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本来就禁止买卖的深圳小产权房,应该反思的是何以至此

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五一假期后第一天,深圳龙华区住建局发布了《关于禁止代理销售“小产权房”的通知》。

通知称,为规范房地产市场交易秩序,严厉打击非法销售、买卖“小产权房”行为,各房地产中介机构、从业人员应依法依规开展经纪活动,不得代理销售“小产权房”,不得为“小产权房”交易提供经纪服务。

今日(5月12日),财联社消息称,从相关部门获悉:“深圳市全市范围内都已做这个要求。”

继而引发的,是比如《重磅!深圳全市范围内,禁止代理销售“小产权房”》、《最新消息,深圳全市喊停小产权房交易》、《深圳小产权房要转“地下销售”?》等系列新闻标题的报道。

然而,要知道的是,在深圳乃至全国,“小产权房买卖”从来就属于明文禁止的违法建筑违法销售行为——

尽管有着各种复杂的历史遗留因素,但时至今日,“深圳全市范围内都已做(禁止代理销售小产权房)这个要求”这样的指令,实际上只是一个本不应该再出现的“重申”行为。

2010年起,深圳就已发布相关规定,明确禁止房地产中介机构、从业人员为法律、法规、规章禁止交易的房地产提供代理、居间等经纪服务。

多年来,为何小产权房买卖行为屡教不改屡禁不止,本只是台面下的灰色交易、到后来逐步明目张胆鼓吹及买卖,近几年更随着深圳楼市的疯涨而炒作至今日全国皆知的这般田地,

背后的管理、不管理、利益、还有难处,才应该是相关部门和市场主体不断探讨解决的问题和方向。

一直违法,一直存在 

“小产权房”,其实并非法律概念,是人们约定俗成的称谓。通常是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发的,所以有时也叫“乡产权”。

在深圳,深圳市官方一直对外表示,深圳不存在“小产权房”概念。

因为“小产权房”通常是建在农村集体用地上,而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造,农村集体土地已全部转为国有,因此,“小产权房”应被称为“违法建筑”。

违法建筑的买卖行为,那自然是违法行为。深圳出台相关文件对小产权房进行打击,据悉最早在1999年便已有过。

2016年,时任深圳市规划国土委党组成员、市查违办常务副主任、市规划土地监察支队支队长的覃跃良,曾在接受媒体采访时说过这样的话:

对“小产权房”售卖问题,我们再次重申,深圳土地全部实现国有,深圳没有“小产权房”,群众购买违法建筑不受法律保护。作为执法部门,我们将严厉打击违法建筑违法销售行为,一经发现全面控停,对涉嫌违法售卖的当事人严格依法查处,涉嫌违法犯罪的移送公安司法机关处理。

多年来,深圳楼市被形容为有两个房地产市场,那就是商品房市场和小产权房市场,

看似不相关,实际上近几年却也衍生出了不少相同点,比如,都成为了楼市资本逐利炒作的标的物,再比如,都与大部分普通刚需无关。

除了打击,深圳官方职能部门也多次提示,小产权房买卖存在各种风险,但是在房价高、购房门槛高的深圳,这种不限购、价格低的小产权房仍旧受到市场、中介、资本的热捧,各方人员都知道这个繁华的民间交易地下市场就像一场赌局,也愿赌服输,只是大多都抱有一种侥幸心理。

“宁杀错,不放过”,显然,风险已经被置于赌局之外。

以前,鉴于小产权房的地下交易性质,中介和销售人员只能混迹于各大论坛和QQ群、微信群,如今几年,可都是直接开起门店做起这门生意,而来到此处的深圳人或外地客,一赌升值,二赌“转正”,三赌至少政府不会拆。

因此,导致的结果便是,据报道,仅就2021年以来,深圳小产权房涨幅已超30%。

深圳有从事小产权房交易的人士透露,随着2015-2016年楼市行情大热,深圳的小产权房单价持续上涨,其中,沾上回迁房指标的小产权房成为各路资本追逐的焦点,比如已确定央企操刀旧改的某城中村内,小产权房每平方米单价即上浮2万/平米。

市场的一般操作是,入手一两套,转手就卖掉,每套获利几十万元的实例并不少见。

不过,小产权房交易风险是始终存在的。

行业律师提醒广大购房者,小产权房在法律上不会被承认,若出现相关的纠纷,法院通常把这类小产权房的买卖合同当做无效合同去处理。若出现一房两卖,没有办法确定真正业主的情况下,购房款也可能会打水漂。

而关于律师在小产权房买卖过程中所进行所谓的见证行为,本身也是违法的,以律师见证进行揽客,目的只是在于减少投资者的心理障碍,对小产权的合法性毫无帮助。

隐秘的角落?

烫手的山芋。

撇开交易来说,深圳的小产权房比例相较于国内其他城市,从来都不是什么隐秘的角落。

不到两千平方公里土地上盖起的各种高低错落握手建筑物,被官方称为“历史遗留违法建筑”,社会上则俗称“小产权房”。

网络上曾有数据显示,深圳市的违法建筑面积占深圳总建筑面积的49.27%,也就是说深圳有一半左右的人口居住在小产权房中。

这应该是一个十年前的网传数据——据统计,截至2011年底,深圳小产权房违法建筑达到37.94万栋,建筑面积达4.05亿平方米,是深圳市总建筑面积的49.27%。

而去年(2020年),在深圳经济特区建立40周年之际,深圳住建局官方公示了深圳住房相关数据,截至2020年初,全市住房总量增加至约1082万套(间)。

这1082万套房子,其中保障房51万套,工业宿舍183万套,公寓等其他住房97万套,单位自建房55万套,而商品住宅只有189万套,但城中村则有507万套。

意味着,深圳现有住房体系中,有46.85%的比例为小产权房。

再一个,去年曾有一张数据图片引发不少关注——大数据显示,在深圳,拥有一套商品住宅的大概是143.5万人,2套以上的有15.3万人,而在深圳拥有3套及以上住宅的,大概是5.3万人。

按照深圳实际管理人口约2200万来算,未能在深圳拥有商品住宅的人恐怕就占到了九成之多。

如此庞大的小产权房比例,加上如此低的商品住房自有率,我们便不难想象得到,只要价差够大,只要租金回报率够高,哪怕明令禁止,哪怕有风险,总会有人去冒险买小产权房,去钻漏洞炒小产权房。

存在即合理,但不代表存在不会带来问题,深圳的小产权房的确是个大问题,怎么处理,会影响到这个城市。

无论是2017年官方曾公布的《深圳市房屋征收补偿基准价格》,亦或是其他时间节点,可以明确的是,“小产权房迎来转正”的想法只会一次次落空。

深圳官方对小产权房的调子一直都很明确——不会转正。

以往乃至目前的问题仍然是,对于存量小产权房到底如何处理,似乎一直都没有明确统一的说法和做法,出现的只是像此次的一次次“你太高调了,我就再次打击你”。

有专家曾指出,当小产权房已占到这座城市住宅市场50%的份额,简单的合法化和非合法化,都会对深圳住宅市场造成“不可承受之重”。

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