“湾区西引力 共享新机寓”高峰论坛圆满落幕

4月22日，由房掌柜、掌柜财经主办，广东省房地产行业协会全程指导的“湾区西引力共享新机寓”大型高峰论坛在深铁皇冠假日酒店隆重举行。

广东省房地产行业协会党支部书记、秘书长常可先生、中国城市经济专家委员会副主任宋丁先生、深职院房地产研究所所长、深圳市经济学会副会长邓志旺先生、深圳买房计划创始人/主笔卢韵如女士、招商蛇口深圳公司西部片区事业部营销总监戴琳先生、中晟集团副总经理林意江先生、旭生发展公司董事长汤毅先生、广兴源投资发展有限公司副总经理黄明晖先生、深圳市中熙房地产开发有限公司营销管理中心副总经理陈淑云女士、房掌柜集团新房总裁张伟先生、房掌柜深圳公司副总经理黄皓滨女士等领导莅临现场，共同建言献策，见证深圳公寓的5.0时代。

城市发展一路“西征”

新政下公寓市场发展新趋势

在“房住不炒”的背景下，深圳对楼市调控进一步从严，公寓被低估的价值也开始凸显。从不限购不限贷，到近年逐步增加学位、放开落户到批准通燃气，公寓的功能性和适用性日渐清晰。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁老师也从四个维度解析了公寓的价值。

公寓是什么？

宋丁老师认为，公寓和住宅的本质是一样的，都是住人的地方。既然都是住人，要以人为本，尽量减少不必要的人为约束和差距。而探求住宅和公寓的共享权利，成为了地产人一个回避不开的问题。

公寓为什么？

宋丁老师表示，多年来深圳解决住房问题，主要是调控需求，限购、限贷、限价。调控固然重要，但增加合法产权住宅的供应更加重要。

截止到去年的7月31号，深圳公寓类产品（97万套）加上类公寓的工业宿舍（183万套），总量达到了280万套，超过了合法自有住房240万套（商品住房189万套和51万套保障性住房）。去年叫停公寓，其实就是避免一直搞类住宅化，但是没想到是，停批结果反而刺激了公寓的销售。

公寓往哪去？

宋丁老师认为，深圳停批公寓，意味着将形成供不应求的局面，包括可通燃气、在“建筑与设施用途分类指引”上提出“商务公寓”字样都在释放一个新号，政府在推进商务公寓的转型，也是为了解困深圳的住房问题。

十四五时期，每年城市更新会释放大量的居住用地，而在住宅大补课时代，公寓凸显特殊价值，第一是合法性质，公寓转成住宅比小产权房容易得多；第二是居住性质，把公寓改成写字楼的难度要大于改成住宅的难度；第三是物业形态性质，已建成待售的存量公寓比土地供应后再建住宅要快，可解决深圳居住燃眉之急。

而公寓住宅化，既是公寓问题的解困灵丹，更是深圳住房问题的降压妙药。所以我们对于公寓政策的深化，应该抱有一个非常积极的、开明的心态去静观事态的演化和发展。

公寓动向启示了什么？

公寓成为绝版的产品，进入了买一套少一套的“封闸”时代。一二手住宅共享调控，房票紧张，置业者只有两种选择：公寓和临深片区。

临深住宅距离远、居住可能性较小，公寓距离近、不限购、不限贷，且趋向住宅化。如何选择，宋丁老师认为，坐等大势是小聪明，先行智选才是大聪明。

最后宋丁老师还免费送给大家20个字的箴言：公寓的哲学、政策的觉醒、市场的敏锐，你我的智选。

大咖论坛话“公寓”

“双轮驱动”擎动大湾区

随后，宋丁、邓志旺、卢韵如以及招商蛇口深圳公司西部片区事业部营销总监戴琳、中晟集团副总经理林意江等五位嘉宾，针对公寓的购买、出售，未来发展方向等几个问题展开讨论。

公寓到底是不是个坑？

林意江认为，出现这种观点主要是由于过去很多年住宅的涨幅非常大，而公寓的涨幅较小。

从投资回报的角度来讲，短期住宅的高回报率是不可否认的。但如果从出租收益率的角度上讲，现在住宅只有1%甚至更低的投资回报率，但是公寓的回报率还是相对更高一点。

卢韵如认为，房价上涨的速度够快，收益不能定义为房价的上涨，但当房价上涨速度降下来后，它和公寓价格上的差别会不断地缩小。在这种情况下，如果你的租金收入或者是其它的收益能保持稳定的话，实际上公寓的投资回报率优势会慢慢的体现。

当置业需求下沉之后，公寓的价格会不会飞涨？

邓志旺认为，要说公寓的价格大涨，也不能这么简单来说，但是这个市场的热度会越来越高，因为现在的供给量减少了，需求还在不断地增加，市场的供需关系发生了改变，所以这个市场是没有问题的，它是一个往上走的方向。

再一个租金回报是没问题的，比住宅的租金回报还高。另外一点，即使你不出租，你也可以自住，这也是没问题的。

公寓在转售时的高额税费是不是阻挡大家购买公寓的核心问题？

戴琳认为，公寓的交易税费高，实际上可以对照公寓和住宅交易的成本孰高孰低，是可以算出来的。靠资产溢价的年代已经一去不复返了，它交易的税费贵也好，持有的成本高也好，如果说公寓产品能够找到一个好的地段、好的管理、好的服务商、好的经营，提供跟住宅不一样的服务，那这个公寓的价值点就真正体现出来了。

“我有坚定信心相信今后政府一定会通过政策来弥补税费方面的不足。”戴琳表示。

卢韵如认为，银行在做资产配置的时候会考虑到三个点：安全性、流动性和溢价性。如果银行对公寓越来越认可，实际上你的流动性不一定要通过交易或者说通过税费的形式来出现。就像开发商可以通过持有资产，通过REITs来做流动性的配置，个人也是一样，可以通过金融机构来进行资产的抵押，实现它的流动性。大家以后的交易可能也不会像以前那么高频，税费的问题也可以一定程度的避免，实现流动性也可以通过金融化的方式来实现。

公寓该怎么选？

卢韵如表示，选择公寓的时候会关注两个点，一个是关注人的数量，比如产业聚集的区域，会涉及到将来人口的数量和密度以及其质素；第二个是交通，交通位置的好坏会涉及到将来这个物业会有多少人关注。如果是公寓的话，我会觉得对它的要求是比选择住宅要更高一些。

戴琳表示，深圳是一个全面开花的城市，它是一个有代表性的窗口城市。深圳的发展也是一路向西，作为深圳的门户，深圳西部有空港新城、全世界最大的国际会展中心、海洋新城等发展规划。国家级的政策对应的是高精尖的人才，它能够弥补人才的不足，人来了以后，所有的配套都应该往西边建。

林意江表示，一个区域发展起来，不仅仅是靠规划，更多的是需要后期大量的投入和发展。西部空港容纳了海陆空三大核心立体架构，大空港结合了广州、东莞、深圳三个大湾区核心城市，深圳西部的区域价值是其它地方不能比拟的。

区域本身具有天生性，再加上规划，有产业的助力，它就会为这个区域的价值带来最核心的支撑力。

宋丁表示，深圳是一个狭长的城市，凡是住人的地方，越往西，其城市产业链集中越多，配套越齐全，房价也越高。如果想要房子具备休闲、度假、养生、养老功能，往东走价格就会起来。

总体来看，往西边走，尤其到了大空港，像沙井、松岗、宝中、南山，为什么这两年这个板块的房价那么坚挺，就是因为它满足了置业者第一居所的功能。第一居所就是工作、生活配套的房子，这一块是非常强势的。

邓志旺表示，买公寓和买住宅的逻辑是一样的，刚才我们讲公寓是类住宅产品了，它就是给人住的，我们要上班，要解决通勤问题，或者是投资的，你要考虑商务人流，必须要投资西部，这个逻辑是很清楚的，所以如果我选择公寓的话，跟我推荐住宅一样，我会首选西部，它的价格肯定要高一些，但是我觉得主要是看价值、看未来。

在激烈的讨论中，五位嘉宾每人用一句话为“湾区西引力共享新机寓”大型高峰论坛画上了圆满句号。

卢韵如：如果你相信深圳，就还是应该相信西部沿海的那条海岸线。

邓志旺：我是三个相信：相信深圳、相信西部、相信公寓。

戴琳：西部会给你带来无限的想象，而且也会带给你无限的收获。

林意江：买进西部，同时长期持有。

宋丁：忘记商务公寓吧，让我们拥抱商务住房，尤其是西部的商务住房。