2021-07-02 14:31:41 来源: 网易房产深圳
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转载：买房之前公众号
前段时间第七次全国人口普查数据出炉，深圳10年间常住人口增加了约714万人，40年间涨了约55倍，增幅位居全省第一！
其实这也并不意外，特区成立41年来，深圳一直都是一座具有超强吸引力的城市。这也难怪，不管是楼校长身边的亲友，还是买房之前后台的粉丝，都希望能在深圳买上一套房，分得深圳城市发展的一杯羹。这不，前几天楼校长一位单身女性朋友M就邀请我陪她去石岩看一个公寓项目，顺便帮她把把关。M在龙华某私立国际学校教书，来深圳还不到两年，虽然一来深圳就办理了落户手续，期待着能在深圳安家，但自去年715新政之后也彻底失去了购房资格。其实像她这样的年轻人还有很多：一句“来了就是深圳人”吸引五湖四海无数青年奔赴深圳，现实是深圳住房自有率仅有30%，住宅用地只占建设用地的22.6%，商品房供应只占总供应量的28%。但是自2015年以来，深圳每年净流入人口超50万，房地产需求量仍然很大，供需矛盾异常突出。自去年715之后，新政限购层层加码，住宅门槛不断提高，成交遇冷，但与之相反的是，公寓资产却不断收获利好政策。无论是停止商务公寓批地、鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房，多渠道增加住房供应，还是官宣商务公寓可以通燃气，扩大商务公寓可以申请学位的区域，都释放了一个信号：商务公寓住宅化趋势不可阻挡。目前在售和潜在入市的公寓产品已经是真正绝版的存在，在住房紧缺的深圳，商务公寓正迎来自己的时代，敏锐的买房人也察觉到了这一点。手头有一些存款的M，一直想在婚前买套房作为自住+投资，因为没有购房名额，所以转向公寓市场。前段时间朋友给她推荐了汇邦·名都花园，于是她拉着楼校长一起前往石岩看房。汇邦·名都花园位于宝安石岩片区，提起石岩，很多人的印象就是偏僻、交通不便、荒凉，但是楼校长这次实地踩盘后发现石岩早已今非昔比，那些固有的片面认知该更新了！汇邦·名都花园毗邻龙大高速、德政路、福龙路、机荷高速等四大交通要道，可以快速通达深圳核心区域。楼校长和M这次从福田车公庙出发，经过福龙路和龙大高速，花了不到半小时就到达了项目，M觉得非常惊讶，没想到印象中“偏远”的石岩，竟然如此之近！在现场了解之后才知道，其实从项目出发，18分钟即可到达深圳北站，25分钟就能到达宝安国际机场，25分钟即可抵达福田CBD、35分钟直达南山、40分钟到罗湖，真正实现了半小时生活圈，静谧与繁华无缝切换。除此以外，项目周边还有6号线、13号线（在建）、25号线（规划中），三条地铁环绕，可以便捷去到龙华、福田、西丽、南山等地，轨道交通发达。值得注意的是，深圳巴士集团公共汽车分公司为了提升汇邦·名都花园出行便捷度，还设置了公交接驳巴士，6条短线可接驳官田、阳台山东、龙胜、上塘、梅林关，大学城等地铁站，3条长线直达大剧院、车公庙、科技园等深圳核心区。目前接驳龙胜地铁站的公交线路已开通，每天有6趟公交车直达龙胜地铁站，出行相当便捷，省时省力又省心。除了交通更方便了，楼校长还有一个最直观的感受：片区环境优美，就像风景区，舒适度极高。从地铁站出来到项目的路上，道路宽阔干净，一路青山绿水，赏心悦目。经案场销售介绍才知道，汇邦名都花园的确可以说是身在“景区”之中，项目拥有“一山两水五公园”的绝佳生态资源，周边公园、水库环绕，风景宜人，个人感觉片区生态景观享受不输豪宅区。●五公园：石岩生态公园、罗租岭公园、石岩大树林公园、乌石岩公园、阳台山公园。正是得益于这种自然优势，依托44平方公里的山湖资源，发挥高端产业聚集优势，石岩发展定位为 “山湖石岩、科技绿谷、休闲慢城（详情）”，未来片区将建设成生态文明示范区，打造成深圳中部的山水人文福地。除了优越的生态资源，楼校长发现汇邦·名都花园的位置也非常特殊。项目位于石岩最边界，与龙华交界，左边是宝安，右边是龙华，上面是光明，这种位置决定了项目必将共享这三大片区的利好辐射。据宝安“十四五”规划显示，尖岗山-石岩南片区是重点发展片区，将和尖岗山一起打造成宝安三大国家高新区新扩园区之一。同时，石岩将对接西丽湖国际科教城、光明科学城等重大创新载体，共同参与国家综合性科学中心建设，打造科创转化枢纽。高新区+科创转化枢纽，两大定位让石岩迎来重大发展机遇，未来将有大量高新科技产和人才汇集于此，也将带来更多的居住需求。其次，项目与龙华交界，临近光明片区，受宝安+龙华+光明三区利好辐射。龙华是大湾区中轴新城，当之无愧的“宇宙中心”；宝安是粤港澳大湾区核心，西部发展的“带头大哥”；而光明是综合性国家科学中心，都是当下深圳的热点片区。尤其是过去这些年深圳发展一路向西，西部早已成为当下购房者置业首选片区。据统计，去年深圳29个日光盘里，西部的宝安、光明、南山就占了21席，占比高达72.4%。新政限购之下，宝安、光明依旧是开盘即日光，可见上车西部已经成为购者的的共识。而汇邦·名都花园所在石岩片区，与光明、龙华、宝安有2-6万/平不等的价差，在光明“奔6”、龙华“奔10”，宝安“破10”的市场行情下，项目3.9万/平的均价可以说是西部绝对的价格洼地。此外，项目周边共拥有15个旧改项目，其中超10万平的就有4个，品牌开发商云集，城市升级红利超百万平，进驻的都是卓越、宏发、京基等品牌房企。未来随着区域规划的兑现，及旧改项目的逐渐落地，片区发展不可估量。除了石岩整体面貌的提升和定位的全新升级，楼校长在项目周边走了一圈之后发现，汇邦·名都花园自身的品质也堪称片区标杆，M看完该项目小区和样板间之后更是疯狂心动。到了营销中心看完沙盘之后，销售带着我们在小区里逛了一圈。楼校长这才发现，与想象中的冷清不同，汇邦·名都花园不管是商业配套还是居住氛围都已相当成熟。汇邦·名都花园总建面约82万平，是石岩片区标杆综合体，共分三期开发，涵盖人才居住房、公寓、商务办公集中商业等多种业态。项目将近一半体量（约45万平）都是福田高端人才住房，预计将有约3万人才在此安家，这意味着项目将会是高知、高智、高薪人群的聚集地，小区业主素质高，社交圈层高端。另外，项目一期已经入伙，生活氛围已经比较浓郁。此外，项目还自带7.1万平商业综合体汇邦中心ICON MALL，填补了石岩片区30万+产业客群的商业空白，并且已于2020年圣诞期间开业。这是一个集餐饮美食、儿童教育、生活配套、休闲娱乐、运动潮牌、精品零售等多种业态于一体的一站式全龄街区Mall。楼校长看到，目前瑞幸咖啡、华润万家、八合里、周大福、海底捞、同仁四季音乐餐厅、万宁、肯德基、5000㎡G+生活空间等商家已经入驻，不出小区就可享受一站式生活配套。值得注意的是，项目的商业也是分三期建设的，一期主要是餐饮美食、运动潮牌，二期主要是儿童教育，三期则主要包含大型超市、百货、影院、健身房等休闲娱乐场所。但是三期商业之间并非彼此隔离开的，而是被“环岛型连廊”的设计串联到了一起，逛起来非常方便。M看到这些之后连连赞叹：这里的商业规划设计太贴心了！有了这些风雨连廊，哪怕下雨天出门逛街都不用带伞了。这样大体量又丰富成熟的商业配套恰好能满足她喜欢逛街shopping、约会、聚餐等生活需求。可以预见，未来这里必将成为石岩片区的商业标杆，就像提起宝中人们就会想到壹方城一样，汇邦中心ICON MALL也将成为石岩新名片。汇邦·名都花园三期主推33-69平类住宅公寓产品，70年产权，不限购不限贷，是当下市场上稀缺的真公寓。最难得的是，项目每个户型都带阳台通燃气，性价比超高。楼校长和M一起去看了样板间，发现每个户型都很方正，多面通风采光，层高有3.1米，非常舒适阔绰。此外，项目采用智能精装，整体品质和居住舒适度极高：1、引入绿米联创智能化管理，集五大核心系统于一身：自动感应+智能灯光+智能窗帘+智能空调+智能安防于一身，呈现的是极具科技感和品质感的未来生活场景；2、采用智能家居+中央空调+松下新风系统：营造了非常舒适的生活环境，比如松下新风系统降低了室内污染指数，最大程度保证了通风效果，节能还利于健康；3、高品质精装修：项目不仅在智能、收纳等方面做得非常到位，装修用材用料也非常讲究，插座用的是西门子、墙漆采用多乐士、地砖用的是马可波罗防滑地砖等；家居产品也多采用的是一线知名品牌如：科勒、方太、飞利浦、松下等，整个项目的品质在同类产品中可以说是遥遥领先。除了品质过人，楼校长发现整个项目的产品设计也很人性化。69平两房两厅一卫，户型特别通透，房屋采光极好，功能分区合理，完全可以满足一家人的生活所需。此外，厨房收纳系统升级，顶部做了两排橱柜，厨具和生活用品也不愁没有地方放了，大大提高了空间利用率。楼校长还发现，这个户型的视野特别好。站在阳台上，不仅可以看到小区中央自带的园林景观，还能看到不远处的阳台山，抬眼就是满目葱茏、绿意盎然的山景，养眼又养心。哪怕是33平的小户型，也有整排“顶天立地”的大衣柜、娱乐休闲区，还有折叠隐藏式餐桌，麻雀虽小五脏俱全。项目三期在售的公寓，最低备案单价3.54万/平，按建面33平的一房算，总价约117万。首付五成的话，最低不到60万即可上车深圳西部。此外，楼校长还发现，项目一期66平的3房租金5500元/月，42平的1房租金可达3500元/月，出租率达95%以上，远远跑赢大市。而项目三期产品全线升级，可以想见未来的租金收益会更高。不管是自住还是用来投资，都是不错的选择。汇邦名都花园三期毗邻深圳西部第一高峰——阳台山，坐拥阳台山无敌山景，足不出户，也可畅享天然氧吧，整个森林都可以作为自己的运动场。与一般独栋或者没有小区的公寓产品不同，汇邦名都花园三期不仅可以共享人才居住房的小区中央花园，还借用地势差打造了一座独特的“漂浮的空中花园”。如下图，借助天桥系统以及商业街地下通道，下沉广场与地上、屋顶立体花园三大空间实现了互通，设计新颖，四时景观皆不相同。这个屋顶花园把空间利用到极致，打造了无边界泳池、阳光草坪、儿童活动区、露天健身活动区、休闲平台等多层次功能空间。不管是老人、小孩还是成年人都有自己的休闲空间，可以说是实现了全龄休闲配套。内外双公园的设计，能为业主提供多元有氧空间，大大延伸了运动半径，非常新颖。喜欢户外鲜氧生活的M，对这一点也十分中意。看完一圈下来，M非常心动，她表示这个项目基本满足了她对未来生活的所有想象。楼校长也觉得汇邦名都花园三期，不仅首付门槛低，不限购不限贷，而且项目自身品质高，还有大体量的成熟商业和小区花园，各项配套都非常成熟，无论自住还是投资都是非常不错的选择。项目已于6月26日开放了实景样板间，感兴趣的朋友可以去实地看看。
本文来源：网易房产深圳
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