商业IP助力未来城市变现，龙湖TOD交出高分“答卷”

如果把轨道交通比作城市这棵树上的枝杈脉络，那么“TOD城市综合体”就好似枝杈上的果实，让人们触摸到生活的芬芳。

如果说轨道交通把城市发展带入了“高速通道”，那么以预见性的姿态，前置化地进行TOD空间布局，则是龙湖“独到”的眼界。

从2003年对TOD模式进行初探，到高速铁路TOD站城一体项目面世，龙湖集团的TOD探索之路与中国的TOD模式发展进程同步。在轨道交通发展的“加速度”中，龙湖集团不断更新和优化战略“操作系统”，专业的团队、多业态的协同、稳健的财务策略，都成为其在这条赛道上的支撑力量。

而随着城市轨道交通的快速成网，龙湖也在源源不断在城市的“枢纽点”，输入“天街”这一IP，为后开发时代积蓄可持续发展能力。

连接复合空间，TOD正成为区域发展活力源泉

当存量资产盘活成为城市内生发展的主题，从平面向立体转变，开始成为城市空间焕新的关键。而在实现集约化用地的基础上，作为城市人流的枢纽，近年来大量的轨交站点成为了城市更新的首选。

可以看到，城市焕新发展需要轨道交通站点作为支撑，一些标志性TOD项目，逐渐成为区域发展活力的重要来源。

另一方面，承担着居民的生活与城市的文化，愈来愈多老旧核心区域的焕新，也意味着TOD项目需要承担更多的公共需求。

正如重庆龙湖光年项目的网红景观“高铁穿楼”，不仅将高铁、地铁、轻轨三轨合一，更成为川渝双城生活的重要节点。

有观点认为，在交通与生活空间更紧密相关的未来，TOD项目会成为人们聚合生活空间的桥梁，围绕轨道站点实现多业态融合发展，也对项目自身的设计、建设、运营，提出更高的要求。

所以，当重庆高铁呼啸穿楼震撼世人时，更多连接复合空间的TOD项目，正在全国各地正如火如荼地建设。

（海口龙湖光年效果图）

在海口，同样以“龙湖光年”命名的海南首个TOD综合体，已轮廓渐起。与重庆龙湖光年一样，总投资超115亿元，体量超80万平方米的海口龙湖光年，计划以高铁、城市主干道、城市公交等立体交通路网，串联起整个海南自贸港，焕新海南的商业格局。

连接海南环岛高铁城西站的海口龙湖光年，地处海口传统的城市枢纽，特殊的地理位置决定了这座商业综合体在承载当地文化氛围之余，还需要叠加更多元的空间功能，进一步提升与周边商圈的有效联动，推动商圈的扩容，为周边约36万常驻人口提供更有质量的城市生活体验。

按照规划，海口龙湖光年这座80万平方米的TOD综合体，在建成后，将集办公、商业及其他公共建筑与景观环境为一体，包含约22万平方米华南最大天街、约140米甲级写字楼、星级酒店、约600米夜经济示范步行街、SOHO办公集群、空中商铺等全业态，成为海南国际旅游消费中心建设新引擎。

这显然是海南自贸港建设非常需要的。

借助“天街”IP，龙湖致力耦合城市与消费空间

如果从广泛的衣、食、住、行领域来定义，城市本身就是一个大的消费空间。这个大尺度的空间里，分布着各种相对小尺寸的消费空间，既可以是一个店铺，也可以是城市商圈。

事实上，消费空间与城市是相互耦合的关系。

城市的发展会促进消费空间的多元化，这意味着多种商业业态，尤其是新型消费商圈的出现。而翻开城市商业的变迁过程，不难看出，如今城市商圈落位、业态聚合的锚点，往往位于轨道交通的站点。

因为，轨道与商业设施深度结合，必然促进人流的导入、商业的集聚和消费的繁荣。而这，显然是广州正在开发的番禺客运站TOD项目的终极目标。

在广州番禺客运站地铁站之上，龙湖金地天峰的复杂程度便远高于一般的地铁上盖商业。坐落于番禺市区黄金地段的龙湖金地天峰TOD综合体项目，在建设中将融合轨道交通、番禺客运站、公交首末站三种交通方式，并在空间内链接商业、居住、教育、公交站场、客运站场、地产接驳等诸多功能业态。

（广州龙湖金地天峰效果图）

更值得一提的，该项目将建设约8万平方米广州首座龙湖天街，并配套24班小学及6班幼儿园，配建约2万平方米番禺客运站及一个公交首末站等交通衔接设施，实现从轨道交通到集中商业、公交客运站、住宅区，都可达到风雨无阻的无缝衔接。

广州人所追求的，是TOD综合体的建筑集群带来的高品质生活。而首入羊城的天街，更是被不少年轻人看好可以收获未来生活的N种可能。

这样的看好，并非毫无来由，而是经过时间和事实论证的。早年，龙湖捕捉到轨道交通带来的商圈发展机遇后，义无反顾地将长楹天街这座北京东部规模领先的商业体，落子于地铁6号线常营站上。2014年，北京龙湖长楹天街开业，单日客流21万人次、销售4400万元，带活了整个常营地块的消费。

有目共睹的是，长楹天街对北京东部地区的商业布局做了重要的补充，提供了更便利的商业空间，满足了地区居民的消费需求。

如今长楹天街成为了常营地块的中心，吸引了许多中小微企业入驻，延展出多个商业街区，激活了整个区域的商业活力，极大提升整个区域的价值。

在番禺，大家也都在期盼着这样的变化在不久的将来发生。

关注业态复合，积蓄后开发时代可持续发展能力

“TOD理念的本质是以人为本，应该是人有什么需求，就如何打造。”新加坡国立大学李光耀公共政策学院副教授顾清扬认为，适合人类需求的城市才是未来城市，洞悉人们复杂的生活需求并使其得到满足，是轨道城市使命、亦是轨道城市的发展方向。

而在不少业内人士看来，随着城市化进程的不断推进，轨道城市正逐渐成为推动城市形态变革的核心驱动力，一步一步将未来城市变成现实。

龙湖，显然是早已洞察这一先机。

早在2003年，首个商业项目重庆北城天街建造之初，龙湖集团就投资建设了当时全市首个商圈内出租车枢纽站，对购物和交通场景进行连接，方便了消费者，开始了TOD的探索。到2009年，龙湖开始新一轮战略规划时，更是坚定不移地走上了持有商业的道路，并有意识地将商业项目结合轨道站点选址建设，甚至结合铁路车站做站城一体化的融合。

如今，龙湖更是实现了TOD模式与旗下六大主航道业务及创新业务的有机共生，尤其是TOD与天街的深度融合，更是着眼于实现与城市发展的“同频进阶”。

以大湾区另一座城市东莞正在建设的60万平方米超级TOD大城——龙湖金地·天曜城为例，该项目是广深城际铁路、地铁2和17号线（规划中）以及桑茶快速路(建设中)、迎宾大道等四轨交会的超级枢纽，计划打造约10万平方米的天街，以“空间即服务”的理念为优质城市生活提供网络智慧服务，从而提升城市格局，崛起都会生活新范本。

（东莞龙湖金地·天曜城效果图）

“通勤有地铁2号线，跨城出行有广深城际铁路，休闲娱乐、购物消费有天街，目的地转念即达，我觉得这才是未来生活该有的样子。”对于龙湖金地·天曜城这个东莞目前最大的TOD项目，不少准业主都在期待，其在建成后能实现内联全城、外接湾区，带动茶山地区从交通核向城市核转变。

从关注空间到关注场景、关注业态复合、关注服务，龙湖的“空间即服务”战略，借助TOD开发的空间载体，得以不断延伸。

不难看出，TOD既是一个城市的节点，又是龙湖各业务各航道协同、融合、共生的锚点。

如今，龙湖更是通过“高效”“智能”“IP”等核心能力，争做国内TOD行业先行者，聚焦于大流量、大容量的客户，占据城市及交通的重要节点，打造生活圈消费地，塑造下一代“TOD城市综合体”样本，为后开发时代积蓄可持续发展能力。