香港北上，为什么首先利好的是这里？

10月6日，香港特首林郑月娥公布了最新的施政报告，宣布建设北部都会区。

港府表示，北部都会区将会成为和维港一样，成为香港交相辉映、并驾齐驱的两大都会区。

这个都会区，包括元朗和北区两个紧邻深圳的行政区。

深港两地历史上本是一家，19世纪被迫分为两市。一百多年后的今天，深港即将再一次紧紧地拥抱在一起。

01.香港北上决心巨大！

香港选择北上，对香港当地、深港两地，乃至大湾区甚至全国都有重要意义。从国家层面上看，香港北部在回归前，是与内地的战略缓冲区，一直没有得到有效开发。 如今香港在紧邻祖国内地的北部建设核心城区，是其主动融入国家发展大势、融入大湾区发展格局的一个标志性开端。 深港两地再创辉煌，就是我国展示建设成果、展示制度优势的最佳案例。 从深港两地的层面来说，香港将核心城区设置在深港边界，意味两市核心城区的会师，标志着深港将开启彻底、全面的合作进程。

深圳河两岸 图源：《北部都会区发展策略》报告书

在港府的施政报告中，“深圳”、“深港合作”成为了高频词汇。 香港特首林郑月娥对媒体如此表示：她的施政报告，要送给深圳市委书记看。 因为施政报告中提到的深港合作，从来没有写得这么详细。尤其北部都会区大部分的工作，不单是面向香港，也是面向深圳的。

可以预见，未来深港两地的全面合作，将会再上一个实质性的台阶。 对于北部都会区这样跨越20年周期的宏图大计，可能有些人会担心落地问题。 深圳壹地产认为，香港一定会不遗余力地将北部都会区变为现实。 原因在于，这是香港解决其产业空心化、住房矛盾这两大核心问题的途径。 首先，香港北部都会区面积达300平方公里，占香港总面积近三分之一；可容纳250万人居住，超过目前香港人口三分之一。 巨量的供应，是缓解香港高房价问题的根本之举。 其次，过去香港的产业过度集中于金融、贸易、旅游等服务业领域，高度空心化。 而北部都会区重在与深圳联合打造国际科创中心。这是香港解决产业空心化，寻找经济增长第二曲线的重要支撑。 因而，北部都会区的建设是香港本次施政报告，乃至香港未来20年发展的重中之重。

香港北部都会区范围示意图  图源：《北部都会区发展策略》报告书

这将是香港历史上最大规模的开发行动， 将涉及数万亿的投资规模，将成为未来香港20年城市建设和人口增长最活跃的地区。 深港两地部分重大基建项目，已经开始有所动作。

如近期广东交通十四五规划中所提到的，要“研究深圳经港珠澳大桥至珠海、澳门通道”，也就是港珠澳大桥“单Y”改“双Y”。 还如香港施政报告中提出的，要跨海兴建连接香港洪水桥到深圳前海的深港西部铁路。 这两大基建均是坊间早已有所倡议，但是持续搁置多年的项目，如今官方终于明确表态要推动。

可以看出，香港“北上”的动因充足，决心很大。

02.深港会师福田打造世界级科创中心

我们站在深圳看香港北上，哪里的利好最大？ 香港特首的施政报告中，首次提出“双城三圈”的概念。 “双城”指香港和深圳； “三圈”则是深圳湾优质发展圈、港深紧密互动圈和大鹏湾/印洲塘生态康乐旅游圈。

“双城三圈”示意图  图源：《北部都会区发展策略》报告书

深圳壹地产认为，“三圈”中受利好最大的，是以深圳河为带，位于中部的“深港紧密互动圈”。 换言之，香港这个大动作，首先受到利好辐射的，是位于中部的福田。 为什么？ 1、深港科创合作再升级，香港在福田南部打造一个全新的硅谷——新田科技城。 香港期望与深圳深度合作的领域，是科创。在今年度的施政报告中，有相当一部分笔墨花在了科创上。

图片截自：《行政長官2021年施政報告》

香港过去产业空心化严重，在科技创新方面，优势在于基础研究。这与深圳高等教育相对薄弱，科技创新重应用、科研成果转化能力强的现状完美契合。 此前，深港双方相关合作的落脚点，是河套深港科创合作区。 其中港方园区虽然占地87公顷，规模已经是三倍于白石角的香港科学园。但这与深圳侧300公顷的园区相比，仍然相形见绌。 因而，香港方面大手笔整合相关资源，将科创园区与新田、落马洲一带，升级为一个规模更大的新田科技城。 官方对其的定位，是要打造香港的硅谷，成为香港科创产业的发展核心。 香港在深港边境打造科技城，背后是其打造经济增长第二曲线的雄心。深港在科创方面的强强联合，有望打造我国最强，甚至国际著名的科技创新中心。 在地理位置上，深圳一侧最毗邻香港新田科技城的，就是福田南部的深港科技创新合作区、福田口岸、皇岗口岸一带。 2、深港跨境互通程度最高的地区 在全新整合的新田科技城，将会有多条过境路径与深圳对接。 深港双方已经原则上同意，共同推进香港地铁北环线支线的规划和研究。香港官方的表述，是要“从速落实北环线支线”。 这条支线，是香港北环线向北延伸的一段，将从港铁新田站，延伸至深港科创合作区，再接入到新的皇岗口岸。 皇岗口岸的通关模式将是“一地两检”。日后我们在皇岗口岸深方一侧完成通关手续之后，就可以直接乘坐香港地铁，比目前福田口岸、罗湖口岸的过关模式还要便捷。

两地连接线路示意图  图源：《北部都会区发展策略》报告书

除了要接入皇岗口岸的香港地铁北环线支线，新田科技城范围还会有连接皇岗口岸的陆路客运、货运通道，以及连接福邻小口岸的行人天桥。

从轨道到马路，再到人行天桥，很快香港新田科技城与深圳的福田，将会成为深港跨境互通程度最高的地区。 可以看出，福田由于地缘优势，加上现有基础强（福田口岸、皇岗口岸、深港科创合作区等），将是“香港北上”利好的首要辐射地。 再者，福田本就是深圳城市发展中的核心，金融产业的汇聚地，近两年也有不少科创企业抢滩福田。 未来，香港北部都会区，联手深圳福田中心区，深港两大都市核心区首次交融在一起，这将是世界城市发展史上的一个典范。 

03.总价530万起入驻深港都市圈核心区！

可以预见，深港全面的科创合作，将给两地边境带来大量科创产业的就业机会。 科创从业人员的特点，是收入较高，同时工作强度也较高。 这就决定了他们会就近选择居住地：加班多，更加不能接受长时间的通勤；购买力强，使他们得以就近居住在城市核心区。 因此，我们继续细看的话，香港北上，对于两地连接点，如皇岗口岸附近的物业，将是极大的利好，无论是出租还是转手，可能都会有大量科创新贵承接。 但深港几个口岸附近均已高度开发成熟，新盘罕见，机会不多。好在，目前还有这个项目在售——深物业金领。 深物业金领是皇御苑在皇岗口岸片区的收官之作，项目总建面约18.3万㎡，共三座150米高的超高层建筑。

项目区位示意图项目位于福田皇岗口岸北侧，北临滨河大道，东临福田南路，西南侧可以经皇岗路快速接驳至京港澳高速。 陆路交通之外，深物业金领的轨道交通配套也十分完备。 项目方圆约1公里范围内，有多个地铁站点，如岗厦站（1、10号线）、福民站（4、7、10号线）等，距离项目最近的是7号线的皇岗口岸站。 项目以南约800米，便是正在升级改造成为纯旅检口岸的皇岗口岸。

皇岗口岸效果图 如前文所述，皇岗口岸将采用“一地两检”的通关模式，并且接入香港轨道北环线支线。 商业配套方面，深物业金领西北侧约1.3公里，就是新开业不久的网红商业卓悦中心。 稍远些周边约3公里范围，还可以通达coco park、皇庭广场、中心城等核心商业配套，以及市音乐厅、市图书馆、中心书城、会展中心等核心的市政配套。 此外，项目在裙楼部分，还自带约6068 ㎡的商业配套，全方位满足业主多元生活需求。 丰富的景观资源，是深物业金领的一大亮点。 项目北侧是无遮挡的中心公园景观，还可以远眺莲花山、笔架山、银湖山等山景；

中心公园景观实拍 西北方向，则是福田CBD的繁华城景； 东南侧，则可以看到深圳河，以及河对岸的香港米埔湿地公园，未来还将见证香港河套、古洞北新发展区的崛起过程。 可以说项目的景观资源，是一手青山绿水，一手城市繁华。 深物业金领外功了得，内功同样深厚。 项目邀请“平安金融中心”设计团队安星设计院包揽全屋精装。设计理念兼顾实用性、品质性、艺术性这三大维度。

项目的硬装风格简约时尚，适配性极高。这样的风格业主使用多年也不会过时，同时也便于搭配各种不同风格的软装。

深物业金领在装修上毫不含糊。 如项目整体采用的是日立VRV中央空调，隐藏式的设计既不占空间，又兼顾美观。 日立是业内口碑较好的一线品牌。在硬件上，其很多关键的零配件，使用的都是行业内的头部供应商提供的产品。 在厨房，深物业金领为业主提供的是进口的旭勒橱柜。 旭勒是一家创立于1966年，总部位于德国的橱柜品牌。其产品全部坚持原厂生产，被誉为“德国制造”中最具代表性的橱柜品牌。 还有耶鲁品牌的门锁、德国BLANCO的槽盆、西门子的油烟机和洗碗机、雅生的龙头和花洒、德立的淋浴隔断、松下的暖浴霸、欧派的浴柜和镜柜…… 可以看出，深物业金领不惜重金，软装选用的都是国际一线品牌。

实用与细节方面，深物业金领也是体贴至极。 例如项目在门口设置了承重钩，可以承重几十公斤的物品。业主购物归来，可以随手将物品挂在承重钩上，从容掏出钥匙进门。 一进门，玄关处设置的人体感应筒灯又立刻亮起，让业主夜间归家，也不用面对开灯前的黑暗。 又如项目在冰箱位置的上方、抽油烟机上方，都做了储物柜收纳，充分利用空间，增加储物能力。

在燃气灶的正前方，项目采用的是一整块的岩板。如此设置的最大的好处，是做饭时墙上不容易吸油，非常便于业主的厨房清洁。 还有一系列匠心之处，置业者可以到现场感受。 目前项目在售的是A座，建面约64㎡的瑧装2房，总价约530万起。 总体来说，深物业金领是最受深港都市圈规划红利辐射的新盘之一。 即使考虑上整个福田区，未来的新盘也不会太多，更别说像深物业金领这样低总价、低门槛的核心区新盘。机会难得，感兴趣的朋友，可以抓紧前往了解。

来源：开发商供稿

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