深圳客变谨慎 临深片区楼市也遇冷

过去，深圳楼市的“火热”早已烧至周边的临深地区，更促使了部分需求外溢至临深片区，也让更多深圳购房者选择置业东莞和惠州等临深片区。不过，深圳、东莞和惠州都实施了不同程度的楼市调控，在这样的高压下，深圳楼市的购买力和需求是否会继续外溢至临深片区？

降温甚至有点“冷”，用这样的词来形容东莞和惠州楼市特别是二手房市场似乎并不为过。据东莞市不动产登记中心发布的数据，2021年10月东莞全市二手住宅网签564套，同比下降70%。在过去一年中，东莞二手房月成交高峰甚至会超过8000套。不足600套的月成交，相当于东莞平均每天的二手房网签量不足20套。此外，东莞新房住宅去化周期也上升至8.8个月。

“大亚湾的海水都是购房者的眼泪”“曾经的睡城已经苏醒”……对于深圳客而言，惠州的大亚湾和惠阳楼市是一个很特别的存在。大量新房的供应之下不乏购房者，但二手房交易却并不算热络，这也是大部分深圳客对惠州临深片区楼市的印象。深圳中原研究中心的数据显示，10月惠州新房住宅成交4416套，环比下跌20.5%，全市新房成交均价环比下跌1.2%至每平方米13179.1元。其中，10月惠州临深片区仅仲恺区成交面积环比上涨，而从成交套数看，临深城市成交量全线下跌，惠阳区销售量折半，临深片区成交量环比下跌26.5%。惠州市场的二手房市场交易热度一直远远低于一手房市场，今年10月，惠州二手住宅均价为每平方米10978元，环比下跌3.3%，临深城市二手均价全线下跌。

严厉的调控，是临深片区楼市迅速降温的主要原因。东莞楼市过去火爆的表现，让楼市调控早早到来。今年8月，东莞市住建局发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，正式出台房地产调控新政“莞八条”，并将发布二手房成交参考价。在市场人士看来，此次东莞楼市调控堪称“史上最严”，而且从土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房价、销售管理、治理乱象、住房保障等全方位出击。

惠州此前推出的调控新政要点在于优化土地竞品规则、地块住宅销售限价、重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房等，而这一次的“重点片区”主要就是大亚湾和惠阳等临深片区。由于东莞早已实施严格的限购措施，大亚湾和惠阳的加入让“临深限购圈”终于形成。

“我给你发几个大亚湾在售的新盘，有时间去看的话我开车接您。”在罗湖布心片区从事房产中介工作的黄经理很是热情，“今年深圳的房子不好卖，所以我们也代理深圳周边的新盘。”记者采访发现，大亚湾和惠阳加入“临深限购圈”此前反而成为不少房产中介推销的工具：“现在只能买一套，再不买就没有机会了。”

不过，与房产中介的热情相比，记者对多位购房者进行采访后得到的答复却显得有些平静，多数受访者表示不会以现在的价格在大亚湾和惠阳买两套以上的房子。由此可见，深圳客的反应还是比较理性。黄经理也表示，现在惠州大多数二手房估价低、利率高、放款还难，这就导致流动性基本被锁住，无论买新房还是二手房最终都要面临这个问题。而东莞二手房早已限购，而且还有参考价，虽然东莞市场自身的购买力也很强，但现在想要转手也不容易。

易居研究院智库中心研究总监严跃表示，“东莞和惠州遇冷的共性在于，两地楼市成交里都有相当一部分来自深圳的购房者。而今年深圳楼市调控不断趋严后，部分深圳购房者开始选择观望，对临深的购房欲也会降低。”

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，东莞楼市已经“深圳化”, 深圳涨东莞跟涨，深圳调控东莞也会跟调控，深圳跌东莞就跟跌，中间存在数月的时间差。从10月的一二手房数据来看，东莞楼市与深圳一样新房二手房成交两极分化，预计接下来东莞的新房销售情况有望继续好转，二手房销售情况可能会进一步走低。对于惠州二手房市场，自从年中多家银行暂停二手房贷之后，惠州的二手房市场就基本停滞，所以情况也可想而知。一直以来，惠州购房者都是以外来客为主，一半是卖给深圳人、两成卖给东莞人、余下的三成卖给本地人。所以，惠州楼市的景气与萧条很大程度上取决于深圳和东莞。如果深圳和东莞供应充足，惠州买房的人就大幅减少。因此，深惠莞的楼市早已一体化发展，两城楼市接下来的走势与深圳市场的回暖密切相关。