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富汇豪庭开盘去化率仅5%,深圳东海的去化难题由一个变两个

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位于莲塘,均价近9万/平的东海富汇豪庭,开盘当天去化仅46套,去化率5%,而其“大哥”东海国际公寓备案9年至今仍在卖

网易房产讯,开发商年底的业绩,也不是说冲就能冲。

深圳中原研报指出,10月份深圳新房住宅供应下滑、开盘去化率下跌的同时,多项目推盘延期,预计11月在年底业绩和资金压力下,开发商推盘节奏将加快,深圳市场氛围有望提升。

根据深圳中原统计,11月深圳潜在计划入市的一手新盘项目,将近30个。

当下,11月已过半,从深圳市规土委官网公开信息可以看到,深圳获批预售的楼盘也已有15个(其中两个位于深汕合作区),

尽管如此,深圳楼市等来的,并不是新房市场的全面升温复苏,而是冷热不均的分化现象,正变得愈发明显。

一方面,有南山新盘深铁懿府近日开盘,共推648套,推出房源全部售罄;

另一方面,也有市场监控数据显示,位于罗湖莲塘片区的新盘东海富汇豪庭于11月13日进行选房,当天去化仅46套,去化率仅5.05%。据悉,该项目开盘当天一次性付款享98折,按揭99折。

面对销售压力,不少楼盘现场推出不同程度的促销活动,也有房产中介表示,以往只有公寓项目为了去化才会启动的三级代理转介,近期深圳许多住宅项目也会在正式开盘前就通知中介进行推广。

市场监控显示,东海富汇豪庭项目也于开盘当天同步启动了三级市场转介。而项目的官方公众号“东海富汇豪庭”,自13日开盘后至今也没有再推送过任何图文消息。

实际上,东海富汇豪庭项目的开盘遇冷并非突然。

11月4日,东海富汇豪庭获得预售许可,备案983套,其中911套住宅,主推建筑面积约70-236㎡户型,2-6房,均为带装修交付;

11月5日,项目公示销售方案,至9日为意向登记与资料审核阶段;

11月10日,项目开始进行意向保证金冻结(保证金额50万);

11月12日,项目公布认筹名单,911套房源却仅有51批客户意向登记,最低入围积分仅30分。

业内人士指出,东海富汇豪庭预售单价区间约8-10.4万/㎡,均价约8.9万/㎡,略高于当下市场预期,同时,冻资比例1:0.05,中签率高达1786%,也刷新了深圳打新市场的最高中签率纪录。

有片区中介表示,客户对于该项目的抗性主要包括有片区规划不确定性、价格与今年新备案的其他楼盘相差不大、罗湖新盘价格与二手房价并无倒挂优势等。

记者在二手中介平台上看到,当前罗湖莲塘片区的二手小区指导价,多在6万/平以下。

左手地产,右手航空,

“深圳李嘉诚”的东海集团

此次开发东海富汇豪庭项目的,是在深圳本地有一定知名度的一家房企——深圳东海集团,董事长为香港企业家黄楚标。

公开资料显示,东海集团为港资东海(联合)集团与中国爱地集团合资企业,成立于1994年,最早的公司名为“深圳东海爱地房地产发展有限公司”(简称“东海爱地”),东海爱地早年以开发深圳老牌豪宅“东海花园”起家。

1997年5月,黄楚标开发的“东海花园”一期开盘,被评为揭开了彼时中国顶级豪宅的面纱,一度轰动深港两地。

有报道称,早于上世纪90年代,东海爱地已在深圳就圈了大量优质的土地储备。

在早先的香港媒体界,东海集团董事长黄楚标更是曾被称为“深圳李嘉诚”、“深圳王”,意指其初期财富积累主要通过在深圳开发房地产起家。

记者在东海集团官网看到,经过二十余年发展,东海集团在房地产开发业务的基础上,进一步开拓了航空运输、商业地产、星级酒店等多元化业务板块并进,品牌理念为“只为高端"。

左手地产,右手航空,在其集团官网的业务简介中,航空发展已放在业务第二位。

尽管去年至今,由深圳东海航空董事长黄楚标创办的大湾区航空,由于筹备进入香港民航市场一度引发关注,但今年将黄楚标以及东海航空推上舆论风口浪尖的,仍是今年3月发生的一起飞行安全负面事件。

3月9日,话题#民航局通报东海航空机组事件#登上热搜榜。

据报道,东海航空DZ6297航班(南通-西安)的航班上,机长与乘务长发生争执,在飞行过程中相互殴打,机长将乘务长手打骨折,乘务长把机长门牙敲掉半颗。

3月7日,东海航空发布声明称,针对公司近期机组人员涉及机上纠纷事件,公司高度重视,立即严格进行内部核查,为确保安全运行,涉及人员已第一时间停止工作。

3月15日,民航局召开新闻发布会,会上也通报了东海航空机组事件,民航局航空安全办公室副主任吴世杰表示,民航局已成立安全整顿督导组,进驻东海航空全面开展安全督导整顿工作。

据了解,深圳东海集团为人所熟知的,正是旗下民营航空公司“东海航空”,也是深圳唯一一家民营客运基地航空公司。

2012年11月备案至今九年,

东海国际公寓的价格罗生门与去化难题

除了近期开盘出师不利的东海富汇豪庭项目,开发商东海集团在深圳的上一个开发项目,东海国际公寓。

曾有“亚洲十大豪宅”之称的东海国际公寓,却被不少深圳人称之为“神盘”,给出的原因则是:这或许是深圳卖得最久的一个一手楼盘。

的确如此,自2013年首次开盘,东海国际公寓至今仍是“在售状态”——根据深圳中原发布的“深圳2021年11月在售项目统计”,东海国际公寓项目依旧在表中,当前在售120-400平公寓,均价11-15万/平。

资料显示,东海国际公寓共有两栋建筑,为双子塔结构分A、B两座,分别为80层和73层,主力户型为建面140-500平的平层及复式,号称“亚洲最高公寓”。

有中介透露,因为项目多年前开盘已是“顶豪天价”,且至今还有一手在售,因此项目的不少早期业主几乎是只赔不赚,在一块烫手山芋卖不出去的情况下,难免抱怨自己踩了雷。

在今年10月15日成交的一套法拍房中,405平的东海国际公寓也仅拍出了3437万的价格,有消息指出业主2016年的买入原价为5282万。

记者在二手中介平台上搜索“东海国际公寓”,显示当前在售房源30套,均价为11.6万/平,

而在“历史成交”的75套房源中还可以看到,东海国际公寓今年只在1月份成交一套76平小户型,去年2020年也是全年只成交了一套,2017年亦如是,中间2018-2019年的两年时间,则成交或有可能挂零。

相关资料显示,东海国际于2013年2月首次开盘,交房时间是2014年1月。

2013年为东海国际公寓的“高光年”,彼时,一套备案均价达到29万/平、总价高达2.53亿元的楼王单位,让东海国际公寓作为深圳豪宅代表轰动全国。

而到了2014年,深圳楼市低迷,有多家媒体报道指出东海国际公寓开始降价促销,10套特价单位折后单价4.7万/平,而原本均价为7万/平。

实际上,直到2021年,仍旧可以看到来自网络、乃至是官方自身公众号推出的,相关东海国际公寓推出“特价房”亦或是打折优惠的信息。

当然,也不全只是降价和促销。

2021年3月,东海国际公寓项目也曾传出涨价消息,一则引发关注的项目调价通知函称:受深圳香蜜湖新金融中心,沪深广、京港澳磁悬浮规划建设等持续利好影响,东海国际公寓将于2021年3月底进行价格上调。

随后,东海集团紧急辟谣,称调价为中介手段,并没有上调在售单位备案价格。

11月16日,记者查询深圳市规土委官网看到,从2012年11月共954套房源取得预售证,九年至今,东海国际公寓显示“已备案”的套数总共仅有190套,其他房源状态均为“已初始登记”。

按已在深圳产权登记部门完成备案的情况来看,该项目的整体去化只有两成。

也有观点认为,东海国际公寓项目开发商并非单一追求去化的企业,而是采取“分层分批、新品出售”的方式,因此才导致了多年过去,去化率仍然很低。

时间来到2021年,来自东海国际公寓公众号的信息显示,9月7日项目刚推出了“大师新品”。

东海国际公寓的去化故事,仍在谱写。

深圳东海集团的去化难题,由一个变成了两个。

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