未来之城，你有几副面孔？

三次造访之后，9月5日下午，王瑜（化名）终于下定决心，定下了海口龙湖光年的一套SOHO产品。

“我就住在马路对面，等房子交付了，再把工作室搬过来，从此居住、办公、娱乐、消费，步行5分钟就能解决，不仅方便，关键还经济、环保。”从签下认购协议那一刻王瑜脸上的笑容中不难看出，她已经开始畅想未来的生活图景。

对于王瑜来说，梦想照进现实，是从龙湖在海南布局的第一个TOD项目——海口龙湖光年落地开始的。

其实，不仅仅是王瑜，也不仅仅是在海口，随着有近20年TOD开发经验的龙湖业务版图逐步拓展，一个又一个TOD在海口、广州、东莞等华南核心城市拔地而起，更多期待提高生活品质的人，更多期待解决“城市病”、提高运行效率的城市，都在盼望着龙湖带来的改变。

发展的城市和转向的行业

购置一套属于自己的办公资产，是从事咨询工作的王瑜在去年年底冒出来的想法，彼时，她正在为即将上涨的办公室租金而烦恼。

“去年年中《海南自由贸易港建设总体方案》出台后，可能是大家都看好海南未来的发展吧，各种公司一下子就涌进来了，我租的办公室所在的写字楼，原本还有蛮多空置的，但很快就满了。”在王瑜看来，市场的火热是房东提出要上调其办公室租金最主要的原因，而手里当时正好有些富余资金的她，决定干脆买套房子来做工作室。

“区位要好，交通要方便，配套要齐全，更关键的，作为工作室，还要有面儿，看来看去，也就龙湖光年最合适了。”在国内外不少大城市工作生活过的王瑜说，龙湖光年最打动她的，其实是其TOD的属性。

（海口龙湖光年效果图）

“可能在现阶段，我们能看到的，是这个体量超过80万㎡，涵盖天街购物中心、商业步行街、高端写字楼、品质酒店等诸多业态的综合体营造的功能完善的生活圈。但我相信，随着城市发展，TOD未来能给海口带来的远不止更便捷的生活体验，它会成为城市的门户，更是城市未来交通问题的一个良好解决方案。”王瑜说。

王瑜的看法，并非没有根据。

所谓TOD模式，是以交通枢纽为轴心，在步行10分钟范围之内，打造一个城市中心，实现集办公、购物、文化、教育、娱乐、居住等为一体。“说白了，就是围绕生活和工作两个基本半径，将公共交通和城市综合体衔接融合，更加高速高能地实现两者的场景转换。“在不少业内人士看来，改革开放40年多年来，持续攀升的城镇化率虽然促进了经济增长，但也伴生了交通、能源、环境、空间等方方面面的“城市病”问题，“从国内外的实践经验来看，无论是要实现城市可持续发展，还是从提高土地利用效率来说，依托公共交通，尤其是轨道交通的TOD，都是一剂良方。”

事实也确实如此，在新型城镇化的进程中，为了解决“城市病”，轨道交通的发展正加速前行。数据显示，截至2020年年底，国内已有45个城市在运营轨道交通，运营路线244条，运营总里程达到7969.7公里，仅当年新增运营线路长度，就达到了1233.5公里。

而更不能忽视的，是城市房地产业的发展重点，也正在从单纯的住宅产品供给向多元的城市运营服务转变。

以轨道站点周边开发为契机，以TOD开发模式为导向，引导城市房地产业从住宅建设向综合服务转变，正成为城市化提质增效的重要支撑。

坚定的TOD探索者

虽然自上世纪90年代初提出后，TOD模式已经被纽约、伦敦、东京、哥本哈根等众多国际化大都市印证有效，且展现出对未来城市发展的巨大应用前景，但理想很丰满，现实很骨感：操盘这类项目，对开发企业多业态开发能力、组织能力、持续运营能力等，都有着极高的要求。

"成本控制、工程进度、财务、运营方面，任何一环节出现问题，都会影响到整个项目。"在业内人士看来，TOD因牵涉多方利益且设计方案复杂，对开发者的全局性考量能力和综合性协调能力要求很高，因而目前国内敢于践行TOD的企业并不算多。

龙湖显然是其中最具代表性的一个。

（重庆北城天街）

早在2003年首个商业项目重庆北城天街建造之初，龙湖集团就投资建设了当时全市首个商圈内出租车枢纽站，对购物和交通场景进行连接，方便了消费者，开始了TOD的探索。到2009年龙湖开始新一轮战略规划时，更是坚定不移地走上了持有商业的道路，并有意识地将商业项目结合轨道站点选址建设，甚至结合铁路车站做站城一体化的融合。

如今，龙湖更是实现了TOD模式与旗下六大主航道业务及创新业务的深度融合、有机共生。

作为TOD的积极践行者，截至目前，龙湖持有TOD项目70余个，以TOD为核心的全业态开发面积超1000万平方米。其中，不乏重庆龙湖光年这样在国内TOD领域具有标杆意义的项目。

（重庆龙湖光年效果图）

作为国内第一个高铁TOD站城一体项目，重庆龙湖光年通过上下叠合链接五条轨道交通，凭借7层空间融合高铁、轨道、公交、城市广场、购物中心、办公等城市功能，实现"站城一体化"，让TOD模式由从前的"以交通功能为主"进化为"以城市功能为主"，亦让其所在的沙坪坝如今与朝天门齐名，成为重庆城市文化地标。

从2003年TOD模式的初探，到中国首个高铁TOD站城一体项目重庆龙湖光年面世，龙湖的TOD探索之路，与中国的TOD发展进程同步。

在轨道交通发展的加速度中，龙湖一次次更新和优化战略"操作系统"，专业的团队、多业态的协同、稳健的财务策略，都成为其在这条赛道上领跑的支撑力量。

2020年9月，中国城市公共交通协会与中国房地产业协会共同组织编制《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》及《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》正式发布，这是中国首个TOD团体标准。

而龙湖，是唯一参与编制的开发企业。

未来生活该是什么模样？

今年春节，回重庆老家的过年的王瑜，专程赶到重庆龙湖光年的观景平台，亲眼见证了“高铁穿楼”这一网红奇观。

“楼下是呼啸而过的高铁和进进出出的人潮，楼上是熙熙攘攘的购物中心和写字楼，我记得当时我还跟朋友说，这就很‘赛博朋克’，这才是未来城市的模样。”王瑜笑着说，可能正是这一次的经历，让她对TOD有了一个具体且清晰的认知，也开始重新审视自己曾经每天路过的海口龙湖光年的未来，“自贸港建设力度这么大，海口的发展也是日新月异，我相信在不久的将来，这种繁华的景象在海口龙湖光年也会上演。”

和王瑜一样，不久前在东莞龙湖金地·天曜城购买了一套四居室的徐晓（化名），也已经开始对未来轨道交通加持的一站式生活体验，充满期待。

（龙湖金地·天曜城效果图）

2020年4月，龙湖金地联合体取得东莞火车站TOD地块，龙湖金地·天曜城随之诞生。

徐晓说，之所以选择这个项目，是因为这里有他期待的未来生活方式，“通勤有地铁二号线，跨城出行有广深城际铁路，休闲娱乐、购物消费有天街，都是步行即达，根本不需要开车出门，经济、方便、低碳，在日益拥挤的城市，我觉得这才是未来生活该有的样子。”

这样的生活，也是朱洋（化名）所期待的，眼下，他正密切关注着广州龙湖·金地天峯项目的开盘信息。

（广州龙湖·金地天峯效果图）

位于广州市番禺区政务服务中心北侧的龙湖·金地天峯，规划总建筑面积45万㎡，拟打造为集客运、公交首末站、地铁于一体的TOD商住综合体，建成后将实现从轨道交通到集中商业、公交客运站、住宅区的无缝衔接。

“吃、穿、用、住、行，生活在城市的我们无非就这几个主要的需求，在这里，都可以得到满足，我觉得这种体验就很好，更方便、更舒适、生活也更有品质。”朱洋笑着说，在广州工作了8年，他已经深深爱上了这座城市，这一次，他觉得离过上自己想要的生活，已经近在咫尺。

“我们讲‘空间即服务’战略，其中很重要的一点，就是以城市中人的行动和需求为本，形成场景的聚合，将有内容的空间和有需求的消费动因结合而形成‘超级’连接，从而提高城市运行的效率。”在龙湖集团相关负责人看来，在未来的城市发展中，连接着高铁、轨道、公交多路网，使城际、城区内畅外连，且集工作、商业、文化、教育、居住等核心资源于一体的TOD模式，优势是不言而喻的。

“做TOD，我们的想法其实很简单，想和城市一起生长，想服务好老百姓的各种需求，让大家有更多的时间去享受生活的美好。”该负责人说。

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