“第一稿给我看的其中一个地图，深圳河以北也是空白，我当然是不接受，一定要告诉市民在深圳河以北，哪里是福田、哪里是罗湖、哪里是前海”。10月18日，香港特区行政长官林郑月娥在一个公开论坛如此表述。
林郑月娥提到的“第一稿”，所指便是《北部都会区发展策略》。10月6日，她在发表《施政报告》时透露，香港特区政府将在香港北部建设一个300平方公里的都会区，配合深港跨境口岸和交通基建，与深圳形成“双城三圈”的战略性布局。
深港开启“双城三圈”的新“双城故事”，地处“港深紧密互动圈”的罗湖如何落笔？10月19日，罗湖区第八次党代会开幕。高质量建设“湾区枢纽万象罗湖”，奋力打造社会主义现代化可持续发展先锋城区，这便是“特区长子”的最新作答。
一，湾区枢纽：大格局中找准定位
“两湾一河”“双城三圈”，这是香港北部都会区的核心表述。两湾一河，指深圳湾、大鹏湾和深圳河的地理形态；双城三圈的“双城”即香港和深圳，“三圈”即“深圳湾优质发展圈、港深紧密互动圈、大鹏湾/印洲塘生态康乐旅游圈”。
在学者看来，尽管全面落实需要20年时间，但是主要连接深圳福田和罗湖的“港深紧密互动圈”，或许在未来5到10年，会是最先看到“发展效果”的片区。
深圳市委副秘书长、南方科技大学教授乐正指出，“罗湖是40余年深港合作的重要历史起始点和首善之区，罗湖口岸也是香港居民北上内地的首选口岸，因此香港北部都会区的规划对罗湖自然是重大利好。”
最先看到发展效果的判断，缘于现实基础。十四五规划中，罗湖明确提出“湾区枢纽”的定位。今年年初的罗湖区人代会，《政府工作报告》用了相当长的篇幅讲述定位的由来。
报告称，“湾区枢纽”是源于历史的选择。
这是一段110年的深港关系历史：1911年，广九铁路全线建成通车典礼在罗湖桥举行，此后几十年间罗湖站就成为连接香港和内地的唯一通道和交通枢纽，人流物流从这里通达全国、走向世界。
这是一段40年的改革开放史：1980年，特区建立之初，从哪里开始起步建设，众说纷纭，先开发罗湖成为最终也是最优选择。炸平罗湖山，搬山填洼、筑路盖楼，建设新的联检大楼，扩大口岸和火车站枢纽区域，一栋栋高楼拔地而起，罗湖迅速成为汇聚境内外资金、技术、人才的城市中心和发展高地。
在罗湖的表述里，“湾区枢纽”决定未来。
罗湖是“特区长子”，是中国改革开放打开国门的落笔处。迎接粤港澳大湾区的重大国家战略，罗湖的未来必须植根大湾区，找准定位，发挥优势，实现跨越式发展。
在10月最新的罗湖区党代会报告里，“湾区枢纽”的关联词是升级。罗湖要打造“联通深港、通达湾区”的交通枢纽、“开放包容、深度融合”的交流枢纽、“品牌汇聚、潮流引领”的消费枢纽。在报告中，强化交通、交流、消费三大枢纽地位，罗湖加快提升畅通联通、融合协同的“湾区枢纽”能级。
二，跨界视野：互相过河成就彼此
随着北部都会区的问世，“跨界新视野”成为香港的流行词，而跨过深圳河便是“空间拓新”的第一步。
北部都会区发展策略提出了多项铁路规划，比如北环线的方案不仅考虑到皇岗，还提出在向东伸延，接驳至北区的罗湖、文锦渡及香园围一带；比如将东铁线延伸至罗湖，并在深方设立“一地两检”口岸，同时在现有罗湖站及上水站之间增设一个非过境铁路服务的新铁路站。
亿翰智库宏观首席分析师张化东分析称，此举无疑将进一步令两地的人员来往更为便利，打破了区域限制。罗湖作为具有深厚底蕴的老城区，未来商业、消费等领域将迎来新的发展机遇。未来两地之间将以罗湖、文锦渡和莲塘三大口岸为核心，辐射带动周边金融、科技、物流、商业等发展。
“三口岸、两高铁”，这成为罗湖独一无二的地缘优势。关于“两高铁”，一是原有的深圳站新引入高铁，可以通达全国；二是深汕高铁日渐日近，罗湖北站即将成为地图上的新地标。
梳理公开信息，罗湖的“三口岸”同样动作连连。比如罗湖口岸，香港东铁北延深圳火车站后，深圳站将与港东铁13个站点、3个换乘点实现通勤化交通；比如文锦渡口岸升级改造，最新的表述是“加快转移文锦渡口岸货运功能，升级为商务型陆路口岸”；比如莲塘口岸，则是试点“港车北上”。
中国（深圳）综合开发研究院常务副院长郭万达指出，北部都会区对深港合作意义重大，开启了深港合作的3.0版本，将提升深港合作的层次和水平，促进深港共同高质量发展。改革开放后，产业层面的“前店后厂”是1.0版本；新千年后，CEPA框架上的全面合作是2.0版本；而3.0版本的意义在于，深圳河的南北两岸在国家战略的大格局里，携手合作通过制度创新来拓展发展空间。
此前的2020年，林郑月娥讲述年度施政报告，特别提出“港深要互相过河”。
今年发布施政报告后接受深圳卫视专访，林郑月娥表示港深合作应该发挥好“港深所长、国家所需”的作用。国家所需，具体的指向便是粤港澳大湾区建设；港深所长，取代惯常的“香港所长”，着眼联手。
三，港味最浓：规则衔接率先作答
有人说，深圳的1路公交是张港人深圳置业地图。从罗湖的深圳火车站到布心总站，这条线路途经人民南片区的德兴大厦、东门片区的金城大厦、东湖片区的百仕达花园……这些片区和楼盘是早期港人在深置业的首选。
有调查显示，人民南片区香港购房者占比甚至接近50%。据不完全统计，截至目前，在罗湖工作生活的香港同胞有近4万人。罗湖，无疑是深圳“港味最浓”的区域。
“港味最浓”是直观感受，背后是深港合作的规则衔接。今年，深港口岸经济带罗湖先行区纳入粤港澳大湾区建设重点工作，罗湖一直在总体规划、空间规划和产业规划上注意与香港的衔接。特别是探索共建大湾区免税城，罗湖明确提出大力发展口岸消费、免税经济，引进一批香港优质零售、餐饮品牌，推动国贸大厦免税城项目落地。
在民生领域继续推进规则衔接，罗湖将会“港味更浓”。比如专才，罗湖引进香港高端设计、会计审计、管理咨询等专业机构和人才，打造香港服务业专业园区；比如教育，加快推动香港中文大学商学院罗湖办学点、港人子弟学校建设；比如医疗，推进建设国际精准医疗联合实验室及跨境保险服务中心，率先建成规则充分衔接的跨境医疗服务体系；比如就业，完善港人服务中心功能，建设香港青年创新创业特色平台和品牌，吸引湾区青年前来创新创业、交流交融。
地缘相近、人文相亲、山水相连，港人北上发展，罗湖必是首站。
这是趋势，更是优势。落笔“新双城故事”，罗湖自信作答。
四，湖贝：国际消费示范商业区
说到罗湖，就不得不提到湖贝片区，其地处罗湖的核心位置，包括罗湖老区委及周边片区。
湖贝统筹片区作为罗湖区“一主两区三带”发展格局中总部经济主廊道、深南大道的核心位置。早在2013年就被纳入城市更新单元计划，是深圳仅有的两大统筹片区之一。
在全面聚焦“湾区枢纽，万象罗湖”的背景下，该项目将对标伦敦、纽约、东京核心片区，以世界眼光、国际标准、中国特色打造成为大湾区发展的典范之作，提供全球高密度城区再城市化的罗湖方案。
根据最新规划版本，湖贝村旧改项目将力争打造成集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心。
其中，华润湖贝中心有望成为深圳新的地标，而仁恒·深之源凭借地处深南大道优越位置和毗邻华润湖贝中心的优势，打造面向全球的第一代企业家会馆，未来也将展现美好的前景。
网易记者了解到，仁恒深之源项目是由新加坡上市房企仁恒在深圳打造的全球首座“企业家会馆”，也是仁恒2021年度封面作品，总高208米，由连续16年排名全球前十的“凯达”进行设计。
公开资料显示，仁恒置地是新加坡上市房企，进入中国房地产市场已28年，并持续将新加坡最前沿的成熟的国际社区和优质的物业管理模式引入中国。
2021年，仁恒置地在积累了多年豪宅经验基础上，推出TOP级“源”系作品，由于选址和产品力打造标准都极度严苛，该系列作品全国目前仅有2个，为上海北外滩的“海上源”项目和位于深圳罗湖的“深之源”。
业内人士指出，作为与“湖贝塔”仅有一街之隔的建筑体，仁恒深之源定位于补缺其日常24小时、会客、独处功能的“企业家会馆”，放眼整个湖贝城市更新乃至整个罗湖来看，未来两者将一起组成“深圳之源”的1+12+1功能复合区。
从罗湖区产业发展“十四五”规划来看，湖贝的定位很高。 “打造湖贝国际消费示范商业区，打造深圳新的城市地标、商业名片和具有鲜明岭南特色的城市综合体，适应不同类型、不同消费层级的消费需求”，这意味着地处文锦和罗湖两大口岸之间的湖贝，其商业价值凸显。
在原深圳市委副秘书长、南方科技大学教授乐正看来，现在湖贝是罗湖成熟的核心街区，重大城市更新项目正快速建设中，未来项目完成后，将会以崭新的面貌亮相世人，成为罗湖的新地标、新名片，自然会吸引更多香港居民前来湖贝。“湖贝应该抓住历史机遇和区位优势，加快推进更新改造的步伐，以更高的格局、更宽的视野，打造万象罗湖的新风采。”
打造国际消费示范商业区，塑造新的城市地标，湖贝正当其时。
本文来源：网易房产
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