直击博鳌丨郝一斌：坚守稳健初心，共谋发展之道

9月16日-18日，中国房地产全行业论坛——博鳌房地产论坛在海南隆重举行。本届论坛以“理性与稳健·房地产的改变”为主题，近千名房产行业领袖、顶级专家共聚一堂，针对市场环境以及发展趋势，围绕“代建行业该如何稳健发展”的重要课题贡献智慧和力量。

◎金地集团副总裁郝一斌先生出席论坛活动

◎ 金地集团副总裁郝一斌先生作《坚守稳健初心，共谋发展之道》主题演讲

金地集团副总裁、金地管理董事长、东南区域公司董事长郝一斌先生受邀出席此次论坛，并作《坚守稳健初心，共谋发展之道》主题演讲。在本次演讲中，郝总深度分析下半年房地产的发展走势，分享了金地这几年稳健经营的成果和心得体会，并表示行业已经正式进入了淘汰赛，金地愿与大家一起共谋发展、共创价值，探寻共赢之道。

☞金地集团副总裁郝一斌先生主题演讲精彩瞬间

01周期见底，行业进入淘汰赛

郝总在演讲中重点对下半年房地产行业走势做出了分析和预测。他指出，下半年房地产大概率出现以下三种状况：一，融资仍将从严从紧，现金流压力大；二，信贷集中管理，回款压力继续增大；三，销售市场承压，下半年成交量大概率下降。

郝总表示，从2019年开始，房地产贷款增速已经在逐步下降，但是因为2020年特殊的疫情，政府通过一些货币政策来对冲宏观经济下行，所以在2020年的前三季度，房地产贷款余额获得较大放量。但随着2020年下半年市场开始回暖，央行连续推出“三道红线”和“房地产贷款余额集中管理制度”，受这些政策影响，到了2021年一二季度，房地产贷款余额已经大幅下降。所以，地产公司的现金流压力在逐步加大。

◎ 金地集团副总裁郝一斌先生预测下半年房企融资趋势

通过对2021年新增个人住房贷款金额与住宅销售额拟合分析，郝总指出，目前国内个人住房按揭贷款，有一个总额的管理，即不能超过总体信贷余额的20%。而从数据分析可知，下半年新增个人住房贷款金融大概率同比减少，下半年房企将存在较大回款压力。

郝总指出，近两年来整个房地产行业的增速已经放缓，再受个人信贷总额控制影响，今年下半年的下降是一个确定性的事情。总量增速已经见顶，从周期上看，房地产已经从竞速赛进入淘汰赛，行业的去清是大势所趋。

02平衡发展，稳健经营

在行业见顶，进入淘汰赛的新趋势下，企业该如何应对？

郝总为大家分享了金地的经营之道，主要集中在四个方面：平衡发展，稳健经营；深耕广拓，精准投资；深研市场，提升管理；多元布局，“两商”转型。

郝总认为，地产企业的平衡发展非常重要。地产企业、地产行业是一个高风险行业和周期行业，企业要尽可能把握周期，但不可能百分之百掌握周期，认知和把握会有偏差，所以要留有余地，有相对平衡的财务指标和效率指标。

郝总以金地集团举例，金地在行业内被称为理科生，经营一直很稳健，在“三道红线”出台之前，已经对资产负债率、净资产负债率和现金短债比都进行自我限制，近五年都没有突破三道红线，同样实现了5年25%的高速复合增长。

◎ 金地集团近5年“三道红线”均达标

郝总指出，目前房地产市场是一个箱体运动，“一城一策”之后，市场的波动进一步加大，如果聚集于某一区域或者某一类城市拿地，风险较大。所以金地采取以一二线城市为主的方式，多元布局，同时精准投资，以降低经营风险。数据显示，21年上半年金地拿地溢价率仅13.88%，优质的城市布局和土储结构，为金地未来规模和业绩的稳健增长奠定了坚实的基础。

◎ 金地集团副总裁郝一斌先生分享近几年金地集团拓地策略

“在投资和经营上，除了追求高增长的效率，对安全应该有适当的考虑，做一个更平衡的投资结构。从我们的实践来讲，我们认为投、产、销是一体的。大家可能觉得这说的是以销定产、以产定投，这只是反馈路线的一条，这是不闭环的，还有一条就是你怎么看这个市场，其实你的投资不要单纯地跟着市场情绪去走，市场经常是给你挖坑的。”郝总认为，一定要研究清楚市场的大小库存，发现市场规律，通过持续提升精细运营水平确保经营目标的实现。

◎ 金地投产销一体化策略

在多元化业务布局上，金地在保持稳健经营风格的同时，通过聚焦新产业能力，充分发挥科技优势，着力打造“以前沿科技为驱动，拥有特色产业能力的‘两商’形象”。

“我们的转型目标有两个，一个是综合型的城市服务商，一个是产城融合的新区发展商。对于一个成熟的城市，我们更希望我们有更多品类的投资，能够提供更好的城市综合服务；对于新区，我们希望我们的产业投资能力和我们的科技园运营能力，能带领我们走出一条产城融合的新区发展之路，当然这里面我们也有更多的手段，包括工业化、信息化和科技化，这也是行业的共识。”

◎ 金地新品牌形象——“两商”策略

“经营房地产企业就像一场长跑。房地产行业20年、30年走下来，我们发现这个过程中也有很多超车者，但是稳健地在这个赛道上长跑的，很多都是老面孔。我们更多的理解是一场长跑，以不危害行业的体制机制作为基本的原则”郝总总结道。

03共谋发展、共创价值、共赢未来

演讲的最后，郝总指出，金地集团有非常稳健的发展，也希望通过并购、股权合作、项目合作等多种模式，从资金到信用、项目策划、设计、销售管理、供应链管理、运营管理、物业管理、招商管理等方面，与更多的合作伙伴携手发展，把金地发展30多年积累的经验和资源、管理体系、管理经验与合作伙伴分享，通过创造价值实现共赢。

坚守稳健初心，共谋发展之道。金地集团在行业充满危机与挑战的时代，从容不迫稳健前行，以多元和创新在行业中引领高质发展。依托金地集团30余载匠心经营，金地管理作为集团多元化战略部署企业之一，承袭金地丰富的开发管理经验，将以专业深耕代建之道，以诚挚服务与企业共谋未来，携手构筑房地产行业稳定发展的基石。

（开发商供稿）