春动都市圈，东风悦此城——珠江·四季悦城玺悦新品发布会及媒体品鉴会圆满举行|大亚湾|深惠|深圳|惠州

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2021年4月16日，由珠江投资深圳公司主办的“春动都市圈东风悦此城”——珠江·四季悦城玺悦新品发布会及媒体品鉴会，在珠江·四季悦城玺悦营销中心举行。

中国城市经济专家委员会副主任、广东省房地产行业协会专家宋丁，知名城市与产业运营专家、深圳市都会城市研究院院长高海燕，城市学者、资深地产评论人、楼市专栏作家王世泰等著名专家展开类似“巴菲特-芒格”式的思想对话，深度思考和分析当下深圳都市圈房地产走势与潜力，共话时代趋势。

（活动现场）

隐形航母深耕细作，打造临深生活大城

发布会伊始，珠江投资深圳区域副总经理洪玉先生为活动致辞，代表珠江投资对各位的光临表示欢迎！在致辞中，洪玉先生幽默的表达出“珠江投资就像是一艘隐形航母，淡泊明志，默默为全国80万业主的居住体验深耕细作，颇有不求闻达于诸侯的卧龙之风“。

珠江投资，目前资产已高达3500亿元，土地储备达9248万平米。在产业布局上，珠江投资拥有十大位列行业前茅的业务板块，包括综合发展城市更新、能源和基础建设、商业、产业、住宅、文化、教育、医疗、科技、金融等。

（珠江投资深圳区域副总经理洪玉先生）

同时洪玉先生表示，珠江·四季悦城玺悦项目是珠江投资打造的“120万平米临深生活大城”。

项目本身拥有极其丰富的资源——坪山河畔、三所优质配套学校以及舒适的户外活动空间，在产品设计上，拥有片区内唯一7.4米大阳台，唯一主卧带浴缸的高品质宜居项目。

另外，珠江·四季悦城玺悦更是地处临深绝佳位置，未来拥有极大的发展空间，邻近沿海、深汕、惠大三条高速线路，南坪快线、高铁、地铁等立体交通网络畅达林立，正在逐步构建着深惠融城半小时生活圈；周边还有拥有丰富的配套资源，大亚湾儿童公园、红树林湿地公园、板樟岭国家森林公园、滨海公园及海岸线等山河湖海自然资源齐全，万达广场、灿邦新天地、益田holiday park等商圈群伺，可谓是“理想生活城”。

经济点评专家荟聚，共话时代趋势

嘉宾分享环节，宋丁老师、高海燕老师、王世泰老师以及珠江·四季悦城玺悦项目副总经理张洪涛女士从粤港澳大湾区都市圈格局、深惠关系、当下置业的发展趋势等角度深度剖析了其中意义，并为广大置业群体提出了购房标准及建议。

重读“坪亚关系”，同城共享机遇

“深圳与惠州、坪山与大亚湾的关系，已经迈入了新时代。”中国城市经济专家委员会副主任、广东省房地产行业协会专家宋丁站在历史和时代的角度，用九个主题词重新解读了坪山和大亚湾之间的关系。

（中国城市经济专家委员会副主任、广东省房地产行业协会专家宋丁先生）

前沿主阵地：《十四五规划纲要》提出，鼓励有条件的都市圈建立统一的规划委员会，实现规划的统一编制、统一实施，探索推进土地、人口的统一管理。项目与深圳坪山和惠州大亚湾相邻，而该地早在过去就形成了高度密集的经济互动，在都市战略框架之下，“坪亚”关系必将成为破除城际藩篱的前沿主阵地。

深切地践行地：深惠之间重要交流互动都将通过都市圈机制完成，城市之间深切融合需要空间，作为深惠接驳地带的坪山和大亚湾，对深度探索深惠都市融合发展机制，起到优越的表率作用。

高效贯通地：都市圈发展的基础条件是轨道交通，深莞惠拟开工建设项目共10个，2021年将会启动4个，未来深圳直通大亚湾的城规路经坪山，“坪亚”两区将在深莞惠轨道的建设和使用上形成高效贯通的格局。

特别实验地：坪山作为临近大亚湾的高科技产业地产，有着丰富的高端产业链基础，未来坪山和大亚湾可以实施产城同和的互助性特别实验，以产业融合发展来打造两地更高的发展模式。

首要渗透地：坪山面积相当于6个南山高新区，而深圳正在将坪山打造成为广深港澳科技创新走廊重要的载体，其高科技优势必然会与周边地区实现合纵连横，坪亚合作的又一个机会，就是科创的合纵连横。

无缝接驳地：“坪亚”正在成为深惠同城化的无缝接驳地，用无缝接驳完成同城化的伟大使命，在“坪亚”关系上已经有了鲜明的迹象。

形象识别地：在深惠同城化的引领下，大亚湾正在和坪山一道崛起为深圳东的繁华大城。商业、文化、医疗、服务，以一个城市的功能在逐渐地强化。

顶级体验地：“临深”是特定的区域，目前深圳到临深最大规模的买房地就是大亚湾，当轨道交通的问题解决后，大亚湾和坪山、深圳的本质区别也会随之弱化。

东部热盘地：深圳东部的买房压力大大低于西部，已经成为大的格局，当深圳东部抓住机会时，深圳以东的大亚湾将再次捕捉到机会。

深圳城市边界感消失：“坪大阳经济体”

“深圳未来经济增长急需坪山的崛起”知名城市与产业运营专家、深圳市都会城市研究院院长高海燕如是说，深圳高新板块里的两个核心区分别是，南山高新区和坪山高新区。

坪山经济强度、经济规模、经济质量的提升，对大亚湾及周边创新有很大的增长趋势，在都市圈内，城市之间需要充分协同发展，空间共享，产业共享。

（知名城市与产业运营专家、深圳市都会城市研究院院长高海燕先生）

未来城市轮动必然结果就是城市边界的消失，换句话说，大亚湾与深圳之间，是你中有我，我中有你。到时，坪山和周边的关系则变得有趣。如果未来坪山规模和体量都达到一定量级，大亚湾和惠州必定收益，将会出现一个“坪大阳经济体”（坪山，大亚湾，惠阳经济体）。

随着深圳经济外移，沿着都市圈，深圳将以龙头的角色带动周边地区发展，最直接关系到的就是大亚湾和惠阳。“坪大阳经济体”可能成为未来10年重要的增长极。在这样的过程中，以产业和交通为纽带的“坪大阳经济体”将成为同一个圈层。

用“一把尺子”衡量置业标准

在城市学者、资深地产评论人、楼市专栏作家王世泰看来，“一把尺子”足以衡量在湾区买房的标准。是否要在某个片区置业，选择什么样的项目，拿一根尺子就足以丈量。

（城市学者、资深地产评论人、楼市专栏作家王世泰先生）

首先性价比，珠江·四季悦城玺悦销售均价不到1.5万/平，深圳南山和前海的比值是1/10，深圳均价比为1/4。性价比是第一个尺子。

其次成长性，坪山在深圳的成长空间是可能性最大的，包括产业结构、GDP的贡献、人居生态环境，其成长空间很大，“坪亚关系”的最后一个关系是“东部热盘地”，“坪亚”关系如此密切、交融，那么珠江·四季悦城玺悦的成长性一定是值得期待的。

第三现实性，过去两地之间有两个障碍，一个地理，一个心理。但随着政府的有力推动，不管是城际交通还是地铁交通，都会大大缩短。地理距离缩进后，心理距离的阻隔也将随之消除。

最后可能性方面，当下环境即使拥有2千万，在深圳买房也实属艰难，没房票，限购限贷只能知难而退，大亚湾最大的优势是不限购不限贷，而这样的机会在整个都市圈内并不多见。

以发展的眼光看待房子价值

“当下购房者，应该以发展的眼光看待房产的价值，从而挑选出最适合自己的房子。”是珠江·四季悦城玺悦项目副总经理张洪涛女士给予各位购房者的建议。

（珠江·四季悦城玺悦项目副总经理张洪涛女士）

大亚湾首选一线临深，在大亚湾购房，应该以价值分布作为项目发展潜力的衡量。在大亚湾的价值潜力分布大致可以分为三个区域，其中第一档为一线临深、第二档为万达商圈，最后一档为澳头、中心区等其他区域，在大亚湾置业首先一线临深。

买房需要考虑长远的需求，房子属于耐用消费品，换置的成本会非常高，所以要拥有对于自身发展的眼光区挑选合适自己的房子，至少需要考虑到自身五年后的需求。同时，房产投资更需要跟着市场需求走，而市场需求最大的影响因素就是国家政策，目前中国人口老龄化加剧，因而可以预估未来国家在计划生育政策上会继续松动，那么越大的房子，房型格局越好的房子也会拥有更大的需求。

当前市场环境下，房产还值不值得入手？

高海燕院长认为，未来能否投资房产，首先要考虑供需关系，随着时间的推移，充满活力的大湾区购买力迭代速度将会超过其他区域，在短时间内，供需关系、时间成本、房价信号三位一体产生的联合作用产生的化学反应就能判断买房时机。

在他看来，短期内，楼市不会有强烈的房价异动信号，因为供需关系没有得到根本逆转，房价会长期维持现状。这种时候，区位价值是否有保值性、增长性、合理性，才是判断是否买房的唯一标准。