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坚持“房住不炒” 第二批集中供地密集启动

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9月8日,作为土拍规则调整后首个重启集中供地的城市,福州最终成交14宗地块,成交总额76.07亿元。此外,另有2宗地块流拍,5宗地块终止出让,福州第二批集中供地正式收官。同日,青岛迎来第二次集中土拍首日,32宗地块均以底价出让,总金额约为142.55亿元。

“双集中”供地政策是房地产调控长效机制的重要举措,目的是更好地稳地价、稳房价。由于部分热点城市首批供地时溢价较高,多宗封顶,让本应早已启动的热点城市第二批集中供地计划在8月初按下“暂停键”,重新调整拍卖规则。限制溢价、触顶摇号、禁“马甲”、竞品质、竞现房销售面积……政策工具箱实招频出。

集中供地出让规则生变

今年5月,热点城市首批集中供地纷纷启动。北京首批30宗宅地最终以1109.71亿元的价格成功出让,地块平均溢价率6.4%。杭州57宗土地成功出让,44宗地达到封顶价,总成交额1178.2亿元。重庆46宗土地成功出让,其中22宗土地溢价率超过50%,最高达130%。

“畸高的溢价率和不断上涨的地价,违背了当时集中供地‘稳房价’‘稳地价’政策的初衷。”有关人士表示,由于部分热点城市房地产市场热度高,房企参拍集中,控制土地价格难度较大,相关部门临时叫停了第二批集中供地,要求调整土地出让规则,引导房企理性参与二批次地块竞买。

降低“面粉”价格是控制“面包”价格的前提。就出让规模来看,贝壳研究院统计的11个城市在第二批次出让的住宅规划建面合计为4919万平方米,相比首批次增长8.8%。其中,深圳、厦门和青岛供应分别增长209.09%、167.1%、114.16%。

在土地价格方面,业内人士表示,对于土地溢价率,有关部门明确单宗住宅用地溢价率不得超过15%,决不允许通过提高起拍价方式调整溢价率,严格控制城市楼面价新高。

根据重庆第二批集中供地集中出让的42宗土地,起始出让总价约316亿元,溢价率不高于15%。天津将出让的61宗地块,从首批次溢价不高于50%下调至不高于15%;深圳第二批集中供应地块溢价率上限统一由45%降至15%。杭州一般地块溢价率上限由20%调整为15%。南京新规最高溢价率由之前的30%下调至15%。

保利投顾研究院表示,全国多城二轮供地规则的改变,更加聚焦于“控溢价”“房企资质”和“住房品质”上,取消配建等规则的改变,意味着调控从单纯“稳住地价”向“稳住实际地价”转变。

严控资金来源

第二批集中供地对于参拍房企资金的要求明显提升。9月8日,西安发布的第二次集中土地出让公告明确,参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保和其他相关融资便利等,购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借贷或预付款,购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款,购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

北京方面,要求竞得人及该宗地项目公司不得以任何直接或间接的形式,将其股权或投资权益转移给该宗地其他参与摇号的竞买人及其关联方。

武汉明确,同一企业及其控股的各个公司,不得参加同一宗地的竞买;并且将加强购地资金来源审查,竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等,并且还将强化企业诚信档案管理。

一位房企人士表示,对于开发企业资质和资金来源审查的要求,可最大限度避免非法资金进入房地产领域,有利于为稳健、理性的企业创造更加公平的竞争环境,维护“三稳”目标。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示,明确竞买企业需具有房地产开发资质、土地款需均为竞买人自有资金、禁马甲公司,能有效降低非开发类企业参与住宅用地炒作的现象,叠加严控自有资金来源,能更有力减少房企借联合开发提高拿地资金杠杆的风险与隐患。这也让中小规模房企、本土房企均有机会竞地成功,形成多元竞争局面。

“提质”成土拍标配

值得一提的是,此次北京创新引入“竞现房销售面积”规则;杭州也有10宗地明确要求现房销售。武汉方面,在地价到达上限后,将依次采取“竞地价款的付款进度”“竞现房销售的比例”“竞全装修房屋的比例”等三种方式,优选履约能力高、资金实力强的开发企业参与项目建设。

一位房企人士表示,现房销售更考验企业的融资和成本控制能力,促进企业不断提升自身运营能力和管理水平,推动整个行业高质量发展。同时,也可从一定程度上降低房屋集中上市可能带来的市场风险,促进房屋分批次有序供应。

潘浩表示,对购房者而言,现房销售能更直观地确保质量和品质,保障消费者权益;对开发商而言,现房销售无疑对资金周转能力有更严格的要求。资金实力不足以及资金运转不健康的企业将逐渐退出市场。

值得一提的是,多个城市取消竞配建,同时增设定品质、竞品质等要求。其中,南京、成都增设定品质,青岛、沈阳竞拍规则调整为“限地价+竞品质”。

以北京为例,北京第二次集中供地的43宗地块中,36宗地为竞品质宗地,其占比84%,相比于首轮8宗地,占比27%有明显提升。

潘浩表示,7月,住建部已明确肯定北京竞品质的举措,从已出台第二次集中供地规则的城市来看,多数城市已将竞品质作为土拍市场的重要规则之一,未来有望在更多城市扩容,竞品质方案或成为土拍市场的标配规则。

此外,部分城市上调保证金比例、禁止合作开发等规则,比如杭州保证金比例统一上调至20%,苏州保证金比例统一上调至50%,南京部分地块禁止合作开发。强化违规惩处,青岛、苏州明确提出违规竞买人3年内不得参与土拍。北京方面还规定,拿地企业在开发建设过程中若有违法违规行为,或企业原因出现群诉群访和负面舆情的,将取消其竞买资格。

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