富汇豪庭开盘去化率仅5%，深圳东海的去化难题由一个变两个

网易房产讯，开发商年底的业绩，也不是说冲就能冲。

深圳中原研报指出，10月份深圳新房住宅供应下滑、开盘去化率下跌的同时，多项目推盘延期，预计11月在年底业绩和资金压力下，开发商推盘节奏将加快，深圳市场氛围有望提升。

根据深圳中原统计，11月深圳潜在计划入市的一手新盘项目，将近30个。

当下，11月已过半，从深圳市规土委官网公开信息可以看到，深圳获批预售的楼盘也已有15个（其中两个位于深汕合作区），

尽管如此，深圳楼市等来的，并不是新房市场的全面升温复苏，而是冷热不均的分化现象，正变得愈发明显。

一方面，有南山新盘深铁懿府近日开盘，共推648套，推出房源全部售罄；

另一方面，也有市场监控数据显示，位于罗湖莲塘片区的新盘东海富汇豪庭于11月13日进行选房，当天去化仅46套，去化率仅5.05%。据悉，该项目开盘当天一次性付款享98折，按揭99折。

面对销售压力，不少楼盘现场推出不同程度的促销活动，也有房产中介表示，以往只有公寓项目为了去化才会启动的三级代理转介，近期深圳许多住宅项目也会在正式开盘前就通知中介进行推广。

市场监控显示，东海富汇豪庭项目也于开盘当天同步启动了三级市场转介。而项目的官方公众号“东海富汇豪庭”，自13日开盘后至今也没有再推送过任何图文消息。

实际上，东海富汇豪庭项目的开盘遇冷并非突然。

11月4日，东海富汇豪庭获得预售许可，备案983套，其中911套住宅，主推建筑面积约70-236㎡户型，2-6房，均为带装修交付；

11月5日，项目公示销售方案，至9日为意向登记与资料审核阶段；

11月10日，项目开始进行意向保证金冻结（保证金额50万）；

11月12日，项目公布认筹名单，911套房源却仅有51批客户意向登记，最低入围积分仅30分。

业内人士指出，东海富汇豪庭预售单价区间约8-10.4万/㎡，均价约8.9万/㎡，略高于当下市场预期，同时，冻资比例1：0.05，中签率高达1786%，也刷新了深圳打新市场的最高中签率纪录。

有片区中介表示，客户对于该项目的抗性主要包括有片区规划不确定性、价格与今年新备案的其他楼盘相差不大、罗湖新盘价格与二手房价并无倒挂优势等。

记者在二手中介平台上看到，当前罗湖莲塘片区的二手小区指导价，多在6万/平以下。

左手地产，右手航空，

“深圳李嘉诚”的东海集团

此次开发东海富汇豪庭项目的，是在深圳本地有一定知名度的一家房企——深圳东海集团，董事长为香港企业家黄楚标。

公开资料显示，东海集团为港资东海(联合)集团与中国爱地集团合资企业，成立于1994年，最早的公司名为“深圳东海爱地房地产发展有限公司”(简称“东海爱地”)，东海爱地早年以开发深圳老牌豪宅“东海花园”起家。

1997年5月，黄楚标开发的“东海花园”一期开盘，被评为揭开了彼时中国顶级豪宅的面纱，一度轰动深港两地。

有报道称，早于上世纪90年代，东海爱地已在深圳就圈了大量优质的土地储备。

在早先的香港媒体界，东海集团董事长黄楚标更是曾被称为“深圳李嘉诚”、“深圳王”，意指其初期财富积累主要通过在深圳开发房地产起家。

记者在东海集团官网看到，经过二十余年发展，东海集团在房地产开发业务的基础上，进一步开拓了航空运输、商业地产、星级酒店等多元化业务板块并进，品牌理念为“只为高端"。

左手地产，右手航空，在其集团官网的业务简介中，航空发展已放在业务第二位。

尽管去年至今，由深圳东海航空董事长黄楚标创办的大湾区航空，由于筹备进入香港民航市场一度引发关注，但今年将黄楚标以及东海航空推上舆论风口浪尖的，仍是今年3月发生的一起飞行安全负面事件。

3月9日，话题#民航局通报东海航空机组事件#登上热搜榜。

据报道，东海航空DZ6297航班（南通-西安）的航班上，机长与乘务长发生争执，在飞行过程中相互殴打，机长将乘务长手打骨折，乘务长把机长门牙敲掉半颗。

3月7日，东海航空发布声明称，针对公司近期机组人员涉及机上纠纷事件，公司高度重视，立即严格进行内部核查，为确保安全运行，涉及人员已第一时间停止工作。

3月15日，民航局召开新闻发布会，会上也通报了东海航空机组事件，民航局航空安全办公室副主任吴世杰表示，民航局已成立安全整顿督导组，进驻东海航空全面开展安全督导整顿工作。

据了解，深圳东海集团为人所熟知的，正是旗下民营航空公司“东海航空”，也是深圳唯一一家民营客运基地航空公司。

2012年11月备案至今九年，

东海国际公寓的价格罗生门与去化难题

除了近期开盘出师不利的东海富汇豪庭项目，开发商东海集团在深圳的上一个开发项目，东海国际公寓。

曾有“亚洲十大豪宅”之称的东海国际公寓，却被不少深圳人称之为“神盘”，给出的原因则是：这或许是深圳卖得最久的一个一手楼盘。

的确如此，自2013年首次开盘，东海国际公寓至今仍是“在售状态”——根据深圳中原发布的“深圳2021年11月在售项目统计”，东海国际公寓项目依旧在表中，当前在售120-400平公寓，均价11-15万/平。

资料显示，东海国际公寓共有两栋建筑，为双子塔结构分A、B两座，分别为80层和73层，主力户型为建面140-500平的平层及复式，号称“亚洲最高公寓”。

有中介透露，因为项目多年前开盘已是“顶豪天价”，且至今还有一手在售，因此项目的不少早期业主几乎是只赔不赚，在一块烫手山芋卖不出去的情况下，难免抱怨自己踩了雷。

在今年10月15日成交的一套法拍房中，405平的东海国际公寓也仅拍出了3437万的价格，有消息指出业主2016年的买入原价为5282万。

记者在二手中介平台上搜索“东海国际公寓”，显示当前在售房源30套，均价为11.6万/平，

而在“历史成交”的75套房源中还可以看到，东海国际公寓今年只在1月份成交一套76平小户型，去年2020年也是全年只成交了一套，2017年亦如是，中间2018-2019年的两年时间，则成交或有可能挂零。

相关资料显示，东海国际于2013年2月首次开盘，交房时间是2014年1月。

2013年为东海国际公寓的“高光年”，彼时，一套备案均价达到29万/平、总价高达2.53亿元的楼王单位，让东海国际公寓作为深圳豪宅代表轰动全国。

而到了2014年，深圳楼市低迷，有多家媒体报道指出东海国际公寓开始降价促销，10套特价单位折后单价4.7万/平，而原本均价为7万/平。

实际上，直到2021年，仍旧可以看到来自网络、乃至是官方自身公众号推出的，相关东海国际公寓推出“特价房”亦或是打折优惠的信息。

当然，也不全只是降价和促销。

2021年3月，东海国际公寓项目也曾传出涨价消息，一则引发关注的项目调价通知函称：受深圳香蜜湖新金融中心，沪深广、京港澳磁悬浮规划建设等持续利好影响，东海国际公寓将于2021年3月底进行价格上调。

随后，东海集团紧急辟谣，称调价为中介手段，并没有上调在售单位备案价格。

11月16日，记者查询深圳市规土委官网看到，从2012年11月共954套房源取得预售证，九年至今，东海国际公寓显示“已备案”的套数总共仅有190套，其他房源状态均为“已初始登记”。

按已在深圳产权登记部门完成备案的情况来看，该项目的整体去化只有两成。

也有观点认为，东海国际公寓项目开发商并非单一追求去化的企业，而是采取“分层分批、新品出售”的方式，因此才导致了多年过去，去化率仍然很低。

时间来到2021年，来自东海国际公寓公众号的信息显示，9月7日项目刚推出了“大师新品”。

东海国际公寓的去化故事，仍在谱写。

深圳东海集团的去化难题，由一个变成了两个。

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