在深圳做旧改多难？99%都挣扎在“死亡线”上

转载自公众号：住鉴局

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“99%的旧改都走在死亡路上。”

在深圳做了十年旧改的大刘（化名），如是总结。

钉子户拖垮开发商，只是最常见的“死法”。

背后恶性竞争、历史遗留问题、多变的政策，才是隐藏的“杀器”。

深陷其中的开发商眼里，他们才是弱势群体。

十年混战，深圳的旧住宅改造，一度停滞在尴尬的阶段。

一、漫长的拉锯战，只是长征第一步

据我所知，深圳不敢轻易审批旧住宅小区更新项目了。

2010年，深圳公示第一批住宅旧改名单。

十一年里，金钻豪园拖垮了开发商，直接资金链断裂黯然退场。

木头龙4户钉子户，熬走了49名业主的生命，最终政府启动零星征收才终于开拆。

来源：南方都市报

漫长的拉锯战下，深圳哪里还敢再多批新项目？

大刘很直接地告诉我，只要是两家以上开发商加入，100%签约率就绝对无法达成。

由于深圳城市更新条例并没有规定最高赔付比，当开发商们互相争夺，就会把业主的期望不断拉高。

你想想，当开发商A好不容易谈到95%，开发商B说可以赔更多，业主们开始倒戈。95%倒退回0%，又得重头谈起。

开发商之间的内卷，也在不断瓦解业主的信心。

过去深圳旧改，最常见的就是开发商违规进入，用钱买票数：签约就给签约费。

大刘吐槽，有业主甚至在谈判过程直言，不给到比别家更高的签约费，就不签。

“反正旧改搞不成，能赚几个是几个。”

最可怕的后果就是，业主不再寄希望旧改成功，开始破罐子破摔。

人的贪欲是无限的。恶性竞争加上“钉子户”，只会熬死彼此。

一位开发商朋友告诉我，当时某小区邀请他们去做旧改，但最后发现业委会同时叫了好几家开发商，立马抽身而走。

几年过去了，那个小区至今都没有走到签约阶段。

再进一步，就算开发商好不容易拿下项目的市场主体，也只能算拿到入场券。

据说，在房企做旧改谈判都是综合能力最强的：情商高、会喝酒、人脉广，还得懂心理学。

有开发商甚至请了心理学专家成立调解小组，就为了解决业主的家庭纠纷、家产继承等问题。

做旧改怕钉子户，更怕“坑队友”。

万科就吃了大苦头。

投资了上百亿的南苑旧改，是万科在南山的第一个项目，从金晖手中收购而来。当签约率达到90%时，曾经的合作伙伴接连以合同无效、破产解除协议为由，把万科告上了法庭。

官司打了七年，项目一度停滞，至今入市还遥遥无期。

苦的不仅是开发商，也是签约的拆迁户。

盲目竞争的对手、没有契约精神的队友、贪得无厌的钉子户，堪称旧改前期的三座大山。

只越过一座，是远远不够的。

二、旧住宅，比城中村更“麻烦”

很多开发商眼里，旧住宅项目是比城中村更难啃的硬骨头。

深圳城中村改造成功的案例有不少，但旧住宅连立项都屈指可数。

因为很多旧住宅小区，连意愿征集这关都过不了。

众所周知，旧改前期开发商不得介入。城中村旧改申报主体通常是村股份公司，旧住宅则是街道办。前者直接利益相关，后者只是办事单位。整村开会谈容易，还是一户户小区业主谈容易？

前期政府带不动，业主一盘散沙，还怎么玩？

更致命的还有这两点：

1.历史遗留问题，太多了！

2.它有红本啊！产权更复杂，哪怕签约100%，后期注销过程中的坑还多着呢。

能达到拆除重建条件的旧住宅小区，楼龄必须在20年以上。

也就是说，目前深圳这一批住宅旧改里，基本都是上世纪80年代末、90年代初的楼盘。

那个年代的楼盘，有外销房、房改房、单位自建房。登记人和实际权利人不是同一个，最为普遍。

来源网络

最棘手的是外销房，也就是只卖给境外（包含港澳台）人员的房子。

彼时正值深圳外销房最火热的阶段，由于有优惠政策，不少内地人借用港澳人士名义买房。

几十年过去，如今要拆迁了，当时借名额的人早就失联了。

盐田的海涛花园最为典型，据说当时失联户有97户。开发商连私家侦探都用上了，在香港请了4家侦探社，再加上各部门和海外侨联的帮助，硬是把这个数字降到16户。

旧改，就是跟时间在赛跑。拖得越久，前期投入的成本越高，砸在手里的风险就越大。

这类历史遗留问题的威力，跟“时间克星”钉子户不相上下。

你以为100%签约后，开发商就万事大吉了？头疼的还在后边。

从市场主体到实施主体，留给开发商的时间只有两年。

也就是说，即使业主们选择了你作为市场主体，你还得在两年内签约完成，并把产权注销掉，才能最终确认实施主体。

来源：《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》第七项（二十八）条

周期太短，这几乎是不可能完成的事。对于拆迁户数多的项目，相当于宣判“死刑”了。

深圳的房子，金融属性太强。

而旧住宅有红本，意味着交易流通更频繁，容易有复杂的法律纠纷。

打个比方，拿着红本可以去抵押房产融资，开发商还得从银行赎出来才能办理注销。万一遇上司法查封，还得等法院拍卖再跟新的权利人谈。

据说最近马上要公开选市场主体的龙岗某项目，里面的房子抵押债务金额很大，这对于开发商来说无疑也是“天坑”。

回迁房指标，同样也是开发商产权注销途中的拦路虎。

原业主和开发商签完约，转手把房子又给卖了，一房多卖的后果，就是开发商对真正的权利人一无所知。

深圳楼市调控政策越严，这类打着“不限购”名义的回迁房，就愈发火爆。

中介朋友圈的回迁房广告

目前深圳的指标房买卖已形成了完整的产业链，指标超卖的现象非常普遍，这背后暗藏着复杂的法律纠纷和风险。

好在，“终结者”来了。

最新的《深圳经济特区城市更新条例》里，提出了预告登记制度：业主签完拆迁协议，开发商可以申请预告登记，从而限制房屋再被抵押或出售。

然而尴尬的是，开发商拿着新鲜热乎的条例去产权中心，却被告知：暂时无法办理。

“因为实施细则还没来。”

三、学不完的政策，模糊的空间

《深圳经济特区城市更新条例》的出台，让不少深陷旧改泥淖的开发商看到了曙光。

这是全国第一个城市更新立法的政策，对于深圳城市更新有划时代的意义。

双百限制终于降到双95%，个别征收制度、赔偿标准制定、预告登记制，狠狠抓住了旧改的痛点。

然而距离条例正式实施已过去两个月，仍未有项目操作成功。

我咨询了不少旧改相关人士，得知最主要的原因还是实施细则未出。

开发商们，或许还要再等半年。前不久中国城市更新峰会上，深圳司法局相关人员说了，半年内会出台配套具体实施办法。

各方相互试探询问，但谁都不敢轻易做第一个吃螃蟹的人。宁可不做，不可做错。

“深圳官方不会轻易启动行政征收，哪怕是政府自己主导的棚改，除非特殊情况迫切需要改造，或者影响到公众利益的。条例更多是给钉子户施加心理压力，谈判明显加快了。“一位资深旧改专业人士表示。

不过据我所知，深圳第一批住宅旧改名单里，已有项目向政府递交行政调解申请，至今还未有结果。

如何调解、期限多长、调解无效怎么解决，这些都是亟需官方回应的问题。

深圳政策很先进，但实操难啊。

当湾区其他城市还在研究完善政策时，深圳已经进入了深水探索阶段。

来源：2021中国城市更新创新发展（深圳）峰会分论坛二

你知道深圳城市更新政策，到底有多细吗？

工改、棚改、旧住宅小区、城中村，全都有相应政策。就连深圳不同区，城市更新的政策也有所不同。

“我们不是在学习新政策，就是在学习新政的路上。每个季度甚至每个月，都有新政出来。”

这是所有从事旧改行业人员的常态。

然而政策与细则之间的断层，又给实操留下了诸多模糊不清的空间。

目前深圳旧改项目都要求公开选择市场主体，但所有条例都没有明确到底如何选，多家开发商混战的状态，依然难以避免。

直到2019年，南山的莱英花园打破了僵局——把选择权交到业主手上。深圳首个由业主公开选择市场主体的旧改项目，就此诞生。

中标的市场主体深圳市友盛地产有限公司曾是莱英花园1-7栋的市场和实施主体，成功建成了南山区首个旧住宅小区城市更新项目——红树别院。

事实证明，莱英花园业主做了最稳妥的选择：不到两年时间，莱英花园就走到了拆迁阶段，胜利在望。如此速度，在深圳当下的旧改现状里堪称奇迹。

创新模式，加上有成功经验的开发主体，这简直是把作业直接递到了大家面前抄。

最先跟进的是富豪山庄，这个坂田最老的别墅区在4月2日发布公告，69名业主达成一致对外公开选择主体。

政府指引的那条路迷雾未散，市场早已联手找方向了。

四、出路？

由于住宅用地有限，深圳未来的住房供应，绝大部分还要依托城市更新。

深圳老旧住宅区有近3000个，但进入市场交易或开发完成的，大概率不到千分之一。

这是一个巨量级的市场，风险与机会并存。

再回到开篇那个问题，现在正在推进城市更新的小区，其中99.9%都在死亡线上挣扎，它们的路到底在何处，到底怎么救？

为此，我请教了许多做旧改的开发商和专业人士，也听了很多故事。

结合我自己的思考，分享几点不成熟的小建议：

❶ 可设置拆赔条件上限，杜绝前期多家开发商恶性竞争乱开价，无限拉长签约时间；

❷ 官方可建立白名单/黑名单，筛选有能力、有成功经验的开发商参与旧改，相反则没有参与资格，最大限度确保旧改成功概率；

❸ 前期负责申报和意愿征集等复杂工作，可尝试交给白名单开发商去做，并限定时间执行，这样一来，政府只需定好规则，前期的成本投入几乎为零；

❹ 建立旧住宅区备案制度，经政府审批后的白名单开发商才能进场工作，政府只能允许一家开发商备案进场，避免多家开发商同时进场搞黄项目

❺ 尽快出台具备可实施性的城市更新政策相关实施细则，接地气、能落地才是“实施细则”，否则只是一份文件而已。

提高城市更新成功率的唯一手段，就是政府、业主、开发商三方都有利可图。

若深圳城市更新项目能够加速推进，商品房供应量势必跟上。

根据现行的保障房政策，开发商还将配建保障房移交政府，未来大量的保障房就能源源不断投入市场。

来源：深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知

当住宅通过城市更新大量供给之时，也是深圳高房价平抑之时。“炒房团”将无地可容，买房不再是年轻人遥不可及的梦，政府和市民期盼的健康稳定楼市莫过于此。

欢迎更多的旧改人士，一起探讨。