2020年12月30日，《深圳经济特区城市更新条例》在众所期盼中出台，《条例》对制约深圳城市更新的体制机制进行了创新和变通，“双95可征收”的创举从制度层面解决了城市更新中最艰难的签约谈判问题，也为大湾区乃至全国其他城市提供了重要的借鉴意义。2021年3月1日，《条例》正式实施，但相关配套文件及实施细则迟迟未出台，征收的落地仍存在困难，征收完成后的赎楼、注销等问题也有待细则的完善才能彻底解决。
4月23日，2021中国城市更新创新发展（深圳）峰会分论坛二“新时代城市更新制度建设探索”在深铁皇冠假日酒店举办。该论坛以“新时代城市更新制度建设探索”为主题，由中国房地产业协会城市更新委员会主办、路劲地产深圳公司承办。论坛主要设置主题演讲、圆桌对话两个环节，现场还举行了深圳城市更新行业调解中心成立仪式，这也是业界资源整合创新之举。
▲ " 新时代城市更新制度建设探索 " 城市更新行业调解中心成立仪式
本次论坛由深职院房地产经济与政策研究所副所长、深圳国际仲裁院仲裁员钟澄主持，深圳市司法局一级调研员黄祥钊，深圳市国资委集体资产管理处二级调研员谢伟，广东省三旧改造协会副会长、中地研究院院长田光明，深圳市城市更新协会秘书长刘芳，深圳市城市更新协会法专委主任、建纬（深圳）律师事务所主任贺倩明，深圳市城市更新协会副会长、路劲地产深圳公司总经理许惠君，深圳市人大代表赵广群，深圳市人大代表吴滨等近200名嘉宾出席活动。同时，邀请多位业内专家现场探讨破局之策，为深圳城市更新建言献策。
推动制度落地见效是当前城更工作的关键和重心
黄祥钊在致辞中表示，《条例》已经颁布实施，但是推动制度的落地见效是城市更新工作的关键和重心，他表示，“《条例》在宏观方面构建了城市更新制度体系，但是制度如何落实见效？需要贯彻落实配套办法。往后，我们政府各个部门还有市场主体这些问题，对于司法局来说，这些工作也要抓紧推进。”
▲深圳市司法局一级调研员黄祥钊致辞
在论坛嘉宾演讲环节，深圳市城市更新协会法专委主任、建纬（深圳）律师事务所主任贺倩明，广东省三旧改造协会副会长、中地研究院院长田光明，北京市环球（深圳）律师事务所合伙人李芳群，深圳市城市更新协会副会长、路劲地产深圳公司总经理许惠君，先后围绕城市更新的政策趋势、管理办法、条例解读、企业实操四个方面阐述各自观点。
贺倩明的演讲主题是 " 大湾区城市更新政策趋势与合规管理 "，重点阐述了大湾区政策趋势，归为四个阶段：第一个是2009-2012年的试点探索阶段，第二个是2013-2018年的体系建立阶段，第三个阶段是2019年出台了标志性文件71号文及2021年3月1号实施的《办法》，第四个阶段就是当前的阶段，法制保障阶段。贺倩明表示，城市更新既然已经上升到国家层面的行动，接下来部委包括国务院、更高层级的立法机构有一系列规范性文件会陆续出来，这应该是一个非常大的政策利好。
随后，田光明发表了题为 " 广东省‘三旧’改造制度建设与管理办法解析" 的主题演讲。他从制度建设、条文解析以及对未来十年的预判及反思做出分享。田光明透露，广东省“三旧”改造有特殊的环境和背景，“第一个是历史‘三来一补’造就广东的存量，第二个是复杂性，比如深圳越开放市场、主体博弈越大、压力越大，不断产生各种复杂问题，第三个是差异性，特别是湾区的9个城市，操作上各干各的，甚至一个镇或者一村一策，最后是长期性，这是一个持续性的过程”他说。
城市更新条例下企业的突破与困局
李芳群对去年出台、今年实施的 《深圳经济特区城市更新条例》做了详细的政策解读。主要从立法背景、亮点解析以及《条例》与过往城市更新办法不同的地方进行了内容解读。
" 《条例》在去年最后一天正式出台，但是《条例》的出台有很多波折，整个行业一直在期待《条例》能解决行业发展当中、项目推进当中的各种难点和痛点。" 李芳群表示，从《条例》出台的背景来看，是践行建设社会主义先行示范区的要求，深圳先行先试、深化改革。
在《条例》亮点方面，李芳群提出了自己的观察，“《条例》首次正面肯定了城市更新的公共利益属性，整个立法过程体现了利益平衡的思路，最大的亮点就是解决搬迁难的问题”，从从业者的角度，在市场失灵的部分政府通过行政手段来解决，同时呼吁行政调解政府可随时介入、不必等到95%，大力推进城市更新特别是旧住宅小区的改造进程。
最后许惠君做了题为“城市更新条例下企业的突破与困局”的主题演讲，他从企业实操的角度阐述了项目十年更新历程、《条例》出台后的转机以及当前仍然面临的难解之题。
据介绍，路劲地产旗下海涛花园城市更新项目是2010年第一批纳入深圳城市更新单元计划的旧住宅小区，改造至今已逾十年，因为涉及权利主体众多、法律问题复杂，目前仍无法实现100%签约，剩下最后的2%。2016年，海涛花园正式启动搬迁，已签约搬迁业主至今仍在四处租房、居无定所，80多位老人在离世之前仍未能如愿搬入新居。
许惠君从项目实操中遇到的困局做出了分享，他认为仅仅依靠一部《条例》就可以解决所有“钉子户”问题过于乐观，现实操作中仍面临很多问题。由于《条例》的配套文件与实施细则尚未出台，导致《条例》无法真正落地。比如，针对“搬迁难”设计的“行政调解”、“行政征收”制度，仍是原则性规定，需要市区两级政府加以协调推动实施细则的进一步细化。而旧住宅项目遇到的签约搬迁后物业权力转让问题、抵押类、查封类物业的注销问题以及业主配合赎楼问题等都亟待解决。
许惠君反映的问题并非特例。赎楼确实是大部分城市更新项目面临的紧迫问题，这涉及到金融政策以及房地产贷款政策随时变化，对于权利人众多且分散的旧住宅项目，督促业主办理赎楼存在很大推进难度。还有今年生效的《民法典》及《条例》虽然都对城市更新类的预告登记制度做出了规定，而现实是目前在细则未出台前不动产权登记中心暂不受理有关拆迁类合同的预告登记，这意味着法律与政策的生效实施与真正落地之间有差距。另外，还有“产权注销问题”也是城市更新的一大难题，目前不动产中心的注销政策为“证载权利人”本人或授权才能进行产权注销，而现实存在已签约主体拒不配合、或根本无法查找到权利人，甚至有些实际居住人与产权人不是同一人、当年只是“借名购买”……
城市更新行业调解中心成立 呼吁《条例》细则尽快出台
在论坛现场，还举行了深圳城市更新行业调解中心成立仪式。据悉，由于目前的《条例》仅仅规定了区政府组织行政调解是行政征收的前提条件，但并未就调解具体流程作出明确规定，如何搭建调解平台、以行政调解促进签约谈判是当前急需解决的现实问题。中心的成立旨在组建行业调解专家库，以专业的视角为城市更新行业提供更加丰富快捷的纠纷解决渠道、推动多元化纠纷解决机制的建立。
此外，活动当天还特别设置了圆桌论坛环节。邀请演讲嘉宾李芳群、许惠君与万科集团南方区域法务中心总经理兼深圳万科风险法务部总经理张春丽、深圳格衡土地房地产资产评估公司董事长吴青等一起展开探讨。圆桌论坛的主题为“以深圳旧住宅区改造为例，剖析城市更新制度”并由贺倩明博士主持。
旧住宅城市更新涉及权利主体众多、问题复杂已成为行业共识，多位嘉宾围绕深圳旧住宅小区城市更新中的签约难、赎楼难、产权注销难、预告登记制度无法落地等发表观点，得到了在场专家及同行的一致认同。
摆在城市更新面前的还有各类问题需要细则解决。从论坛来看，更新企业及行业协会乐见新政的出台，但是对于新政出台后的再细化执行，如何让法律法规可以直接解决城市更新当中遇到的困难仍有更多需要明确之处。
最后，嘉宾们与现场观众席进行了热烈交流，深圳市人大代表赵广群就“目前各区对条例的落实情况以及针对细则出台的准备工作”向贺倩明博士进行提问，并呼吁各方加紧开展工作，望在今年5月份市人大会议上就细则的出台进行方案提交并推动实施。
从城中村到现代化住宅、写字楼、城市综合体……深圳城市更新走过十余年历史，未来城市更新除了可提高空间利用效率、完善城市功能，承载更多的是向城市绿色发展、历史文脉延续、品质提升以及智慧城市等城市建设方向迈进，未来，城市更新将成为深圳城市发展的重要变革力量，为深圳带来更美好的人居环境，值得期待！
（开发商供稿）
本文来源：网易房产深圳
责任编辑：
李雪飞_G8827
