利率高了放款慢了 楼市成交有所降温

近期，杭州、广州等多个城市主流银行对房贷利率进行了上调，房贷放款周期也从之前的1个月延长至2个月左右。究其原因，今年一季度，房地产市场交投热情较高，核心城市购房者对以学区房为代表的二手房需求集中释放，二手房市场交易增长较快，也带动信贷扩张。“房贷利率上调，放款周期变长，个别银行还出现停贷现象，主要和前期成交过热，贷款额度被提前使用有关。”多位房产观察人士指出。

贷款额度紧张

“主要是因为各个银行的房贷额度已经达到或者接近上限，额度一紧张，房贷利率自然也就会上调。”一位银行信贷负责人对中国证券报记者解释，银行下半年的额度仍比较紧张，会优先保证新房的贷款需求，二手房房贷仍需要排队，贷款审核更加严格。

中国证券报记者了解到，2021年年初，杭州首套和二套房贷利率分别只有5.2%和5.4%，短短半年分别上调了70个和60个基点。这意味着，若贷款300万元，等额本息30年还款，如果购房者买的是首套房，还款总额增加了48万元，每个月多还1321元。

房贷额度紧张的背后是杭州火爆的楼市现状。中国指数研究院数据显示，2021上半年，杭州市区（含富阳、临安）新房成交104696套，为近5年来同比新高。新房摇号的火爆程度令人意外，据统计，2021年1-6月共有426张预售证累计68906套房源上市，累计428112人次摇号登记。其中，滨江集团的滨融府最终官宣登记9820人，中签率1.58%，再度刷新今年以来的最低中签率。

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，收紧贷款的原因是因为房贷需求量太大。杭州等地上半年楼市成交火爆，所以贷款额度不够用。

实施精准额度控制

机构报告指出，2021年1月1日起，房地产贷款集中度管理制度正式实施，要求银行业金融机构房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于人民银行、银保监会设定的相应上限，超过的银行限期进行压降，目的是防止房地产占用过多的社会信贷资源。在此政策之下，今年银行对房地产贷款采取了精准额度控制。

今年一季度，房地产市场热度较高，二手房市场交易增长较快，也带动信贷扩张。央行公布的金融数据显示，一季度居民部门新增中长期贷款达到1.98万亿元，规模创近10年同期历史新高。

由于一季度使用了较大额度的信贷资源，到了半年考核时期，部分银行主动调整信贷投放速度，导致二季度部分城市出现了额度紧张的情况，市场端出现房贷利率提升、放款周期拉长等情况。

6月，72个重点城市主流的首套房贷利率为5.52%，二套房贷利率为5.77%，比5月分别上浮5个和4个基点；6月平均放款周期延长至50天。分季度看，二季度首套、二套房贷利率分别累计上涨17个和15个基点。合肥、杭州、成都等前期市场较热的城市，上半年信贷额度投放较多，为迎接半年考核，部分银行阶段性减少或暂停发放个人按揭贷款。

放款周期拉长

“一季度，银行放款时间一般都在1个月以内，二季度开始放款时间普遍超过两个月。”德佑房地产经纪公司中介小吴对中国证券报记者表示。张大伟指出，二手房贷款放款难可能成为常态，贷款利率上涨也可能成为趋势。

招商证券研报认为，6月房地产销售景气度有所回落，或因二季度部分城市信贷额度紧张，放款周期拉长，导致销售在季度末出现类“断层”回落，这一趋势是否具备持续性还有待观察。

中指研究院指出，当前一二线城市房地产调控政策逐渐显效，深圳、广州等城市市场已有所降温，部分三四线城市调控政策亦在跟进，预计政策效果进一步显现。随着房地产金融监管的持续强化，下半年新增贷款额度或受限，且部分城市房贷利率上行，整体信贷环境的收紧对购房者置业节奏或产生一定影响。2020年下半年，全国商品房销售面积首次突破10亿平方米，高基数下，今年下半年预计难有新突破，整体将高位回落，但今年全年商品房销售面积仍有望创历史新高。