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直击博鳌丨郝一斌:坚守稳健初心,共谋发展之道

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9月16日-18日,中国房地产全行业论坛——博鳌房地产论坛在海南隆重举行。本届论坛以“理性与稳健·房地产的改变”为主题,近千名房产行业领袖、顶级专家共聚一堂,针对市场环境以及发展趋势,围绕“代建行业该如何稳健发展”的重要课题贡献智慧和力量。

金地集团副总裁郝一斌先生出席论坛活动

◎ 金地集团副总裁郝一斌先生作《坚守稳健初心,共谋发展之道》主题演讲

金地集团副总裁、金地管理董事长、东南区域公司董事长郝一斌先生受邀出席此次论坛,并作《坚守稳健初心,共谋发展之道》主题演讲。在本次演讲中,郝总深度分析下半年房地产的发展走势,分享了金地这几年稳健经营的成果和心得体会,并表示行业已经正式进入了淘汰赛,金地愿与大家一起共谋发展、共创价值,探寻共赢之道。

☞金地集团副总裁郝一斌先生主题演讲精彩瞬间

01周期见底,行业进入淘汰赛

郝总在演讲中重点对下半年房地产行业走势做出了分析和预测。他指出,下半年房地产大概率出现以下三种状况:一,融资仍将从严从紧,现金流压力大;二,信贷集中管理,回款压力继续增大;三,销售市场承压,下半年成交量大概率下降。

郝总表示,从2019年开始,房地产贷款增速已经在逐步下降,但是因为2020年特殊的疫情,政府通过一些货币政策来对冲宏观经济下行,所以在2020年的前三季度,房地产贷款余额获得较大放量。但随着2020年下半年市场开始回暖,央行连续推出“三道红线”和“房地产贷款余额集中管理制度”,受这些政策影响,到了2021年一二季度,房地产贷款余额已经大幅下降。所以,地产公司的现金流压力在逐步加大。

◎ 金地集团副总裁郝一斌先生预测下半年房企融资趋势

通过对2021年新增个人住房贷款金额与住宅销售额拟合分析,郝总指出,目前国内个人住房按揭贷款,有一个总额的管理,即不能超过总体信贷余额的20%。而从数据分析可知,下半年新增个人住房贷款金融大概率同比减少,下半年房企将存在较大回款压力。

郝总指出,近两年来整个房地产行业的增速已经放缓,再受个人信贷总额控制影响,今年下半年的下降是一个确定性的事情。总量增速已经见顶,从周期上看,房地产已经从竞速赛进入淘汰赛,行业的去清是大势所趋。

02平衡发展,稳健经营

在行业见顶,进入淘汰赛的新趋势下,企业该如何应对?

郝总为大家分享了金地的经营之道,主要集中在四个方面:平衡发展,稳健经营;深耕广拓,精准投资;深研市场,提升管理;多元布局,“两商”转型。

郝总认为,地产企业的平衡发展非常重要。地产企业、地产行业是一个高风险行业和周期行业,企业要尽可能把握周期,但不可能百分之百掌握周期,认知和把握会有偏差,所以要留有余地,有相对平衡的财务指标和效率指标。

郝总以金地集团举例,金地在行业内被称为理科生,经营一直很稳健,在“三道红线”出台之前,已经对资产负债率、净资产负债率和现金短债比都进行自我限制,近五年都没有突破三道红线,同样实现了5年25%的高速复合增长。

◎ 金地集团近5年“三道红线”均达标

郝总指出,目前房地产市场是一个箱体运动,“一城一策”之后,市场的波动进一步加大,如果聚集于某一区域或者某一类城市拿地,风险较大。所以金地采取以一二线城市为主的方式,多元布局,同时精准投资,以降低经营风险。数据显示,21年上半年金地拿地溢价率仅13.88%,优质的城市布局和土储结构,为金地未来规模和业绩的稳健增长奠定了坚实的基础。

◎ 金地集团副总裁郝一斌先生分享近几年金地集团拓地策略

“在投资和经营上,除了追求高增长的效率,对安全应该有适当的考虑,做一个更平衡的投资结构。从我们的实践来讲,我们认为投、产、销是一体的。大家可能觉得这说的是以销定产、以产定投,这只是反馈路线的一条,这是不闭环的,还有一条就是你怎么看这个市场,其实你的投资不要单纯地跟着市场情绪去走,市场经常是给你挖坑的。”郝总认为,一定要研究清楚市场的大小库存,发现市场规律,通过持续提升精细运营水平确保经营目标的实现。

◎ 金地投产销一体化策略

在多元化业务布局上,金地在保持稳健经营风格的同时,通过聚焦新产业能力,充分发挥科技优势,着力打造“以前沿科技为驱动,拥有特色产业能力的‘两商’形象”。

“我们的转型目标有两个,一个是综合型的城市服务商,一个是产城融合的新区发展商。对于一个成熟的城市,我们更希望我们有更多品类的投资,能够提供更好的城市综合服务;对于新区,我们希望我们的产业投资能力和我们的科技园运营能力,能带领我们走出一条产城融合的新区发展之路,当然这里面我们也有更多的手段,包括工业化、信息化和科技化,这也是行业的共识。”

◎ 金地新品牌形象——“两商”策略

“经营房地产企业就像一场长跑。房地产行业20年、30年走下来,我们发现这个过程中也有很多超车者,但是稳健地在这个赛道上长跑的,很多都是老面孔。我们更多的理解是一场长跑,以不危害行业的体制机制作为基本的原则”郝总总结道。

03共谋发展、共创价值、共赢未来

演讲的最后,郝总指出,金地集团有非常稳健的发展,也希望通过并购、股权合作、项目合作等多种模式,从资金到信用、项目策划、设计、销售管理、供应链管理、运营管理、物业管理、招商管理等方面,与更多的合作伙伴携手发展,把金地发展30多年积累的经验和资源、管理体系、管理经验与合作伙伴分享,通过创造价值实现共赢。

坚守稳健初心,共谋发展之道。金地集团在行业充满危机与挑战的时代,从容不迫稳健前行,以多元和创新在行业中引领高质发展。依托金地集团30余载匠心经营,金地管理作为集团多元化战略部署企业之一,承袭金地丰富的开发管理经验,将以专业深耕代建之道,以诚挚服务与企业共谋未来,携手构筑房地产行业稳定发展的基石。

(开发商供稿)

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