本来就禁止买卖的深圳小产权房，应该反思的是何以至此

五一假期后第一天，深圳龙华区住建局发布了《关于禁止代理销售“小产权房”的通知》。

通知称，为规范房地产市场交易秩序，严厉打击非法销售、买卖“小产权房”行为，各房地产中介机构、从业人员应依法依规开展经纪活动，不得代理销售“小产权房”，不得为“小产权房”交易提供经纪服务。

今日（5月12日），财联社消息称，从相关部门获悉：“深圳市全市范围内都已做这个要求。”

继而引发的，是比如《重磅！深圳全市范围内，禁止代理销售“小产权房”》、《最新消息，深圳全市喊停小产权房交易》、《深圳小产权房要转“地下销售”？》等系列新闻标题的报道。

然而，要知道的是，在深圳乃至全国，“小产权房买卖”从来就属于明文禁止的违法建筑违法销售行为——

尽管有着各种复杂的历史遗留因素，但时至今日，“深圳全市范围内都已做（禁止代理销售小产权房）这个要求”这样的指令，实际上只是一个本不应该再出现的“重申”行为。

2010年起，深圳就已发布相关规定，明确禁止房地产中介机构、从业人员为法律、法规、规章禁止交易的房地产提供代理、居间等经纪服务。

多年来，为何小产权房买卖行为屡教不改屡禁不止，本只是台面下的灰色交易、到后来逐步明目张胆鼓吹及买卖，近几年更随着深圳楼市的疯涨而炒作至今日全国皆知的这般田地，

背后的管理、不管理、利益、还有难处，才应该是相关部门和市场主体不断探讨解决的问题和方向。

“小产权房”，其实并非法律概念，是人们约定俗成的称谓。通常是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以有时也叫“乡产权”。

在深圳，深圳市官方一直对外表示，深圳不存在“小产权房”概念。

因为“小产权房”通常是建在农村集体用地上，而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，农村集体土地已全部转为国有，因此，“小产权房”应被称为“违法建筑”。

违法建筑的买卖行为，那自然是违法行为。深圳出台相关文件对小产权房进行打击，据悉最早在1999年便已有过。

2016年，时任深圳市规划国土委党组成员、市查违办常务副主任、市规划土地监察支队支队长的覃跃良，曾在接受媒体采访时说过这样的话：

对“小产权房”售卖问题，我们再次重申，深圳土地全部实现国有，深圳没有“小产权房”，群众购买违法建筑不受法律保护。作为执法部门，我们将严厉打击违法建筑违法销售行为，一经发现全面控停，对涉嫌违法售卖的当事人严格依法查处，涉嫌违法犯罪的移送公安司法机关处理。

多年来，深圳楼市被形容为有两个房地产市场，那就是商品房市场和小产权房市场，

看似不相关，实际上近几年却也衍生出了不少相同点，比如，都成为了楼市资本逐利炒作的标的物，再比如，都与大部分普通刚需无关。

除了打击，深圳官方职能部门也多次提示，小产权房买卖存在各种风险，但是在房价高、购房门槛高的深圳，这种不限购、价格低的小产权房仍旧受到市场、中介、资本的热捧，各方人员都知道这个繁华的民间交易地下市场就像一场赌局，也愿赌服输，只是大多都抱有一种侥幸心理。

“宁杀错，不放过”，显然，风险已经被置于赌局之外。

以前，鉴于小产权房的地下交易性质，中介和销售人员只能混迹于各大论坛和QQ群、微信群，如今几年，可都是直接开起门店做起这门生意，而来到此处的深圳人或外地客，一赌升值，二赌“转正”，三赌至少政府不会拆。

因此，导致的结果便是，据报道，仅就2021年以来，深圳小产权房涨幅已超30%。

深圳有从事小产权房交易的人士透露，随着2015-2016年楼市行情大热，深圳的小产权房单价持续上涨，其中，沾上回迁房指标的小产权房成为各路资本追逐的焦点，比如已确定央企操刀旧改的某城中村内，小产权房每平方米单价即上浮2万/平米。

市场的一般操作是，入手一两套，转手就卖掉，每套获利几十万元的实例并不少见。

不过，小产权房交易风险是始终存在的。

行业律师提醒广大购房者，小产权房在法律上不会被承认，若出现相关的纠纷，法院通常把这类小产权房的买卖合同当做无效合同去处理。若出现一房两卖，没有办法确定真正业主的情况下，购房款也可能会打水漂。

而关于律师在小产权房买卖过程中所进行所谓的见证行为，本身也是违法的，以律师见证进行揽客，目的只是在于减少投资者的心理障碍，对小产权的合法性毫无帮助。

隐秘的角落？

烫手的山芋。

撇开交易来说，深圳的小产权房比例相较于国内其他城市，从来都不是什么隐秘的角落。

不到两千平方公里土地上盖起的各种高低错落握手建筑物，被官方称为“历史遗留违法建筑”，社会上则俗称“小产权房”。

网络上曾有数据显示，深圳市的违法建筑面积占深圳总建筑面积的49.27%，也就是说深圳有一半左右的人口居住在小产权房中。

这应该是一个十年前的网传数据——据统计，截至2011年底，深圳小产权房违法建筑达到37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。

而去年（2020年），在深圳经济特区建立40周年之际，深圳住建局官方公示了深圳住房相关数据，截至2020年初，全市住房总量增加至约1082万套（间）。

这1082万套房子，其中保障房51万套，工业宿舍183万套，公寓等其他住房97万套，单位自建房55万套，而商品住宅只有189万套，但城中村则有507万套。

意味着，深圳现有住房体系中，有46.85%的比例为小产权房。

再一个，去年曾有一张数据图片引发不少关注——大数据显示，在深圳，拥有一套商品住宅的大概是143.5万人，2套以上的有15.3万人，而在深圳拥有3套及以上住宅的，大概是5.3万人。

按照深圳实际管理人口约2200万来算，未能在深圳拥有商品住宅的人恐怕就占到了九成之多。

如此庞大的小产权房比例，加上如此低的商品住房自有率，我们便不难想象得到，只要价差够大，只要租金回报率够高，哪怕明令禁止，哪怕有风险，总会有人去冒险买小产权房，去钻漏洞炒小产权房。

存在即合理，但不代表存在不会带来问题，深圳的小产权房的确是个大问题，怎么处理，会影响到这个城市。

无论是2017年官方曾公布的《深圳市房屋征收补偿基准价格》，亦或是其他时间节点，可以明确的是，“小产权房迎来转正”的想法只会一次次落空。

深圳官方对小产权房的调子一直都很明确——不会转正。

以往乃至目前的问题仍然是，对于存量小产权房到底如何处理，似乎一直都没有明确统一的说法和做法，出现的只是像此次的一次次“你太高调了，我就再次打击你”。

有专家曾指出，当小产权房已占到这座城市住宅市场50％的份额，简单的合法化和非合法化，都会对深圳住宅市场造成“不可承受之重”。