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部分一线城市房贷收紧 个人房贷审批难度加大

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今年年初以来,部分热点城市的楼市热度有所升温。在此背景下,国有银行率先开始上调房贷利率。而随着各地楼市调控政策的不断加码,银行的房贷利率也呈现上升趋势。

除了房贷利率的上调,近期《证券日报》记者还注意到有不少购房者在为房贷而发愁。而市场上更是一度有银行“停贷”的传言,引发高度关注。记者通过走访调查北京部分银行网点贷款情况后发现,“停贷”传言虽然不实,但个人房贷审批流程确实更加严格了。

个人房贷审批流程趋严

《证券日报》记者以普通工薪购房者的身份走访了北京部分银行网点,发现目前北京地区的个人房贷审批难度确实较之前有所加大。

“您这种情况目前贷款有一定难度,无论是新房还是二手房都需要等待审批,明年初的话可能会好一些。”某股份制银行业务经理对记者表示。记者随后追问该经理是否因为贷款额度吃紧而导致贷款困难,该经理表示,“目前的时间点确实比较尴尬,即使您现在申请通过了,可能放款也要等来年了。”

记者走访的北京某城商行网点个贷经理告诉记者,“无论您申请组合贷还是纯商贷,都需要等待较长的放贷时间。与其说额度紧张,不如说是我们审批比较严格,是否放款以及放款的速度跟购房者自身的资质关系较大。”

其实这种情况不仅在北京发生,记者注意到,近期一线城市的房贷普遍开始收紧。记者分别致电了上海、深圳、广州的银行咨询个人贷款买房问题。得到的普遍反馈是,目前的房贷审批较严,放款时间不确定。

记者了解到,个人房产按揭贷款是银行的优质业务,而一线城市房产因较高的流动性与抗跌性,更是各家银行放贷业务倾斜的重点。所以即使在房地产行业调控的情况下,一线城市的按揭贷款额度历来相对宽松。

为何近期一线城市的银行纷纷不约而同收紧了房贷的放款速度呢?上海中原地产市场分析师卢文曦对《证券日报》记者分析了两点原因。他表示,“一方面是今年上半年楼市销售情况良好,所以银行的房贷发放较快,但是银行是有房贷额度指标的,部分商业银行上半年指标就用得差不多了,因此下半年额度就会比较紧张。另一方面,银行需要配合楼市调控的相关政策,因此收紧贷款的额度,进行较严格的管控。”

IPG中国区首席经济学家柏文喜对《证券日报》记者表示,目前一线城市出现房贷收紧,或许并非完全是因为贷款额度有限所致,说明房地产调控力度和措施在进一步加码,这样一来,一方面可以加强对行业的调控,另一方面也稳定和防范了涉房金融风险。目前房地产行业的定位与方向已经发生了根本性变化,或许预示着房地产行业彻底变革时代即将到来。

那么在房贷收紧的情况下,对于刚需购房者是否会造成一定的影响呢?铜陵学院经济学副教授芮训媛对《证券日报》记者表示,房贷收紧势必会削弱部分民众的购房能力,尤其对刚需族会产生一定的不利影响。因此银行需要加强甄别购房者的刚需和投资需求,合理利用大数据等技术来实施精准放贷。

下半年房贷调控趋严难改变

除了房贷在不断收紧,房贷的利率也呈现上调趋势。记者通过致电银行和房地产中介调查发现,目前北、上、广、深的房贷利率无论是首套还是二套房均在5.2%以上,较年初明显上升,其中政策因素不容忽视。

比如,7月23日,上海多部门发布了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,随后上海市开始了对房地产市场的调控,上调房贷首套利率调至5%,二套利率调至5.7%;同时将赠予住房纳入限购政策,5年内仍记入赠予人拥有住房套数,受赠人应符合国家和上海住房限购政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示,“今年房贷利率上行和去年有本质区别,去年是额度管控等,今年是银行也要在房住不炒方面承担更大的维稳责任。若信贷乱放,就要担责。而房贷额度管控从去年到现在,其实也确实对贷款流量和利率等会产生影响。从后续思路看,也确实还会收紧,但年底还要观察。”

房贷的审批趋严以及利率的上调,也意味着银行在个人按揭贷款上的占比或在降低。记者注意到,在今年上市银行的半年报中,有多家银行的房贷在个人贷款中占比较上年末降低。比如国有大行中除交行外,房贷在个人贷款中的占比均有不同程度的下降,中、工、农、建、邮五大行分别较去年末下降。同时,也有不少银行在半年报中提及了严格执行房地产集中度管理政策。

比如,中国银行在半年报中表示,中行认真执行房地产贷款集中度管理要求,着力满足购房者合理购房需求。6月末,中国内地商业银行人民币个人贷款余额52512.90亿元,比上年末增加2720.76亿元,增长5.46%。其中,非住房贷款在当年新增个人贷款中的占比较上年末明显提升。

对此情况,卢文曦表示,“归根到底,楼市管控需要银行端一起配合发力。目前银行是有流量监控的,每个月发放房地产贷款数量多少也是有明确要求的。一旦超过,银行将会面临处罚,因此银行的房贷在个人贷款中总占比会较之前逐渐下降。”

对于下半年的住房信贷是否会进一步收紧,未来利率是否会持续上升?卢文曦认为,房市调控从紧是目前的主基调,房贷利率上调是大概率事情,尤其近期部分城市房价依然处于高位。

招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼对《证券日报》记者表示,“在接下来的几个月,房贷情况可能会略微改善,但不会有根本性的改变,因为在‘房住不炒’的背景下,贷款集中度管理的压力还在,还有房地产企业融资三道红线的要求,下半年银行信贷投放的速度会加快,但主要是服务于小微企业、绿色发展、乡村振兴等领域。”

同时,董希淼还建议,在实施房地产贷款集中度管理制度应把握好力度和节奏,尽量降低对刚需购房需求、合理改善性需求和个人住房贷款合理发放的影响。

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