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溢价率上限下调 广深将开启今年第二轮集中供地

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在“稳地价、稳房价、稳预期”的背景下,广州与深圳对土拍规则进行了调整优化,土地溢价率上限大幅下调,并出台了地价房价联动机制等措施,严格控制楼面地价,进一步稳定市场预期。

住宅用地集中出让

上半年,广深两地房价涨幅位居全国前列。同时,在上半年的首次集中供地中,广深两地多个热点区域地块吸引众多房企激烈争夺,并以较高的溢价率成交,引发各界密切关注。

8月29日,在重新调整规则后,深圳市再次发布今年第二批住宅用地集中出让公告,涉及地块不变,共22宗地,合计用地面积约83.4公顷,总建筑面积约279.92万平方米,挂牌起始总价约421.98亿元,计划于9月28日集中出让。

在此之前,广州已于8月26日集中挂牌第二批共48宗商品住宅用地。合计用地面积305公顷,建筑面积879万平方米,出让起始总价1124亿元,折合楼面单价12791元/平方米,计划于9月26日和27日集中网上限时竞价。

在“两集中”供地新政指导下,今年4月,广州首次集中供地共出让用地48宗,最终成交42宗,流拍6宗,楼面均价为11338元/平方米,平均溢价率为14.6%,总成交金额906亿元。值得注意的是,部分热门地块引发房企激烈争夺,共有8宗地溢价率超过40%。

相比之下,今年深圳首次集中供地共出让用地6宗,楼面均价15212元/平方米,平均溢价率为22.5%,部分热点地块溢价率近45%,成交总金额138亿元。

调整优化规则

记者梳理发现,深圳此次通过严格市场准入、优化竞价方式、强化“房地联动”等措施,对土拍规则进行了大幅调整与优化。

相比首次供地,深圳此次土拍主要采用“三限双竞+摇号”方式。溢价率上限统一由45%调整为15%,达到溢价率上限后,南山T403-0401宗地、龙华A916-0572宗地直接采用摇号方式确定竞得人,其余用地采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人。

在限价方面,深圳通过“房地联动”方式,进一步下调住房销售限价。在原限价基础上,新房销售限价下调3%-9.2%不等,安居型商品房销售限价下调2.8%-9.1%不等,通过价格引导进一步稳定市场预期。

深圳则明确要求,联合拿地方都应该具备房地产开发资质,参与拿地的房企最多只能竞得3宗地。

与深圳类似,广州此次全面完善了土拍规则。与首次集中供地相比,广州此次供地主要采用“限地价、限房价、竞自持、摇号”等方式,其中黄埔、南沙热点区域更突出地价房价联动,并规定首套住房购房家庭(或个人)购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%。

溢价率方面,规定最高溢价率不得超过15%,相比首次供地45%的溢价率明显下跌。其中,海珠江泰路地块溢价率仅为9%。

此外,广州进一步健全市场准入机制,严格禁止房企穿“马甲”参拍,同一名申请人只能进行一次交易申请(含联合申请)。

坚持“房住不炒”

业内人士表示,此次广深两地集中供地严格坚持“房住不炒”的定位要求,紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标,通过严格市场准入、优化竞价方式、强化“房地联动”等举措控制楼面地价,有利于房地产市场平稳健康发展。

深圳中原地产研究中心分析认为,深圳此次大幅调整规则将提高开发商拍地的积极性,同时有利于降低其拍地成本,同时通过“房地联动”稳定预期,有利于房地产行业健康发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,深圳此次集中供地对于房企土地限购出台了更为细致的规则,同时进一步夯实限价政策,通过价格引导进一步稳定市场预期,有利于房价进一步稳定。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,广州此次集中供地贯彻土地出让长效机制,对第一轮土拍发现的问题进行纠偏,从源头上降低地价,同时关联控房价,并给房企留下合理利润空间,有助于行业高质量发展。

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