房企“躺枪”P2P

9月27日，佳兆业总部深圳嘉里中心来了一群“不速之客”。

他们是小康资本P2P的投资者，受累于基金产品“暴雷”，未能如期收回投资本息，便来到这家房企聚众“讨钱”。

令人诧异的是，佳兆业与小康资本并没有任何股权关联，为何投资者却将矛头指向它？随后，深圳佳兆业（佳兆业地产深圳公司）在公众号辟谣称，小康资本P2P投资者暴雷与本公司无关。

据乐居财经了解到，小康资本的实控人将部分投资者款项交给小康置业，小康置业曾购买佳兆业物业，并支付定金约3750万元，后小康置业未支付购房尾款并同意佳兆业没收定金。

佳兆业方面回应，该笔款项已冻结在公司账户上，待经侦部门下一步指示，按照法律法规，我司将积极配合。目前，该公司已与投资者代表、福田经侦队做好沟通，将积极妥善处理后续事宜。

找错“债主”

小康资本与佳兆业的交集始于三年前。2018年6月，小康置业与深圳佳兆业签署购房协议，约定以3.7亿元总价购买深圳未来城项目商铺。

表面上，小康置业与小康资本并无股权关联。小康资本唯一股东为陶三定，而小康置业则由吕胜利和吴小孟各持股70%和30%；但实际上，这两家公司仍暗藏联系，小康置业旗下全资子公司“深圳市前海大昌行贸易”的法人代表为陶三定。

后续，小康资本发行私募基金产品，以股权投资方式投资于小康置业股权，进而取得该公司所持项目深圳龙岗未来花园项目的相关权益。而购买该基金产品的投资人则与小康资本、中信银行广州分行（托管人）三方签订《基金合同》。

根据投资者之一孙武平提交的《未来花园商铺买卖协议》显示系深圳市横岗佳兆业投资咨询有限公司与小康置业签订，约定后者购买前者持有的未来花园4栋、5栋、6栋共94间商铺，总金额为375744105元。

然而始料未及的是，小康资本因涉嫌非法吸收公众存款而P2P暴雷。在缴纳1.1亿元购房款后，小康置业未能按期支付合同尾款造成违约。

按照合同约定，深圳佳兆业于2019年1月与小康置业解除买卖协议约定，没收定金约3750万元，剩余款项约7215万元也已退还。

然而，暴雷产生的影响，不及波及合作伙伴，受伤的还有投资者。2019年7月，小康资本P2P暴雷无法兑付投资者本息。紧接着8月，投资者向法院起诉要求深圳佳兆业退还没收的定金约3750万元，后法院驳回全部投资者的诉讼请求。

法院给出的理由为，“该案小康资本因涉嫌非法吸收公众存款罪，已被公安机关立案侦查，故该案应驳回起诉。”

在这件事上，其实佳兆业和投资者皆是受害者。2020年9月至今，在相关政府部门的协调下，部分小康资本投资者与深圳佳兆业进行了多次商议，目前该笔款项已冻结在公司账户。

佳兆业表示，对投资者因小康资本遭受的经济损失表示同情，对投资者急切、难过的心情表示理解。虽然其与小康资本投资者之间没有法律关系，但佳兆业愿意配合政府、服务民生，在经侦部门的指导下，妥善解决后续事宜。

关联公司“倒款”

互联网金融结合地产，小康资本并不是个案。过去几年，随着我国经济的快速发展，一二线城市的房价增长越发迅速，房产成为资产保值增值最普遍的投资工具。P2P平台正是看中了这一点，疯狂投资房产。

虽然P2P的初衷是实现搭建个体之间直接融资的互联网平台，但是由于长期以来缺乏监管，导致个体之间的信息不对称逐渐加深，多数平台也沦为庞氏骗局。

例如，千亿级P2P平台小牛资本买了1056套房，钱多多平台立案调查后，涉案房产350套，钱眼金融81处，还有妈妈钱包、金元宝、宜聚网等P2P平台均有投资房产。据不完全统计，2020年，20家P2P平台被查封房产，共计超2000套。

“东窗事发”后，小康资本也试图用旗下物业挽救危机。2019年7月，小康资本、陶三定发出通知，“称公司将积极处置深圳本地三栋存量物业，同时推进“西安桃李春风”项目进展，设法回笼资金，将不定期兑付利息及本金。”

然而在一份起诉书中，投资者爆料，小康资本、小康置业、陶三定未按基金合同所约定的用途使用基金，而是通过各种手段将基金转移到关联公司。

例如，深圳市越投叁号创业投资合伙企业（有限合伙）、深圳中置宝南投资合伙企业（有限合伙）、西安小康汇信置业服务有限公司（小康实业占95%股权）、安徽幸福华厦健康产业发展有限公司（小康实业占51%股权）、深圳汇盛企业管理有限公司、陕西汇泉环保科技发展有限公司。

投资者投露，汇盛及汇泉投资的越投叁号购买了龙××屋村物业大厦××栋整栋楼房，中置宝南购买了罗湖区的房产。

此外，小康实业代西安小康汇信置业服务支付股权款给陕西联诚实业有限公司2207.005万，后者是西安蓝田“西安桃李春风”地产项目大股东；小康实业转移支付陕西新桃花源文化旅游股份有限公司2000万（西安蓝田“西安桃李春风”地产项目实际控制方）。

就这样通过反复腾挪，在投资者眼中，小康资本、小康置业、陶三定早已沦为“空壳”。

折戟“非吸”

小康资本（全称“深圳前海小康资本管理有限公司”）成立于2015年5月，注册资本2亿元，同年6月在中国基金业协会备案，不过其没有私募基金产品在基金业协会备案。法人代表和唯一大股东都是陶三定。

陶三定本人颇为低调，网上没有任何关于他发迹的故事。

据了解，他是中南财经政法大学经济学学士，对VC/PE投资、企业上市、财务管理咨询、中小企业融资拥有丰富经验，曾主导过蓝溪集团、蓝港数码科技、西安兴仪科技、西安爱德华测量设备的股改，以及蓝溪集团对西安塑料的并购业务。

在投资方面，陶三定除了全资拥有小康资本，他本人旗下还有6家子公司，分别是深圳汇盛企业管理（70%）、陕西汇泉环保科技发展（70%）、深圳小康盛盈贰号投资中心合伙企业（30%）、陕西中明盛天实业投资（20%）、陕西广运酒店投资管理（已吊销）。

实际上，小康资本的产品暴雷情况，一年多前已被深圳警方通报。

2020年6月，深圳警方通报了小康资本涉嫌非吸案案情进展，5月11日警方对小康资本立案侦查，已经对公司高管限制出境，并督促实际控制人陶三定加强与投资人沟通，尽快落实对付。

经调查，小康资本自2015年至2020年中，总募集金额17.25亿，已经兑付的本金和利息11.23亿，未兑付本金7.75亿。

截止目前，小康资本涉及78则裁判文书，以及18次被限高和13次被列为失信。并于2020年5月，被黄启峰申请破产重整，案号为（2020）粤03破268号。今年1月25日，深圳证监局官网公示了一批重大违规及异常私募基金管理人名单，小康资本也位列其中。

来源：乐居财经 林振兴