中原研报指出，10月份深圳新房住宅供应下滑、开盘去化率下跌的同时，多项目推盘延期，预计11月在年底业绩和资金压力下，开发商推盘节奏将加快，深圳市场氛围有望提升。
根据深圳中原统计，11月深圳潜在计划入市的一手新盘项目，将近30个。
当下，11月已过半，从深圳市规土委官网公开信息可以看到，深圳获批预售的楼盘也已有15个（其中两个位于深汕合作区），
尽管如此，深圳楼市等来的，并不是新房市场的全面升温复苏，而是冷热不均的分化现象，正变得愈发明显。
一方面，有南山新盘深铁懿府近日开盘，共推648套，推出房源全部售罄；
另一方面，也有市场监控数据显示，位于罗湖莲塘片区的新盘东海富汇豪庭于11月13日进行选房，当天去化仅46套，去化率仅5.05%。据悉，该项目开盘当天一次性付款享98折，按揭99折。
面对销售压力，不少楼盘现场推出不同程度的促销活动，也有房产中介表示，以往只有公寓项目为了去化才会启动的三级代理转介，近期深圳许多住宅项目也会在正式开盘前就通知中介进行推广。
市场监控显示，东海富汇豪庭项目也于开盘当天同步启动了三级市场转介。而项目的官方公众号“东海富汇豪庭”，自13日开盘后至今也没有再推送过任何图文消息。
实际上，东海富汇豪庭项目的开盘遇冷并非突然。
11月4日，东海富汇豪庭获得预售许可，备案983套，其中911套住宅，主推建筑面积约70-236㎡户型，2-6房，均为带装修交付；
11月5日，项目公示销售方案，至9日为意向登记与资料审核阶段；
11月10日，项目开始进行意向保证金冻结（保证金额50万）；
11月12日，项目公布认筹名单，911套房源却仅有51批客户意向登记，最低入围积分仅30分。
业内人士指出，东海富汇豪庭预售单价区间约8-10.4万/㎡，均价约8.9万/㎡，略高于当下市场预期，同时，冻资比例1：0.05，中签率高达1786%，也刷新了深圳打新市场的最高中签率纪录。
有片区中介表示，客户对于该项目的抗性主要包括有片区规划不确定性、价格与今年新备案的其他楼盘相差不大、罗湖新盘价格与二手房价并无倒挂优势等。
记者在二手中介平台上看到，当前罗湖莲塘片区的二手小区指导价，多在6万/平以下。
左手地产，右手航空，
“深圳李嘉诚”的东海集团
此次开发东海富汇豪庭项目的，是在深圳本地有一定知名度的一家房企——深圳东海集团，董事长为香港企业家黄楚标。
公开资料显示，东海集团为港资东海(联合)集团与中国爱地集团合资企业，成立于1994年，最早的公司名为“深圳东海爱地房地产发展有限公司”(简称“东海爱地”)，东海爱地早年以开发深圳老牌豪宅“东海花园”起家。
1997年5月，黄楚标开发的“东海花园”一期开盘，被评为揭开了彼时中国顶级豪宅的面纱，一度轰动深港两地。
有报道称，早于上世纪90年代，东海爱地已在深圳就圈了大量优质的土地储备。
在早先的香港媒体界，东海集团董事长黄楚标更是曾被称为“深圳李嘉诚”、“深圳王”，意指其初期财富积累主要通过在深圳开发房地产起家。
记者在东海集团官网看到，经过二十余年发展，东海集团在房地产开发业务的基础上，进一步开拓了航空运输、商业地产、星级酒店等多元化业务板块并进，品牌理念为“只为高端"。
左手地产，右手航空，在其集团官网的业务简介中，航空发展已放在业务第二位。
尽管去年至今，由深圳东海航空董事长黄楚标创办的大湾区航空，由于筹备进入香港民航市场一度引发关注，但今年将黄楚标以及东海航空推上舆论风口浪尖的，仍是今年3月发生的一起飞行安全负面事件。
3月9日，话题#民航局通报东海航空机组事件#登上热搜榜。
据报道，东海航空DZ6297航班（南通-西安）的航班上，机长与乘务长发生争执，在飞行过程中相互殴打，机长将乘务长手打骨折，乘务长把机长门牙敲掉半颗。
3月7日，东海航空发布声明称，针对公司近期机组人员涉及机上纠纷事件，公司高度重视，立即严格进行内部核查，为确保安全运行，涉及人员已第一时间停止工作。
3月15日，民航局召开新闻发布会，会上也通报了东海航空机组事件，民航局航空安全办公室副主任吴世杰表示，民航局已成立安全整顿督导组，进驻东海航空全面开展安全督导整顿工作。
据了解，深圳东海集团为人所熟知的，正是旗下民营航空公司“东海航空”，也是深圳唯一一家民营客运基地航空公司。
2012年11月备案至今九年，
东海国际公寓的价格罗生门与去化难题
除了近期开盘出师不利的东海富汇豪庭项目，开发商东海集团在深圳的上一个开发项目，东海国际公寓。
曾有“亚洲十大豪宅”之称的东海国际公寓，却被不少深圳人称之为“神盘”，给出的原因则是：这或许是深圳卖得最久的一个一手楼盘。
的确如此，自2013年首次开盘，东海国际公寓至今仍是“在售状态”——根据深圳中原发布的“深圳2021年11月在售项目统计”，东海国际公寓项目依旧在表中，当前在售120-400平公寓，均价11-15万/平。
资料显示，东海国际公寓共有两栋建筑，为双子塔结构分A、B两座，分别为80层和73层，主力户型为建面140-500平的平层及复式，号称“亚洲最高公寓”。
有中介透露，因为项目多年前开盘已是“顶豪天价”，且至今还有一手在售，因此项目的不少早期业主几乎是只赔不赚，在一块烫手山芋卖不出去的情况下，难免抱怨自己踩了雷。
在今年10月15日成交的一套法拍房中，405平的东海国际公寓也仅拍出了3437万的价格，有消息指出业主2016年的买入原价为5282万。
记者在二手中介平台上搜索“东海国际公寓”，显示当前在售房源30套，均价为11.6万/平，
而在“历史成交”的75套房源中还可以看到，东海国际公寓今年只在1月份成交一套76平小户型，去年2020年也是全年只成交了一套，2017年亦如是，中间2018-2019年的两年时间，则成交或有可能挂零。
相关资料显示，东海国际于2013年2月首次开盘，交房时间是2014年1月。
2013年为东海国际公寓的“高光年”，彼时，一套备案均价达到29万/平、总价高达2.53亿元的楼王单位，让东海国际公寓作为深圳豪宅代表轰动全国。
而到了2014年，深圳楼市低迷，有多家媒体报道指出东海国际公寓开始降价促销，10套特价单位折后单价4.7万/平，而原本均价为7万/平。
实际上，直到2021年，仍旧可以看到来自网络、乃至是官方自身公众号推出的，相关东海国际公寓推出“特价房”亦或是打折优惠的信息。
当然，也不全只是降价和促销。
2021年3月，东海国际公寓项目也曾传出涨价消息，一则引发关注的项目调价通知函称：受深圳香蜜湖新金融中心，沪深广、京港澳磁悬浮规划建设等持续利好影响，东海国际公寓将于2021年3月底进行价格上调。
随后，东海集团紧急辟谣，称调价为中介手段，并没有上调在售单位备案价格。
11月16日，记者查询深圳市规土委官网看到，从2012年11月共954套房源取得预售证，九年至今，东海国际公寓显示“已备案”的套数总共仅有190套，其他房源状态均为“已初始登记”。
按已在深圳产权登记部门完成备案的情况来看，该项目的整体去化只有两成。
也有观点认为，东海国际公寓项目开发商并非单一追求去化的企业，而是采取“分层分批、新品出售”的方式，因此才导致了多年过去，去化率仍然很低。
时间来到2021年，来自东海国际公寓公众号的信息显示，9月7日项目刚推出了“大师新品”。
东海国际公寓的去化故事，仍在谱写。
深圳东海集团的去化难题，由一个变成了两个。
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