深圳楼市“金九”褪色，有二手房东仍存幻想

过去三天小长假让旅游业再度回暖，但对整个房地产市场来说，整体走势仍在下行通道，秋风依然萧瑟。

刚刚过去的三天（9月19日、9月20日、9月21日），深圳房地产信息网披露的网签数据来看，深圳共网签了265套一手商品房，以及6套二手商品房。

对这个数字，可能很多人不是很敏感。南都记者查询往年数据显示，2020年深圳全年合计成交45384套新房住宅，平均每天就有125套住宅成交。这三天的数量只接近去年的二分之一。而对比二手房就更为惨淡，2020年成交最差的月份是疫情期间的2月，该月只有1667套二手住宅成交量，日均53套成交量。

虽然上述网签成交量相对滞后市场，不过数据仍能反应部分真实情况。

据中指研究院数据，9月19日-21日，深圳商品住宅累计成交2.53万平方米，较去年同期下降49%，整体市场延续低迷态势。

另据诸葛找房数据研究中心监测，随着8月中下旬购房需求集中释放，深圳9月后新房成交量已连续两周下滑，第二周跌至1000套以下。数据显示，9月前两周（9月1日-9月12日）深圳新房共成交1854套。

预期的“金九”并没有到来。

深圳新盘扎堆入市，打新热却不再

南都记者了解到，截至9月22日，深圳已有16个项目取得销售许可证，超8157套商品房即将入市。网红区光明的金地峰镜瑞府、星河天地、金茂公园里，龙华的鹏瑞颐璟府，宝安玺玥华府都获得预售许可证，更有一天6个项目拿证的罕见场面。

而此前中原地产研究中心也做过相关统计，预计9月深圳潜在入市项目有25个，并且基本上都是住宅项目。

尽管深圳新房供应节奏明显加快，购房者选择性在增多，不过观望情绪却明显加重。

南都记者在中秋假期的最后一天走访了罗湖、龙岗部分楼盘，项目案场的气氛并不算差，基本每个洽谈桌都有几波人在咨询项目的相关信息。只是熟悉的销售告诉记者，这两天的成交量并不好，客户没有去年那种焦虑的感觉，犹豫的占大多数。

至于已经拿到预售证，完成蓄客阶段的这些楼盘，要么认筹人数少，要么积分巨降，让人难以同去年深圳“一房难求”的场面联系起来。

9月22日，光明星河天地四期在宝安公证处公证摇号。9月19日，项目公布了入围名单——1955批客户成功入围选937套房，中签率仅为三成。记者注意到，此次最低入围积分为48.8分，比上一次开盘的64.1分暴降15分，甚至大量二套家庭都可以入围。

而另一边同天摇号的宝安玺玥华府，项目入围1289批客户选514套住宅。记者在调研的时候发现，这个业内人士之前预计70以上积分方可入围的项目，网传“0积分即可入围、几乎不看积分”，这一消息也得到了中介人士的证实。

深圳站在第一梯队的几大网红盘的销售情况已经不容乐观，其他新入市的项目只能跟在后面喝汤。

据深圳中原研究中心统计数据，9月第一周，深圳4住宅项目入市，去化约6成。9月第二周，深圳2住宅项目入市，去化约4成。其中，鹏瑞颐璟府524人选1655套房，中签率高达316.6%。网红区域宝安的满京华云著雅庭推出416套房，共209人参加摇号，中签率接近200%。

再回顾之前的八月，深圳中原研究中心数据显示当月深圳开盘去化率仅略高于4成，已降至年内最低值，无一项目开盘售罄。

而记者查询到去年同期开盘监测，数据显示2020年第38周（9月21日-9月26日）深圳有两个住宅项目开盘，其中光明电建洺悦府开盘即售罄；2020年第39周(9月21日-9月27日）深圳有七个项目开盘，整体去化约八成。

其实这种观望情绪并不只存在于深圳。据中指数据CREIS，今年“中秋”期间（9月19日-21日），部分重点监测城市商品住宅成交面积较去年同期下降69%，与去年“中秋”假期低基数相比，亦下降39%。

下降的主要原因在于房地产监管环境依旧较严，多地调控政策逐渐显效，导致购房者置业意愿快速下滑，市场观望情绪浓厚，商品住宅成交规模有所下降。

购房情绪不强，专家预计今年金九银十的成色较弱

深圳的新房大量入市去化艰难的另一边，还有不少去年没排上队网签的准业主在申请退房：“去年热情高涨想着买到就是赚到，现在突然发现自己似乎要‘站岗’了，很后悔，想着挽回一点损失”。

没买的人在观望，已经买了的却想退。南都记者在调研过程中也发现，“退房并不是特例”。

“不退房，担心房子未来的投资潜力受影响，明年的限价红利更大，或许错过更好的机会。一旦退房，相当于浪费了一个名额，二套变三套，首付由五成变七成；自己的积分能不能买到核心区的红盘？”南都记者看到王女士9月初在某论坛发布的内容，据了解这套位于龙华的房子总价大概610万左右，预计2023年交房。

这个项目在去年是深圳最热销的楼盘之一，开盘一房难求，当天售罄。王女士告诉记者，“当初买房的时候大家都抢，自己当时就没空考虑那么多。”

后续记者了解到，项目方面也发出了同意解除双方签订合同的声明。

“退房的都是一些关外的房源，闹着要退的人说是因为房屋质量、学位问题，其实我觉得就是本质价格问题”，罗湖区某项目案场中介告诉记者，“房子本身问题可能没那么大，重点是业主后悔当时买的价格太高了”。

该中介还告诉记者，今年宝安、龙华等一些泡沫较大的地方报价下调明显。比如宝安前海会展片区普遍都下调了两个点，龙华汇龙湾有房源直接降价150万、金亨利首府出现87平的房源放盘价低于1200万，同户型差价150万以上……

近日国家统计局发布《2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，深圳二手房价格环比下跌0.4%，已连续4个月下跌！

对于后续市场的情况，中原地产首席分析师张大伟认为，金九银十预计将是最近多年来最冷清的一年房地产市场，多家房企资金链压力大，不排除后续出现明显降价的可能性。楼市已经明显的进入了下行通道。

同时，张大伟还提醒购房者：在投资属性影响下，楼市只有夏天和冬天，要么火热，买到就赚，要么开始全民维权。深圳最典型，已经开始出现了成交量极度萎缩，价格下调现象。信贷收的太紧，市场信心开始全面变化，最近要当心了。

即将进入2021年最后一个季度，深圳楼市当前政策环境仍然偏紧。易居研究院智库中心研究总监严跃进也对外公开表示，当前政策调控下购房者仍在观望，二手房东对于价格仍存幻想并不会主动降价加快销售。这导致今年金九银十出现的概率很小，金九银十的成色会比较弱。