易眼看房| 当城市被长期看好 二季度深圳第一个“公寓爆点”出现

网易房产讯，刚刚过去的5月，深圳的两件大事，值得所有人关注。

5月15日，广东省统计局正式“官宣”——2020年底，深圳常住人口达到1756万人，首次突破了1700万的关口，暴增约412万人，增长率达到30.7%。

这个数据有多惊人？

过去十年间，广东省人口增长2170.9万人，值得关注的是，这2170.9万人，有近七成流入到了深圳。

人口增加值是反映城市吸引力的重要数据，而深圳无疑是大湾区，乃至全国，吸收人口最强的城市。

即使放到全国，根据2020年公开的数据，人口净流入最多的10个城市，深圳也位居第二，仅次于上海。

而深圳发生的另一件大事，同时也是深圳吸引力的另一个最好的证明，那就是——依旧火热的深圳土拍市场。

5月13日，深圳首批集中供地开拍，6宗地亮相，吸引近20多家房企报名到来后，关注度较高的光明地块与宝安地块均在一分钟内被举牌至最高限价，并在半小时内分别被拿下，溢价率均约45%。 当日竞争最激烈的是西丽地块，最终经过超150轮举牌，历时近120分钟才最终名花有主。

换句话说，人口和土地都在为深圳的发展背书，正是因此，尽管当前在强调控下，但深圳资产依旧被所有人长期看好。

当然，现在也不得不承认，深圳人在深圳买房越来越难了。

从2016年的“新深八条”，到去年号称史上最严的限购政策“715新政”，加上今年以来208二手房指导价出台后，如今在深圳，住宅投资的门槛已经变得越来越高。

在网易房产的深圳置业群中，就曾有不少群友发出这样的感慨：手头只有一百来万，看好深圳西部，就想在深圳西部上车，还有好机会吗？

网易记者发现，正是在这样的“投资需求、自住需求双双持续膨胀”的状态下，深圳楼市的“公寓产品”今年以来屡屡被市场提及，

然而，深圳的公寓究竟能不能买，有没有投资价值，能否兼顾居住属性，应该如何辨别和选择，当下深圳市场又是否有“真公寓”等等问题和需求，也同步亟待解决。

近日，在网易房产深圳站的置业群中，便有网友爆料于4月30日已获批预售的汇邦名都三期项目，自五月份以来现场人气火热，销售走俏。

为给广大深圳网友揭开汇邦名都三期的热销秘密，此次“易眼看房”栏目出发踩盘汇邦名都，在现场网易记者了解到，该项目三期近900套33-69㎡的房源，仅五一假期期间便已经去化过半，其中不乏还有半层、整层拿下的投资大客户。

没想到，二季度深圳第一个“公寓爆点”出现，真公寓市场原来这么火！

一，港企精铸，大城已熟

所有的爆发，都是项目综合条件的蓄力已久。

网易记者了解到，项目开发商“汇邦（深圳）置业有限公司”，由香港长虹发展（集团）有限公司成立，而长虹发展（集团）有限公司则是香港周大福企业有限公司的附属公司。

一直以来，港企在产品上的精铸精神和品质档次绝对不容小觑，位于广州CBD珠江新城（详情）的广州周大福金融中心，耗资超100亿元人民币，高度达530米，是广州第一、中国第三、世界第七高的建筑。

回到汇邦名都项目，

作为一个集高品质人才居住房、商务办公、天际公寓、集中商业、风情美食街及多层叠的生态园林造景于一体的82万㎡大城项目，此次三期主推并获热销的产品，为70年产权、不限贷不限购、户型33-69平、户户带阳台、通燃气的公寓产品。

关键是，汇邦名都自2017年一期入市以来，一直到今年的三期产品，其自身实力也在不断地更新升级。

与项目前两期产品相比，三期产品显然更优质。

首先，产品设计更焕新舒适。

以最小户型33平米为例，三期产品整体在收纳功能上更加地精细化与人性化，通过打造阳台，家政空间、榻榻米床柜、收纳电视柜、厨房及卫浴收纳功能等等，极大地提高了生活当中的舒适性和便利性。

其次，除了包含小户型的收纳功能提升外，还通过餐边柜+可折叠餐桌、人性化收纳衣柜等，实现了核心收纳功能的再次提升。

不只是收纳，作为拎包即住的公寓产品，汇邦名都三期的精装标准此次升级不少。

大而全不如小而精，此次项目开发商在三期产品上进行升级精装3.0，从客户最关注最吸引的角度出发，做出精装标准升级，选用一线大牌精装、品牌家居领衔国际生活。

记者了解到，除了有方太厨具三件套、科勒卫浴、金牌橱柜、箭牌浴柜、索菲亚鞋柜&收纳柜，还有防盗实木入户门、多乐士环保涂漆、马可波罗防滑地砖&天然大理石等。

这样的标准，既是与时俱进的新一代的高品质精装，也让公寓产品从硬实力上更符合当代年轻人的审美、更容易实现高租金溢价。

再者，如今一二期均已入伙的汇邦名都花园，社区环境已然升级，醇熟的生活配套和生活氛围已与福田南山无异。

汇邦名都花园自带旗舰级集中式商业综合体——汇邦中心，这是一个7.1万m²的全龄层一站式商业街区。

有业内资深人士曾表示：买房投资切记，开发商能落地兑现的，才是真正的价值。

网易记者在现场看到，当前海底捞、周大福、肯德基、万宁、华为、真功夫等品牌已入驻开业，从而也使得该商业的量级与人气目前已迅速成为片区“扛把子”，不仅繁华就在家门口，更将整个片区的生活便利性与质量再抬上了一层楼。

二，宝安一季度全面发力，

石岩将迎来高光时刻

有一个值得关注的现象是，一个已经产品过硬、配套齐全、生活便利的大盘，往往还会因为所在区域规划的前瞻性，从而成为片区的标杆项目。

这也是今年的汇邦名都花园三期的一个非常贴切的写照——

自身产品在进步，项目所在的区域的也在迅猛发展，项目也因兼具当下的舒适度与未来的想象力而备受市场青睐。

地处深圳西部的宝安，根据宝安区统计局的最新发布数据，今年一季度，宝安全区地区生产总值达979.77亿元，同比增长27.7%，经济增速继续上扬，在“十四五”开局之年实现了“开门红”。

同时，在2021年深圳第一批新开工项目集中启动仪式上，宝安30个项目集体亮相，占全市222个新开工项目的13.5%；宝安项目总投资346.8亿元，占全市的13.1%，年度计划完成投资额更是高居全市第一。

高质量发展的证明来自经济数据，而高质量发展的前提则来自于高标准的规划。

5月17日，市委书记王伟中在市七届人大一次会议会上提到，宝安是深圳西部门户，是全市区域协调发展“西协”战略的重点区域，在勇担深圳新时代历史使命、推动国家重大战略落地中发挥着重要作用。

作为西部门户，宝安区绘就的“三带两心一谷”发展蓝图早已箭在弦上——“三带”为西部活力海岸带、中部黄金发展带、东部生态休闲带，“两心”包括宝安滨海中心区和大空港新城，一谷”则为石岩科技健康绿谷，也正是汇邦项目所在的片区。

很多深圳人还没有意识的是，时间来到2021年，一幅“山湖石岩、科创绿谷、休闲慢城”的美好蓝图，一座具有竞争力、承载力、辐射力的现代化国际化科创城正在向我们走来。

网易记者了解到，如今的“石岩”，有三张名片：生态名片、产业名片和红色名片。

第一张，是“山石相融，河湖为伴”的生态名片。深圳西部第一高峰阳台山坐落在石岩街道，海拔587米，石岩河穿城而过，12.8公里环河步道全线贯通，30.8公里环湖碧道，是深圳十佳健身步道。

坐落于石岩的汇邦名都，周边更是环绕“一山二水五公园”，也与西部第一高峰阳台山隔路相望，享受着深圳特有的健康生态人居。

第二张，是“名企荟萃、龙头云集”的产业名片。石岩是有底气的，其产业基础非常好，如今的石岩，拥有10家上市企业、840家国高企业，石岩产业发展经历了化茧成蝶的蜕变，更孕育出欣旺达、创维等一大批具有行业影响力的“明星企业”。

汇邦名都项目周边当前同样是大型产业园云集，产业的聚集也给片区带来新的机会，无论是片区人气、片区潜力，还是置业的需求、租房的需求等各个方面。

反过来看，片区产业和配套的落地，也同时一步步对这座82万平大城产生着强大的正面作用。

第三张，是“革命基因，文化悠久”的红色名片。石岩是重要的革命老区，是东江纵队的根据地之一，震惊中外的“中国文化名人大营救”事件就发生在这里。

在今年4月，在石岩街道党工委书记魏剑彬的一次汇报中提到，宝安区委决定加快推动石岩科创城规划建设。在“双区驱动”重大历史机遇下，石岩迎来了大规划、大建设、大发展的高光时刻，前途不可限量。

去年，石岩实现规上工业总产值1757亿元，接近全区1/4，总量排名第一；规上工业增加值362亿元，增长11.3%，增速全区第一；企业质量高，百亿级企业4家，占全区“半壁江山”，有2家院士工作站。

今年，石岩的目标是：地区生产总值实现550亿元，增速达到10%以上；规上工业总产值突破2000亿元，四上企业超过1000家。十四五期间，预计实现工业投资300亿元，地区生产总值预计达到800亿元，年均增速将超过10%，成为宝安全新的增长极。

实际上，地处龙华、光明、宝安地块组成的三角形内，与南山、龙华、宝安形成2万-5万不等的楼价差，在光明“奔6”、龙华“奔10”的市场行情下，对比汇邦名都三期约4万/平的均价，形成了绝对的价格洼地。

在深圳，我们时常说的金玉良言是——“买房，是选择一种生活方式，更是下注未来”。

一方面，是房子本身，其可以满足或者改善我们的置业需求，另一方面，在房子之外，所在区域的环境和社会资源越来越好，越来越丰富，当然这个房子也才更有投资的空间价值。

石岩，已然不是原来那个稚嫩的少年，而汇邦名都三期，则正是那个生活方式与未来。

3． 小户型真公寓越来越稀缺，

汇邦名都三期产品受热捧

有观点指出，小产权房被禁止买卖后，深圳的公寓产品不仅成为了“全村人唯一的希望”，并且，如汇邦名都三期的这类不限购类住宅“真公寓”，未来将极有可能在越来越大的需求之下面临断供、成为历史，这也是该项目受到市场热捧的原因之一。

数据说话。

来自深圳中原的数据显示，2015年到2020年，深圳公寓供应面积约577万平米，目前存量约192万平米，去年深圳的公寓成交面积为70万平米，换句话说，基本上不到3年，这些存量公寓就将全部售罄。

不仅如此，在住宅门槛越来越高的大背景下，实际上在今年以来，深圳公寓的消化速度明显加快，加上“真公寓”产品已经不再批地，未来深圳市面上剩下的不限购产品，极大可能将为M0改造的宿舍或是写字楼办公产品。

更重要的是，公寓通燃气、可积分等政策表明——“真公寓”在一步步类住宅化。

深圳的商品住房自有率比很多城市都要低，因此，一系列政策也表示深圳官方希望通过公寓的住宅化，来解决深圳人的住房问题，

实际上，公寓产品是今年以来深圳唯一接受到政策利好的产品，有眼光者，自然不会放过这样的好机会。

值得注意的是，当前深圳市面上公寓产品众多，但真正对刚需友好、又符合投资需求的并不多，更不用说开头深圳网友提到的问题——深圳西部今年以来新房供应就少，而首付100万的房子，已经几乎没有。

必须承认的是，在当下的深圳楼市，公寓已是年轻人挤入都市核心区的最低门槛，像汇邦名都三期这样的“小户型真公寓”，或许是深圳刚需+投资今年最后的“双杀”好机会。

网易记者了解到，项目建面约33-69平户型在售，不限购不限贷，户户带阳台，70年产权，户型图也已为各位网友拿到手，有需求的深圳网友可做重点考虑！