房地产税呼之欲出，湾区楼市面临新变局！招商蛇口亮新“王牌”|招商臻湾府|马鞍岛|深中通道

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“光聚湾区，远见未来”湾区房地产走势分析暨招商臻湾府新品发布会。

双区驱动，双城共生。

2021年11月6日，以“光聚湾区远见未来”为主题的湾区房地产走势分析暨招商臻湾府新品发布会在深圳鹏瑞莱佛士酒店隆重举行。

发布会现场图

招商蛇口华南区域珠中公司相关领导与知名经济大咖、粤港澳大湾区主流媒体、城市精英们一起，探讨全国经济与房地产未来发展区域，剖析在新时代下大湾区的发展机遇，见证在历史机遇下招商蛇口臻湾府形象代言IP-小湾发布以及新品推送。

发布会现场图

深中加速度同城在咫尺

世界超级工程-深中通道是粤港澳大湾区的交通主动脉，也是中山融入湾区的关键性轨道；2024年建成通车后，将重构粤港澳大湾区发展格局，重点加速中山发展。

发布会现场图

未来，深圳与中山两城可通过深中通道便捷往来，有利于深中两城深度融合、产业协同发展。深中通道中山端第一出口的马鞍岛，将迎来史诗级发展契机。

发布会现场图

《一步深中生活》的情景剧，将深中融城生活的便利与美好，充分演绎。

发布会现场图

大湾区向西马鞍岛向东

中国城市经济专家委员会副主任-宋丁先生，作为第一个分享嘉宾，做了一场主题为《环顾大湾区向西发展趋势及系列重大发展机遇》的演讲，重点从“六重视野大聚焦、深中通道是法宝、中山有志翠亨见、机遇尽赋马鞍岛”展开。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁先生

聚焦1：大湾区横空出世，马鞍岛就地突入C位

从中山视角看，马鞍岛是边缘地带；从粤港澳大湾区视角看，中山翠亨新区与对岸的深圳前海一同进入中心地带；其中，中山的马鞍岛更靠近湾区核心。

聚焦2：深圳一路向西：超级能量聚东岸望西岸

深圳改革开放40多年来，经过跳升式发展；从80、90年代的罗湖，到90、00年代的福田，00、10年代的南山，一路向西。2020年后，超级能量正在向宝安海岸线一带集聚，为东西两岸的大交融创造了极为优越的条件，海岸对面就是马鞍岛。

聚焦3：深中通道飞跃，马鞍岛屹立在东西岸大交融时代潮头

珠江口东岸沿线四城「港深莞穗」的人口、资金、产业、GDP均占大湾区约8成，是超级豪华能量带，其中深圳是核心能量区。如今深中通道正在加快建设，2024年即将全线通车。天堑变通途，深中通道将成为珠江口两岸车流最大通道，为珠江口西岸、中山特别是马鞍岛带来超级机会。

聚焦4：极点·自贸·都市圈：马鞍岛成3X3功能枢纽地

马鞍岛位于港深极点、广佛极点、澳珠极点三大极点中心，前海蛇口、南沙、横琴三大自贸区以及深圳都市圈、广州都市圈、珠江口西岸都市圈三大都市圈的「3X3」强大功能枢纽地，有着天然的区位优势。

聚焦5：深圳大前海，东西岸寻均衡首落马鞍岛

未来大湾区最亮眼的地方在大前海，这里扩区后面积整整增加了8倍，重点扩区部分集中在深中通道东侧南北岸线，有很多像腾讯未来科技岛、大空港、会展新城、海洋新城的超级项目，还有将近7000家国家级高新技术企业。这些强大能量必将通过深中通道向西岸流动，马鞍岛将成为东岸大前海向西岸寻求均衡发展的首选地。

聚焦6：中山入海，马鞍岛一“马”当先

中山临海，但长期以来沿海一带缺乏开发。目前中山全面规划翠亨新区35平方公里，计划投资1500亿打造大湾区建设主阵地及高质量发展新引擎，建设国际化现代化创新型城市新中心、前海西岸封面新城、粤港澳产城融合一体化滨海新城。中山马鞍岛，进入海洋经济的桥头堡。

政策市场见回暖湾区中山正当时

接着，著名经济学家马光远先生与现场领导以及来宾分享主题为《当前宏观经济与房地产走势分析》的演讲，主要提到了三点：

著名经济学家马光远先生

第一点：楼市密集调控，地产熄火，经济低迷。

1998年以来，中国房地产行业经历了长期繁荣，房地产行业也成为拉动GDP增长的主要引擎之一。

直到2020年，房地产行业增加值对中国GDP的直接贡献超过12%，其中7.3%来自房地产服务，4.8%来自房地产建设。

然而2021年楼市调控频出，从1-10月份，全国累计房地产调控突破500次，月均超过50次，核心特点是收紧。密集调控之下，地产引擎熄火，一线城市新房与二手房交易量大幅下滑，土地市场与房价一起降温。

再加上全球疫情对经济的影响仍然在持续，企业的长期投资信心受到极大影响，中国经济目前较为低迷。

第二点：房地产政策和市场转折点出现。

9月央行两次提出“两个维护”，增强信贷总量的增长与稳定。

10月央行回应恒大风险，经济日报发文提到《共同富裕需要房地产的稳定健康发展》，强调稳定性；同月，哈尔滨提出16条稳定楼市的政策，意在“救市”，没有任何人质疑，也没有被叫停。

以上传递出一个信号，政策和市场或出现转折点。

第三点：楼市分化加剧，核心城市价值凸显，重点关注中山马鞍岛。

· 城市间的分化：房价两极分化，一线城市上涨，核心城市坚挺，三四线城市回落；

· 城市内部的分化：热点城市城区看涨，远郊区县去库存压力大。

· 企业间的分化。调控政策持续收紧，不管是供地两集中，还是三道红线，都考验企业的经营能力。

大湾区未来房地产市场是深圳和广州等中心城市的溢出效应，随着大湾区的融合，深圳和广州等周边城市的价格优势会凸显，产业、规划都会向周边城市溢出。

近年来发展速度极快的中山产业及劳动力优势都非常明显，随着深中通道进入加速建设元年，2021年的中山价值凸显，房价或比肩珠海。

房地产税试点湾区新机遇出现

然后，著名经济学家-马光远先生、中国城市经济专家委员会副主任-宋丁先生以及《文杰淘楼》创始人、深圳著名媒体人-陶文杰先生针对近期热议的“房地产税”话题，展开了讨论。

三个嘉宾现场合照图

Q1:为什么要在这个时候试点房地产税？

著名经济学家-马光远先生

马光远先生认为，房地产税立法本身非常难，但这是一个必须去做的事情，所以现在必须要搞试点。

全国人大授权房地产税试点的时候，目的很明确，为了维护房地产市场的稳定健康发展。现在出台房地产税试点，对整个房地产市场反而是一个好事，让一颗悬着的心下来，大家看到这个房地产税的真相，马光远先生认为是有利于市场的稳定。

Q2：如何看待房产税改革对房价的影响？

中国城市经济专家委员会副主任-宋丁先生

房地产税的主要目的是完善税制，增加税源。现在我们的土地财政收入逐步会下降，除了通过扶持制造业，增加产业的税收外，还要有一些替代的东西出来，房地产税是一个重要的替代，起到弥补土地出让金收入的作用。所以宋丁先生认为它对房价的影响也是有限的，大家不要担心。

Q3：湾区哪些城市最有可能成为“房地产税试点城市”？

陶文杰先生认为，试点城市深圳大概率跑不掉。

首先深圳是一个经济特区，天生就有作试验的属性；其次深圳对土地财政的依赖度不高，且深圳人多地少的矛盾比较突出，土地资源非常稀缺。这时候进行房地产税的试点，有利于促进深圳土地资源的节约和集约的使用。

《文杰淘楼》创始人、深圳著名媒体人-陶文杰先生

房地产税作为一个地方税，假如在深圳试点，利好马鞍岛。因为未来深圳一大部分购买力会转移到周边的城市，中山马鞍岛与前海仅隔着一条深中通道，它其实是深圳周边的城市和深圳核心区非常近的。

随着深中通道建设加速，马鞍岛上临近深中通道出口的招商臻湾府，值得关注。

招商臻湾府形象IP小湾引领未来生活

随后，招商臻湾府形象IP-小湾，发布仪式启动。

招商蛇口臻湾府2021年开展了一场关于人居进程的对话后，一颗美好生命的种子随之萌芽，招商臻湾府IP代言人，马鞍岛未来生活推荐官“小湾”诞生。

发布会现场图

作为承载美好生活使命的服务商，招商蛇口引领人居，将来自未来且拥有智慧超能力的臻湾府小湾发送到马鞍岛，担任马鞍岛未来生活推荐官，带大家深度挖掘马鞍岛区域价值。

在传递马鞍岛未来前景的同时，还为向往美好人居的人找到最有品质的居所-招商臻湾府的N多生活场景模式。

发布会现场图

最后，招商臻湾府好房推荐师张含笑，向现场领导以及来宾展示马鞍岛的魅力，并分享了马鞍岛上紧邻深中通道出口的招商臻湾府，并重点介绍了招商臻湾府的特色户型，建面约105平的3+1房，描绘美好生活愿景。

发布会现场图

享“双区驱动”机遇马鞍岛爆发在即

马鞍岛雄踞粤港澳大湾区湾芯，受前海、横琴、南沙三个国家级新区优质资源叠加辐射，共享“双区驱动”重大历史机遇，价值全球瞩目。

示意图，仅供参考

2024年深中通道全线通车后，将深圳到中山的车程由约80分钟缩短为约30分钟。（信息来源：翠亨新区官网）马鞍岛将位于前海“半小时经济圈”辐射范围内，比“深圳”还近前海。

实景图

扼守粤港澳大湾区交通枢纽C位的马鞍岛，还坐拥“一桥一港双站三轨道四快线”海陆空立体交通路网，是打通深中两城互联互通的关键枢纽。

交通示意图，仅供参考|图源：房立方

中山市还对照2024年深中通道建成通车的时间节点制定了交通项目建设倒排计划，构建“四纵五横”高速公路网、“二环十二快”快速路网建设、“十字形”高速铁路格局等，加快畅通与周边城市公路和轨道交通对接，进一步提升与湾区各市的交通互联互通，助力深中融合。（参考：南方+）

目前，翠亨新区已落地项目150+个，95家企业，其中不乏知名企业，比如华为、哈工大机器人产业园等科技企业，还有辉瑞制药等医药类企业，大部分在马鞍岛上。（来源：南方+）

示意图，仅供参考|图源：中山房叔

马鞍岛作为深中通道在珠江西岸的登陆点，将从区域交通末梢跃升为重要的交通节点。未来以深中通道建设为契机全面融入大湾区交通网，未来在大批高速、高铁、城际、快线集结成网后，马鞍岛将成为打通“深中两地产业互通”的“任督二脉”的关键枢纽。

示意图，仅供参考

作为前海西岸的重要枢纽门户，马鞍岛还高起点规划了“一轴、三心、九区、多廊”的发展布局，打造集智造产业、科技金融、健康医疗、生态居住功能为一体的24小时智慧垂直城市，构筑一个充满活力的深圳后花园。

效果图，仅供参考

· 引入中山科技大学、中山纪念小学以及翠亨第一中学在内的9所中学、13所小学、18所幼儿园，还有湾区国际外国语学校，更内设有12班公办幼儿园，培养未来菁英。

· 欢乐水岸、购物公园、滨海酒店、滨水休闲商业街、海湾风情街、海港商业广场等多业态商业娱乐组团，打造珠江西岸繁华主场，一站式商业配套满足片区内居民生活所需。

· 翠亨音乐厅、海洋艺术中心、会议会展中心、中山科学馆、海湾剧场、体育公园、大湾区博物馆等7大文体荟萃，形成艺术情操陶冶高地，提升岛上居民生活的幸福指数。

· 马鞍岛将打造7所医院，其中2所三甲级医院，建造成为湾区国际医疗城。（数据参考：中山翠亨新区官网）完善的医疗配套，为岛民的健康保驾护航。

湾区国际医疗城示意图，仅供参考|图源：中山翠亨新区官网

马鞍岛正处于加速建设期，随着项目不断入驻、片区产业结构将日渐丰富、岛上基础建设推进，马鞍岛“价值兑现环境”将不断成熟，或在深中通道开通前迎来一个价值高峰，未来可期。

湾心瑧品住区招商臻湾府

在马鞍岛这块未来可期的土地上，城市和园区运营服务商招商蛇口来了，打造了湾心瑧品社区-招商臻湾府。

赋能城市生长，承载美好生活

招商蛇口以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位，从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级三个角度，为城市发展与产业升级提供综合性解决方案，与城市共生长，提供美好人居生活体验。在40多年发展历程中，布局111座城市，开发超620多个精品项目，服务千万客户。

发布会现场图

傲人荣耀为实力证明

在综合发展之路上，招商蛇口不断获得荣誉与成绩，备受瞩目。2020年度深市上市公司信息披露考核结果招商蛇口（SZ.001979）及其旗下控股子公司招商积余（SZ.001914）以整体运作规范、高质量的信息披露工作获得最高级别A级考核结果；除此以外，招商蛇口再次荣登《财富》500强排行榜总榜单第85位、地产分行业榜单第11位。作为上市公司，积极履行着社会责任与担当，致力于成为美好生活承载者。

招商臻湾府效果图，仅供参考

深中通道桥头堡湾心瑧品住区

招商臻湾府紧邻马鞍岛深中通道出口，毗邻湾区国际外国语学校、中山2号线地铁口（规划中），是由擅长打造品质项目，具有百年企业经验的招商局旗下的实力央企-招商蛇口与中梁控股集团联合打造，招商物业提供社区管理服务的湾心瑧品住区。

招商臻湾府效果图，仅供参考

项目占地约10.37万平，总建面约40.75万平，容积率约3.0，以“一轴、两环、三组团”的规划理念，打造的户户朝南的高品质社区。

秉承“游艺森境”主题，社区内部打造了约4.7万方假日式艺术园林，约6.6个足球场那么大，其中有近1000平儿童玩乐区，度假泳池，户外餐吧，入口水景，青年剧场以及康养、静谧、童趣、艺术、阳光等五大花园，合计九大功能区，打造全龄化园林社区。

招商臻湾府效果图，仅供参考

还有休闲会所、亲子专区、瑜伽等，可拉进邻里关系，将情感与生活融合，为日常增添趣味。

招商臻湾府效果图，仅供参考

项目近期的新品极具特色，是105平的3+1房，南北通透，户户朝南设计，带双阳台，还有宽敞的U形厨房。

户型图，仅供参考

作为招商蛇口重仓布局马鞍岛的高品质人居项目，招商臻湾府不仅占据深中通道桥头堡，享受双区发展利好，未来将为片区打造新的生活方式，描绘出马鞍岛湾区生活的靓丽诗篇。