地产下半场，房企稳健前行的“招商蛇口”范本

远行者稳进，稳健者远行。

9月18日，于海南三亚举办的博鳌房地产论坛上，招商蛇口荣获“2021年度影响力，城市和园区综合开发运营服务商”；

9月14日，2021中国房地产业战略峰会在上海举行，招商蛇口获得“2021中国房企综合实力TOP8”；

9月13日，“中购联中国购物中心国际论坛”召开，会上发布2021年中购联购物中心行业2021年度专业竞争力榜单，招商商管荣登“Golden Mall中购联购物中心行业2021年度商业管理公司卓越榜”；

同日，深圳市物业管理行业协会发布了2021年深圳市物业服务综合发展领先企业数据研究结果，招商积余凭借较强的综合实力以及良好的发展态势，位列深圳市物业服务领先企业综合发展数据第二名。

8月份在披露中期业绩的时候，招商蛇口便在财报中提到——2021年下半年，招商蛇口将持续加强区域、城市与板块聚焦，围绕核心都市圈、重点城市群进行深耕细作，以“一城一模板”、“一业态一模板”等专项工作的升级迭代为抓手，坚持绩效优先，聚焦强调股东回报水平的提升，持续深化提质增效，向管理要效益。

9月9日，招商蛇口刚刚发布的2021年前8月销售简报说明，招商蛇口今年成色十足，“说到做到”。

2021年1-8月，招商蛇口累计实现签约销售面积939.13万平方米，同比增加31.93%；累计实现签约销售金额2176.32亿元，同比增加35.70%。

招商蛇口在中期财报里提到，报告期内，在“房住不炒、因城施策”总基调下，国家陆续出台多项房地产调控政策，包括三道红线、房地产贷款集中管理和两集中供地等，针对地方政府、房企、银行三个主体全面监测和调控，对房地产行业的政策调控基本形成完整闭环，房地产行业在存量大周期下进入严监管时代。

而在地产行业整体下行的严峻背景下，稳健前行且多元化发展的招商蛇口越走越“轻”，自然也给房企们的下一步提供了一个非常值得观察和学习的“招商蛇口”范本。

【01，有质量的基本盘增长】

看招商蛇口的中期财报，有质量的基本盘增长十分亮眼。

2021年上半年，招商蛇口销售额同比上升59.9%至1769.76亿元，销售面积为770.22万平方米，较去年同期上升54.88%，年初招商蛇口提出3300亿元销售目标，上半年销售目标完成率达53.6%。

财报数据显示，上半年招商蛇口的销售业绩主要来自于一二线城市，并且其城市深耕已取得阶段性成效，上半年，招商蛇口在苏州、合肥、南京、上海、深圳、南通、大连、西安、东莞、烟台、绍兴等11个城市，销售额都已进入当地TOP10。

土储方面，上半年累计获取土地63宗，新增土地面积390.45万平方米，总计容建面883.56万平方米，权益面积560.32万平方米，一二线核心城市投资比例超过60%。并且，在上半年新获取的项目中，85%的项目预期能够实现在年内开盘，对年度销售目标达成增添保障。

与此同时，可以看到招商蛇口上半年的财务状况持续稳健，不仅营业收入增长强劲，净利润表现亮眼，负债水平也处于行业低位。

2021年上半年，招商蛇口实现营业收入446.57亿元，同比大增83.62%，净利润42.51亿元，同比大增365.32%，毛利率25.80%同比增加1.95个百分点，净利率为13.05%，盈利能力较上年同期增加7.94个百分点。

要知道，当下房地产行业增收不增利现象普遍，即企业在营业收入、利润同比均获增长的同时，毛利率却出现了下降。

统计数据显示，今年上半年，50强房企的平均毛利率为22.41%，比去年上半年同比下降了5.69个百分点，而排名前50家房企中，仅有3家房企毛利率维持正增长，招商蛇口则是其中之一。

事实上，即使是已经出台一年有余的“三道红线”，并且这一年来各大房企各显神通持续努力地降杠杆、降负债，有7家房企成功实现了降档。但在50强房企中，仍有22家房企为“黄档”，5家房企为“橙档”，2家房企为“红档”，仅有21家房企位列安全区间的“绿档”。

当然，财务表现优秀的招商蛇口，持续符合“三道红线”标准，自“三道红线”出台以来，一直属于“绿档企业”。

截至2021年6月末，招商蛇口持有的现金及银行存款达841.6亿元，同比上升29.8%，现金流表现优秀。此外，2021上半年招商蛇口的销售回款增长幅度明显提高，其经营性现金流为27.7亿元，去年同期为-29.9亿元，2021年上半年经营性现金流同比大增192.75%。

【02，多元化发展提供了更大想象空间】

每家房企都有本不同的生意经，除了一如既往优秀的基本盘，招商蛇口稳健航行的“秘密”，还藏在了其多元业务里。

在今年的中期报告中，招商蛇口认为，在行业竞争日趋充分和新常态化调控下，纯开发业务的利润率下行压力加剧。房地产企业一方面需针对不同城市市场的分化格局制定更具针对性的经营策略，另一方面需积极向管理要红利，寻找新赛道，布局大资管时代。

作为一直致力于成为“美好生活承载者”的招商蛇口，一直以来从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级三个角度为城市发展与产业升级提供综合性解决方案，为客户的生活以及工作配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。

上半年，在城市功能升级方面，招商蛇口在全国邮轮港口进行网络化布局与商业模式复制，实现“船、港、城、游、购、娱”一体化联动管理，构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈，目前已初步完成在深圳、厦门、湛江、上海、天津等沿海城市的布局。同时，招商蛇口也正在打造集展览、会议、活动(赛事、演艺等)、餐饮、购物、办公、服务等于一体的全球最大会展中心——深圳国际会展中心。

在生产方式升级方面，招商蛇口表示：“公司聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务，为产业创新赋能。从产业研究、产城规划到产业聚集、园区运营，从主题园区、特色产业带到生态型片区，招商蛇口赋予产业繁盛生长的能量，为城市经济多元化发展带来源源不断的活力。”

另外，招商蛇口在年报中表示，在聚焦精品住宅开发的同时，公司的持有类业务也进入了蓬勃发展期：集中商业产品覆盖海上世界、花园城等产品线，长租公寓三大产品线已全面覆盖国内一线及核心二线城市，在深圳、广州、武汉、杭州、嘉兴、南通、常熟等城市落地养老公寓、观颐之家、美仑健康中心等大健康产品与服务。

截至2021年6月末，招商蛇口已基本完成持有经营物业“专业化、垂直化”的组织架构变革，以“一业态一模板”为抓手提升集中商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘能力，逐步补齐持有业态经营短板，在持有物业发展与管理逻辑上形成管理闭环。

如今，招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，已是招商局集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台。

总的来看，招商蛇口的多元业务欣欣向荣，其综合发展模式不仅让自身在房地产的下半场走得更稳，也为其挖出了一条“护城河”，并提供了下半场的“攻城器”。

下半年开始，招商蛇口的下一段航程和目标，均值得讲一个更大的故事，也给了外界更多的想象空间。